芻議情事變更原則在商品房預售合同糾紛中的理解及適用

王 妤 張慶林

摘要情事變更原則是合同履行的一項重要原則,我國《合同法》雖最終未確立這一原則,但情事變更在經濟生活中卻難免發生,尤其是在房地產開發與商品房預售合同的糾紛中經常發生。因此,對這一原則的研究仍具有重要的意義。

關鍵詞商品房預售合同糾紛情事變更

中圖分類號:D923.6文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-082-05

隨著我國市場經濟體制的建立和完善,商品房預售已成為加快我國房地產業發展,解決資金匱乏的一個重要途徑。而由此產生的合同糾紛也日漸增多。其中不少是因情事變更導致顯示公平而發生的。

商品房預售合同,是預售方和預購方達成的,由預售方以尚未建造或正在建造中的房屋作為標的物賣給預購方,預購方向預售方預付部分或全部房款,待商品房建成后,再由預售方按期將符合要求的商品房交付預購方的書面協議。商品房預售,簡單說就是把尚未建成的商品房預先出售的一種銷售方式。其作用主要是房地產開發經營企業可以通過收取預購方的預付款,及時籌集到大量資金投入到房地產開發中去,同時也可以使預購方取得商品房的期待權提前受益,有利于加速商品房的流轉,促進房地產市場的發展。因此,近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。但是由于預售商品房與現房買賣不同,雙方議定條件時,標的物尚不存在或尚不完全存在,從預售合同成立到合同全部履行,有一個較長的周期,由于原材料價格和土地價格大幅度漲跌,國家法律政策變動,政府行政干預等多種原因,而使商品市場價格發生異常波動,或者使合同不能履行,這種波動或者不能履行,不可歸責于商品房預售合同當事人任何一方,如果仍然完全按照原合同條款履行,必須使合同的一方遭受重大損失而顯失公平。這時,就產生情事變更原則的適用問題。

情事變更原則最早產生于12至13世紀注釋法學派著作《優帝法學階梯注釋》中的“情勢不變更條款”。第一次世界大戰后,德國以解決“法律不足”而以特別法提出了情事變更原則,“主要解決因通貨膨脹導致馬克貶值顯失公平的問題”。豍自此,世界各國相繼確立了情事變更原則。《聯合國國際貨物銷售合同公約》(1980年4月)對此也作了具體的規定。由此,情事變更原則成了國際上公認的處理合同糾紛的一個重要原則。

所謂情事變更原則,在理論上有廣義和狹義之說。廣義的情事變更原則,一般指由于不可抗力或者一方當事人雖無過失但無法預見,無法防止的外因,致使雙方簽訂的合同無法履行或者不能全部履行,如果繼續履行將顯失公平,因而允許變更或者解除原合同的法律制度。這種廣義的情事變更,既包括不可抗力,也包括不可抗力之外的意外事件豎。從我國現行立法情況看,只規定了不可抗力,例如《民法通則》第107條,修改后的《經濟合同法》第30條,《涉外經濟合同法》第24條都是如此,但是從《民法通則》第153條和《涉外經濟合同法》第24條第3款的立法解釋來看,似乎將情事變更包含于不可抗力之中。從司法解釋承認情事變更原則適用的情況看,也是將情事變更作為不可抗力的一種情況,實際上是將不可抗力作了擴大解釋,這正好與廣義的情事變更包括不可抗力形成了邏輯上的對立。狹義的情事變更原則,不包括不可抗力,而是指合同有效成立后,因不可歸責于雙方當事人的原則發生情理變更,致使合同的基礎動搖或喪失,如果繼續維持合同原有效力而顯失公平,則允許變更合同內容或者解除合同的一項法律制度。豏本文所討論的商品房預售合同糾紛中適用的情事變更原則是狹義的。

情事變更原則,是合同法中的一項重要原則。合同有效成立后,根據契約嚴守原則,當事人必須嚴格履行合同,但是法律也同時根據誠實信用的原則,以情事變更原則作為例外和補充。情事變更原則是民法的公平和誠實信用原則在債法中的具體體現,目的在于通過適用情事變更原則,重新調整當事人雙方的權利義務關系,實現民法的公正性,消除合同因情事變更所產生的不公平后果。基于情事變更而請求變更或者解除合同是合同當事人的一項實體權利,是發生債不履行時合同當事人一項重要免責事由。

