我國發(fā)展住房抵押貸款證券化的思考

田　青

[摘 要]隨著我國住房體制改革的深化，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用日益增強(qiáng)。本文論證了我國住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)和必要性，分析了我國實(shí)行住房抵押貸款證券化的主要障礙，并提出了應(yīng)采取的措施。

[關(guān)鍵詞]住房抵押貸款 證券化 措施

作者簡介：田青（1975-），女，河南省新鄉(xiāng)市，工作單位：河南省省直機(jī)關(guān)住房資金管理中心，職稱：經(jīng)濟(jì)師，金融方向。

住房消費(fèi)曾經(jīng)是許多發(fā)達(dá)國家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，我國已將住房產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)之一。隨著住房體制改革的進(jìn)一步深入，住房市場對銀行住房低押貸款業(yè)務(wù)的需求日益增強(qiáng)。但是在運(yùn)作中不斷出現(xiàn)一些問題，嚴(yán)重制約著住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來，我國個(gè)人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長，隨之而來的住房信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進(jìn)展。

一、我國住房貸款證券化的實(shí)質(zhì)與發(fā)展必要性

住房抵押貸款證券化是一種抵押擔(dān)保證券，指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款，匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級(jí)后，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過程。從本質(zhì)上講，發(fā)行住房抵押貸款證券是住房抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，即貸款發(fā)放人把對住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。

隨著我國住房體制改革的深化，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用日益巨大，積極開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，具有多方面現(xiàn)實(shí)的、積極的意義。其客觀必要性具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

我國要將住房產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，關(guān)鍵在于啟動(dòng)居民的住房消費(fèi)。而居民的收入與房價(jià)之間存在著較大的差距，這又依賴于金融的大力支持。目前我國已推出的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)正蓬勃開展，但我們應(yīng)當(dāng)看到，該項(xiàng)業(yè)務(wù)需要有巨額的資金作為后盾，因此，為了保證住房抵押貸款業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，必須為其提供長期、穩(wěn)定的資金來源。這就需要培育和發(fā)展住房低押貸款二級(jí)市場，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化，開辟長期住房融資的渠道。根據(jù)有關(guān)部門的測算：每１億元的住房抵押貸款證券化能帶動(dòng)５億元以上的國內(nèi)需求，這對于培育住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將起到十分重要的作用。

（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達(dá)20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務(wù)。而我國商業(yè)銀行的負(fù)債基本上是各項(xiàng)存款，在各項(xiàng)存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負(fù)債的期限不匹配，加大了銀行的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動(dòng)性嚴(yán)重不足的困境，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動(dòng)性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)，還可以將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)化。

（三）有利于中央銀行維護(hù)金融市場的穩(wěn)定。

公開市場業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價(jià)證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動(dòng)性強(qiáng)、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級(jí)市場的擴(kuò)大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴(kuò)大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業(yè)銀行的流動(dòng)性進(jìn)行適時(shí)調(diào)節(jié)，有效地實(shí)施對持有多元化資產(chǎn)、能更靈活地調(diào)節(jié)資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成的商業(yè)銀行的監(jiān)管，從而有助于增強(qiáng)金融市場運(yùn)行系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

（四）有利于完善我國的資本市場。

住房抵押貸款證券化以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會(huì)促進(jìn)資本市場的發(fā)展與完善。一方面，房抵押貸款證券化具有證券的轉(zhuǎn)讓、投資、融資、配資及調(diào)節(jié)功能，是一種信用高、收益穩(wěn)定的投資品，能為資本市場吸引眾多投資者，實(shí)現(xiàn)資本市場的擴(kuò)容。另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者諸多方面，其成功運(yùn)用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于推動(dòng)我國資本市場的發(fā)展。同時(shí)它作為一種金融創(chuàng)新，開辟了一條新的融資渠道，有利于改變我國目前資本市場上股市過熱、債市過冷的不均衡局面，促進(jìn)資本市場的全面發(fā)展。

二、我國發(fā)展住房抵押貸款證券化的主要障礙

第一，我國證券市場發(fā)展不完善。一方面一級(jí)市場規(guī)模太小。截至到2001年末，我國四家國有商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款余額為5072億元，但個(gè)人住房貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重為2%，占GDP的比重為5.2%。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的情況來看，1999年底，住房抵押貸款余額占GDP的比重，英國為56%、美國為54%、日本為33%、香港地區(qū)為31%，可以看出，我國目前住房抵押貸款的規(guī)模還很小。另一方面，金融二級(jí)市場發(fā)育不成熟。長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，抑制了我國經(jīng)濟(jì)商品化、市場化進(jìn)程并使其發(fā)展速度減緩。盡管我國二級(jí)市場盡管有一定程度的發(fā)展，但市場規(guī)模和容量有限。

第二，對住房抵押貸款證券化的認(rèn)識(shí)還不完全統(tǒng)一。一方面政府部門對待證券化的態(tài)度比較積極。我國的住房抵押貸款基本上是通過公積金管理部門與商業(yè)銀行這兩條渠道發(fā)放的。由于公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款利率，對公積金貸款的需求迅速增長。公積金管理部門對證券化的態(tài)度比較積極。另一方面某些金融機(jī)構(gòu)對待證券化態(tài)度不明朗。對住房抵押貸款發(fā)放較多的建設(shè)銀行等商業(yè)銀行來說，對證券化的態(tài)度也是積極的，也在努力探索證券化的途徑，只是在具體操作方式的選擇與操作思路上的認(rèn)識(shí)有所不同。但對住房抵押貸款發(fā)放量較少的銀行而言，目前的住房抵押貸款無論從收益還是從貸款質(zhì)量上講都是難以割舍的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加上我國銀行實(shí)行的是資金調(diào)度能力較強(qiáng)的總分行制，流動(dòng)性問題尚不嚴(yán)重，從而有些商業(yè)銀行的態(tài)度還是明顯不積極的。