一、商品房預售合同糾紛中適用情事變更原則的必要性和可行性

在我國,由于長期實行計劃經濟,對此沒有在法律上給予應有的重視,國內法律至今沒有明確的規定。而市場經濟的發展和完善有迫切需要在實踐中運用情事變更原則處理有關的合同糾紛。

(一)不論是從理論上還是實踐上來看

在商品房預售合同糾紛中適用情事變更原則,都是很有必要的:a、有利于貫徹和體現民法的公平、誠實信用原則。如前所述,情事變更原則的適用的實質,是平衡當事人之間的利益關系,解決顯失公平問題?;b、保護交易安全,促進商品房流轉。如果沒有情事變更原則的適用,就會使商品房交易雙方當事人處在不正常的市場風險之中。不利于房地產開發經營者積極地向房地產業投資,不利于購房者踴躍購房,影響房地產市場的快速發展;c、審判實踐的需要。對情事變更,我國法律尚無明確規定,面對商品房預售合同大量糾紛,人民法院缺乏處理的法律依據,然而作為法院對于此類案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。

實際上中國審判實踐中已經承認情事變更的判例,豐統一合同法不規定這一原則并不阻止法院根據情事變更理論裁判案件。與其如此,莫不如對情事變更原則作出明文規定,使法庭或仲裁庭在適用這一原則時有所遵循,減少裁判的任意性,減少濫用的危險。豑

(二)當前我國司法實踐中運用情事變更原則處理合同糾紛的法律依據主要來自以下幾方面

第一、類推適用不可抗力條款。情事變更原則實質上是公平合理、等價有償、誠實信用等原則的體現。依據上述原則,我國的《民法通則》、《經濟合同法》中對不可抗力引起的合同糾紛的處理做出了具體的規定,因而這些規定就成了目前司法實踐中類推適用不可抗力條款,處理有關情事變更的法律依據。

第二 、適用有關的司法解釋、司法文件。

1.我國的國內立法尚未明文規定情事變更原則,但原《經濟合同法》第27條第1款規定:由于不可抗力或由于一方當事人雖無過失但無法防止的外因,致使經濟合同無法履行,允許變更或解除合同。這里“由于一方當事人雖無過失但無法防止的外因”雖不說是合同法對情事變更原則做出的界定,但卻涵蓋了情事變更原則的精神。然而,令人遺憾的是1993年9月2日,八屆人大常委會第三次會議通過的關于修改《經濟合同法》的決定,將“由于一方當事人雖無過失但無法防止的外因”這一句刪除了。因此,鑒于我國這一立法不足,在現行立法和司法實踐的基礎上,借鑒兩大法系的立法實踐和理論成果,在合同法中正式確立情事變更原則,具有積極深遠的意義。

2.最高人民法院審判委員會通過的《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第31條規定:“預售商品房的價格,除國家規定‘微利房、‘解困房等必須執行國家定價的以外,合同雙方根據房地產市場行情約定的價格也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的,可予以支持。”1993年5月6日最高人民法院印發《全國經濟審判工作座談會紀要》中明確提出“由于不可歸責于當事人雙方的原因,作為合同基礎的客觀情況發生了當事人不能預見的根本性變化,以致按照原合同履行顯失公平的,可以根據當事人的申請,按情事變更原則變更或解除”。豒這一紀要雖不是司法解釋,卻可以視為法院審判實踐中形成的裁判上固定見解,而為各級法院服從,有著實際上的效力。

第三、對外貿易中承認的情事變更。我國參加《聯合國國際貨物銷售合同》,其中第79條規定:當事人對不履行義務應負責任。除非其能證明此種不履行,是由于某種非他所能控制的障礙,而對于此種障礙,沒有理由預見其他訂立合同時能考慮或能避免,或能克服它或它的后果。豓

從以上有關的法律依據中,我們可以看出我國目前關于情事變更的立法和司法都遠遠落后于市場經濟和改革開放的發展,不符合日益出現的頻繁復雜的經濟活動的需要,特別是房地產業發展的需要,有待于進一步健全。

二、情事變更原則在商品房預售合同糾紛中的適用條件

情事變更,是指在合同有效成立后至履行完畢前,因不可歸責于當事人的事變發生致使合同的基礎動搖或喪失,如繼續履行合同將給一方帶來重大損失,顯失公平,因而法律允許變更或解除合同,并可減輕或者免除當事人的責任。它是公平原則、誠實信用原則的具體運用。

(一)情事變更的基礎是商品房預售合同合法有效

只有依法成立的合同,才受到法律的保護,也才可能在履行中產生情事變更原則的適用。無效合同自成立起就不具有法律效力,對合同主體沒有約束力。房地產法第44條對商品房預售的行為作了嚴格的規定,該法實施后,凡是不符合法定條件的,雙方所簽訂的商品房預售的合同無效,故無效合同不適用情事變更原則。但是,基于我國房地產市場建立時間較短,特別是房地產法實施之前,商品房預售的行為不夠規范,因此,具體情況要具體分析,區別對待。如預售方沒有辦理建筑規劃許可證或尚未取得商品房預售許可證,但是經過有關部門同意補辦,且合同其他內容又不違法,為了維護合同的嚴肅性,保護當事人的合法權益,可以按照合同有效對待。

(二)必須有情事的變更

這是構成情事變更的前提條件,且情事變更的發生須具有不可預見的偶然性和不可控制的客觀性。

所謂“情事”,德國學者奧特曼(Oertmann)將其解釋為“法律行為基礎”,即“在締結法律行為時,當事人一方對特定環境的存在或發生所具有的預想,相對人明知這種預想的重要性且未作反對表示,或者,多數當事人對于特定環境的存在或發生所有的共同預想。基于這種預想,形成締結合同的意思。”豔綜上,指訂約時作為合同基礎和環境的客觀情況,所謂“變更”是指上述客觀情況發生了異常變動,如物價的暴漲暴跌、貨幣的貶值、匯率的大幅度變動等等,是當事人所不能預見的。從商品房預售合同來看,發生情事變更主要有以下幾種情況和原因:1、因國家法律修改。如果商品房預售合同訂立時即與法律相抵觸的,屬于非法合同,例如商品房預售方沒有取得土地使用證、商品房預售許可證而簽訂的預售合同無效。如果該合同在訂立時并不違法,只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實現的,可視為情事變更。如果當事人在訂立預售合同時可預見到法律將要變更,則無權請求情事變更。因為,在這種條件下,當事人理應采取其它合法措施,防止情事變更的發生豖。2、國家政策性調整。例如國務院文件及其部委有關房地產的臨時性規定對價格幅度的調整,以及階段性的計劃方向調整等。《關于審理房地產管理法實施前房地產開發經營案件若干問題的解答》第31條規定:“一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的,可予以支持。”“支持”的法理依據就是情事變更原則。3、地方政府的行政干預。例如某房地產開發公司在市西部開發區內建造商品房小區,并與預購人簽訂了商品房預售合同;但合同履行過程中,政府決定將開發區移至市區東部,預售方某房地產開發公司正在興建的商品房所在地的行政劃歸郊區,原定的小區內配套建設項目也相繼下馬,預購人提出降低售價或要求解除合同的,應予以支持,即可考慮情事變更原則的適用。行政干預必須依法進行,否則干預無效,不能適用情事變更的原則。

(三)情事變更的發生不可歸責于合同當事人

情事變更的發生,于當事人在法律上具有不可譴責性,這種不可譴責性來自當事人不能預見的意外事件造成,具有不可預見性。所謂不可預見性,是指當事人對情事的變更,在合同訂立時無法預見,且按照一般正常人的認識能力,法律上不要求他能預見。因而即使不完全履行或完全不能履行合同,也可能免除其部分或全部合同責任。如果當事人主觀上故意促使所謂情事變更,或由于當事人的過失請求情勢變更的,或者當事人已經預見到,應當預見到某些情況可能發生而影響合同的履行,但抱著僥幸的心理甘冒風險的,或者雖然合同訂立后發生了一些情況的變化,但經當事人努力可以克服而未能克服的,或者合同不能履行可歸責于第三人的,都不能簡單地按情事變更對待。而應分別按合同的其他有關規定來處理。豗