第三，金融基礎(chǔ)設(shè)施體系不完善。主要表現(xiàn)在：現(xiàn)代商業(yè)銀行制度尚未完全確立，市場金融體制不完善；專業(yè)化投資銀行機(jī)制與金融擔(dān)保機(jī)制欠缺，風(fēng)險(xiǎn)管理水平不高；金融工具創(chuàng)新的激勵(lì)乏力，金融深化的層次不高；金融法律、金融會(huì)計(jì)等金融咨詢服務(wù)質(zhì)量不高，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)過多過亂行為欠規(guī)范，資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)與獨(dú)立性差；沒有專業(yè)化的住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)；企業(yè)的金融信用意識(shí)偏淡，個(gè)人的金融依賴水平較低。

第四，法律配套建設(shè)不完善。盡管我國已有為數(shù)不少的全國性法規(guī)，比如《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《中國人民銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等，以及不斷增加的地方性法規(guī)，但真正直接地針對資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架還未形成，各參與主體的地位、權(quán)力與義務(wù)等關(guān)系尚不明確，法律保障基礎(chǔ)不充分。

三、我國發(fā)展住房抵押貸款證券化的舉措

（一）完善住房抵押貸款的一級(jí)市場

實(shí)行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級(jí)市場，而住房抵押貸款二級(jí)市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級(jí)市場為基礎(chǔ)。對我國住房抵押貸款證券化一級(jí)市場的完善包括以下兩個(gè)方面：一是隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。二是建立健全住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。住房抵押貸款期限長，貸款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實(shí)的和潛在的風(fēng)險(xiǎn)（如違約風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)，提前償付風(fēng)險(xiǎn)），各種貸款風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在都會(huì)直接或間接地影響住房抵押貸款預(yù)期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應(yīng)具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎(chǔ)，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風(fēng)險(xiǎn)還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)問題將日趨突出，構(gòu)成銀行進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的一大障礙。因此，要實(shí)行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模的同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行和健康發(fā)展。

（二）建立健全政府支持體系。

住房抵押貸款證券化的發(fā)發(fā)展，抵押貸款二級(jí)市場的壯大，政府力量功不可滅。國際經(jīng)驗(yàn)表明，金融創(chuàng)新在穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)背景下比較容易成功，動(dòng)蕩條件下利率波動(dòng)很難控制，會(huì)加劇金融混亂。住房抵押貸款證券化在我國是一個(gè)新生事物，在寬松、穩(wěn)定的宏觀政策環(huán)境中將會(huì)得以逐步地發(fā)展。所以，政府要保持穩(wěn)健的財(cái)政貨幣政策，避免中央宏觀調(diào)控政策的大幅度波動(dòng)，降低通貨膨脹，減少對利率的行政干預(yù)，使利率逐步由市場機(jī)制決定，從而為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。

（三）創(chuàng)造良好的外部環(huán)境

實(shí)行住房抵押貸款證券化不僅必須具備一定的內(nèi)部條件，而且需要?jiǎng)?chuàng)造良好的外部環(huán)境，以保證住房抵押貸款證券化的有效實(shí)施。一是在加強(qiáng)金融市場監(jiān)管的同時(shí)，大力培育住房抵押貸款證券的機(jī)構(gòu)投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場的“主力軍”和“穩(wěn)定器”；二是逐步完善中介服務(wù)體系，嚴(yán)格規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)行為，為住房抵押貸款證券的發(fā)行與流通提供保障；三是加強(qiáng)住房抵押貸款證券化的法規(guī)建設(shè)，形成一個(gè)涉及住宅業(yè)、銀行業(yè)、證券保險(xiǎn)及其他中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)體系，同時(shí)加強(qiáng)各有關(guān)部門的相互協(xié)調(diào)，為住房抵押貸款證券化的順利實(shí)施和健康發(fā)展提供法律保障；四是對試點(diǎn)階段的住房抵押貸款證券化實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，以促進(jìn)住房抵押貸款證券化的全面推行。

（四）健全相關(guān)的法規(guī)制度

實(shí)行住房抵押貸款證券化，離不開政府的積極參與和支持。政府要發(fā)揮應(yīng)有的作用，完善相關(guān)的制度安排，抓緊資產(chǎn)證券化的整體法律環(huán)境建設(shè)與相關(guān)規(guī)章制度的制定；通過立法規(guī)范住房抵押貸款證券化的市場操作程序和住房抵押貸款證券化市場上的交易行為；鼓勵(lì)以商業(yè)銀行為主體，各種中外金融機(jī)構(gòu)參與證券化資產(chǎn)的交易；盡量減輕從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的稅收負(fù)擔(dān)以減少資產(chǎn)證券化的融資成本；建立專門的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，向符合規(guī)定條件的住房抵押貸款提供擔(dān)保或保險(xiǎn)保證；加強(qiáng)對住房抵押貸款一、二級(jí)市場的宏觀調(diào)控、監(jiān)管與協(xié)調(diào)等。

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