(四)情事變更事由需發生在商品房預售合同成立并生效后至履行終止之前

簽訂合同前已發生的以及履行完畢后發生的,均不適用該原則。合同的簽訂是以既有的情事為基礎的,因此,合同簽訂前發生的變更,不存在情事發生變更的問題。合同履行完畢后發生的情事變更,則對合同的履行沒有影響。在債務人遲延履行期間發生了情事變更,是否適用該原則?以及合同簽訂后發生了情事變更的事由,但當事人不知道,而繼續履行了合同,事后當事人是否可主張適用情事變更的原則?前一種情況下,雖合同未履行完畢,但未履行完畢時由于一方或雙方當事人的原因而造成的。因此,如果由于一方違約造成遲延履行而發生情事變更的,違約方或過錯方不適用該原則,由違約方或過錯方承擔情事變更造成的不利后果。但無過錯方可適用該原則以維護自己的合法權益。如雙方違約或雙方均有過錯造成遲延履行,則也不適用該原則,損失由雙方共同承擔。因為在雙方均有過錯的情況下適用該原則是違反情事變更原則設立的目的的。且對合同當事人不公平,并會鼓勵違約,影響合同的正常履行,破壞經濟秩序的穩定。豘后一種情況,學界頗有爭議有的。有的認為只要不能認定當事人的行為已拋棄其情事變更的主張,則合同雖已履行,事后仍可主張。有的認為在此情況下,視為當事人已放棄其主張權利。德國的判例及臺灣的一些學者均持此觀點。豙筆者贊同后者的觀點,即在簽訂合同后,履行完畢前發生了情事變更情形,但由于當事人不知道,而履行了合同,事后視為當事人放棄了主張適用情事變更的權利。情事變更原則的設立目的,就是因為合同簽訂后,簽訂合同時的情事發生了重大改變,使合同無法履行或雖履行,會給當事人產生顯然不公的影響。這種合同無法履行,當事人不可能不知道,而且也沒有理由不知道。現當事人已經履行,說明雖情事發生變更,但不影響其合同的履行,至少影響不大,可以履行 。而且沒有及時主張是由于當事人自己的原因。不能讓別人為他的過失承擔責任。因此,上兩種情況下,都不適用情事變更原則。

(五)情事變更的發生使原合同的繼續履行顯失公平

這是適用情事變更原則的實質性要件。情事變更原則的宗旨在于實現社會公平。情事變更的構成,是對于“契約嚴守”原則的突破,自然應當要求相應后果的嚴重程度,即維持原有合同效力在效果上的顯失公平。在商品房預售合同糾紛中,是否顯失公平一般由司法機關進行評判,由法官或仲裁員來評判。但是這種評判應當依照一般人的看法,它所體現的道德標準和法律標準應有客觀的尺度,簡言之,即有可操作性。從實踐看,如果發生下列情形使商品房預售合同的履行明顯的不公平,受不利的一方可以主張情事變更:1.因情事變更使預售方和預購方之間的利益關系發生嚴重失衡,一方由于另一方的受損而獲取明顯的利益;2.主張情事變更一方是為了避免不當損害,同時不使對方蒙受不當損害,對方失去的,原則上只能是超出預見部分的利益;3.繼續履行合同時對合同雙方均無利益。另外,根據合同自由原則,商品房預售合同雙方可以在合同中約定情事變更的免責條款。反之,合同雙方也可以約定在合同有效期內,即使產生了某些意外事件,也不能免除預售方違約責任。對此,不適用情事變更原則,其特別約定應視為當事人放棄了情事變更請求權。但是以上兩種條款的約定只有在不違反法律的情況下才有效。否則基于欺詐、脅迫或者違反公共利益訂立的有關條款無效,當事人仍可主張情事變更。豛

(六)情事變更與合同不能履行應當有直接的因果關系

只有當情事變更成為履行合同不可克服的障礙,直接導致合同不能履行時,當事人才可以請求變更或者解除合同。但是必須防止當事人濫用這種請求權,尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發生的情事變更并不必須導致合同不能履行,那么雙方仍然應當按照合同規定的條款嚴格履行。

以上六個條件必須同時具備,缺一不可,在處理商品房預售合同糾紛時,應該從嚴掌握。就當前的法律規定來說,我國《合同法》并未將情事變更原則列入。因此,在司法實踐中尚不能適用該原則。在此作為學術探討,以期望獲得將來在法律上的認可。

三、情事變更原則在商品房預售糾紛中適用的法律后果

研究情事變更原則的目的在于消除合同履行中出現的顯失公平的現象,使合同在公平的基礎上得到履行,維護合同當事人利益的平衡,從其效力的角度來看,情事變更原則主要體現以下幾個方面:

(一)適用情事變更原則一般應變更商品房預售合同的有關內容,繼續合同的履行

適用情事變更原則是平衡商品房預售糾紛中雙方當事人的利益,保護當事人公平競爭,正確處理民事法律關系穩定性和適應性的法律手段。在審判實踐中以情事變更處理預售商品房糾紛,如果通過變更商品房預售合同的有關內容能夠排除不公平的結果,原則上則應在新的條件下,僅就合同中相應的條款予以變更,使之趨于對等,仍然維持原合同的存在,繼續合同的履行,以維護法律關系的穩定性。

(二)解除商品房預售合同關系或中止該合同的履行

適應情事變更原則一般應采取變更合同有關內容的做法,非當事人協商一致或非解除不可的情況下,不宜輕易解除合同。如果通過變更商品房預售合同的內容仍不足以排除不公平的結果,采取終止商品房預售合同即可消除顯失公平的現象,則才采用中止合同的方式,合同關系自終止時消滅,不具有溯及力。對那些確因情事變更原因的發生,商品房預售合同雙方的對價關系完全被破壞,合同的目的已經喪失,在變更或終止合同仍不能排除不公平結果的情況下,則可采取解除商品房預售合同的方式。解除商品房預售合同的,合同自始無約束力。但這里應注意,對雙方當事人在情事變更之前所履行的部分,仍應認定有效,已經履行義務部分的不公平給付方享有求償請求權,請求對方予以返還。

(三)延期給付

這是履行日期的變更在商品房預售糾紛中,由于發生情事變更造成原材料的漲價等,賣房方由于資金不足,往往造成施工緩慢或停工,以致商品房竣工日期拖后。對此人民法院可根據案件事實情況,通過變更合同使雙方的對價關系趨于對等后,并判決延期交付商品房,延期的長短既要考慮賣房方的能力,又要考慮到保護買房方的合法權益。

(四)變更商品房預售合同的給付標的

在預售商品房交付中,給付標的一般均為特定物。如因情事變更造成商品房給付不能的,經雙方協商一致可以用其它同類物代替給付。如果協商不成,也可判決用同等地段、同等結構的商品房代替給付。

(五)免除

免除適用請求人的未履行部分的義務,并且對于此項免除該請求人不承擔任何責任。若因情事變更而使合同繼續履行無價值時,應予以免除,以使當事人雙方早日掙開無意義的“法鎖”。

在適用情事變更原則時,應該注意的一個問題是:情事變更導致合同的變更或解除,因為合同雙方均無過錯,因此,不應追究任何一方的違約責任。應該根據公平地保護當事人合法權益的原則,合情合理地予以處理。如果一方當事人為了消除對自己不利的后果而要求解除合同的同時,也給對方帶來了經濟損失,應給予對方適當的補償,以免使對方蒙受不合理的損失。

四、適用情事變更原則應注意的幾個問題

(一)正確分清情事變更與商業風險的界限

情事變更的一個重要構成條件,是當事人在訂立合同時對情事變更的發生不能預見。商品房預售市場的商業風險,是指商品房預售合同當事人因經營失利應當承擔的正常利益損失。在商品房預售合同履行中,引起商業風險的原因與引起情事變更的原因有時是相同的。如何區別情事變更與商業風險,有著極其重要的意義:

1.二者對造成合同不能履行的客觀情況的異常變動的預見性上不同。情事變更適用于當事人對引起客觀情況異常變動的原因不能預見,而商業風險發生則是當事人可以預見、應當預見的。風險與利潤同在,風險大利潤高,這是房地產市場的普遍規律之一。商品房經營者中,有些人正是預見到了商業風險,而甘冒風險,進行投機交易,希望以風險為代價獲取較高的利益。然而商品房市場有賠有賺,因此,這種風險應視為商品房預售合同中應有內容,無需以合同條款來約定。如果風險超出了正常的范圍,以至于按照一般從事商品房經營者的預見能力來判斷,屬于無法預見時,則商業風險的性質就轉為情事變更了。

2.產生的事由不同。情事變更一般是國家法律、政策的重大變化,或政府的行政行為所引起的,而商業風險在市場經營的任何環節均存在,有整個社會經濟狀況的變化或其他經營者的原因、或經營者自身等原因都可能帶來商業風險。作為經營者應當考慮或預測到的。

3.后果不同。商業風險的發生取決于開發商是否遵循價值規律,是否了解市場行情、市場信息等,具有較強的主觀性,并能通過當事人的積極行動實現合同預期的目的,不會必然造成合同履行不能的結果。而情事變更是不能預料的,于當事人意志之外的經濟事情引起的,是當事人無法避免、無法克服的。它造成合同基礎的喪失和預期目的的根本變化,從而導致履行不能的結果。正如英國法官西蒙所言:“一項尚待履行合同的當事人,在履行合同過程中,往往會遇到一系列完全預料不到的情況變化。這是極不正常的價格漲落、貨幣的突然貶值、履行合同的意外障礙或其他類似事例。然而這些事件的本身都不能影響他們已達成的協議。但另一方面,如果依照訂立合同時不存在的情況來考慮合同的各項條款表明,當事人從來就未曾同意在眼下的這種意外出現的完全不同的情勢下還要受合同的約束,那么合同在這一點上就失去了拘束力了。這個由于法院依其自由裁量權認為對合同的條款加以限制是公平、合理的,而且因為按照對合同的正確解釋,它不適用這種情況。”豜

4.從立法本意看,商業風險是當事人依自己的意志,從事經營,目的在于獲得一定的經濟利益。按照風險責任自負原則,不管在經營中出現多大的商業風險,當事人都應該承擔。只有這樣,才能真正的實現市場經濟中的優勝劣汰,才能真正維護合同的嚴肅性和法律秩序的穩定性。而情事變更原則的確立,則是為排除非商業風險引起的交易上的顯示公平,是為確保交易安全、交易的公平合理在法律上設定的一種救助。

5.客觀情況是否發生根本性變化,這也是界定情事變更與商業風險的關鍵。如果客觀情況未發生根本變化,則屬商業風險范疇,它是一種量變;如果客觀情況發生根本性變化,使商業風險足以導致合同目的不能實現,履行困難,則屬商業上的意外風險,屬于情事變更,它是一種質變。

商業風險是不是都不能適用情事變更原則呢?筆者認為,應對商業風險進行具體分析,正常的商業風險或叫一般風險,不適用情事變更原則,應適用風險自負原則;意外商業風險或叫異常風險,可適用情事變更原則。區分兩種風險的標準,就是上文提到的情事變更與商業風險的五個區別,為便于掌握這些區別,可在商品房預售的法規中,或者商品房預售的司法解釋中,針對房地產市場情況,制定出適用情事變更幾種主要市場因素的量的界限,確定一個相對的風險值。法院“應就各個具體事件,公平裁量之,未便一概而論,以阻礙此項原則之適應性”豝。商品房預售,可以說具有期貨性質,或者說是一種遠期合同,是可以反復交易(轉讓)的合同。從市場情況看,有相當一部分商品房預售合同當事人是買預期,買價格預測,交易具有投機性,不是為獲取商品房所有權并實際占有使用,而是為了賺取商品房不同時期的價格差,獲取風險效益,許多房地產經營者也確實因此而大大獲益。所以當商業風險真正降臨到商品房經營者身上時,法律上當然要讓其風險自負,“利之所生,損之所歸”,這是公平合理的。

(二)正確分清情事變更與可撤銷民事行為的界限

可撤銷民事行為與情事變更,都是針對合同履行中出現的顯失公平而賦予當事人的一種法律救助,是公平交易原則的體現。但二者存在著本質的區別:

1.造成顯失公平的原因不同。情事變更是由于不可歸責于當事人的事由,使訂立合同時的基礎和環境發生了根本變化,從而發生顯失公平,雙方當事人對此均無過錯;而可撤銷平民事行為中出現的顯失公平,多是預購方在缺乏經驗,房地產市場信息不靈,或者在商品房預售標準合同簽訂時處于不利地位,接受了預售方的苛刻條件等情況下形成的,但是顯失公平的結果,當事人有一定過錯,屬于應當預見而未預見。

2.認定顯失公平的標準不同。A、可撤銷民事行為是在該法律行為成立之時即表現出顯失公平的結果,而情事變更原則是合同有效成立后,合同法律關系消滅前這個時期表現出顯失公平的結果;B、可撤銷民事行為是由于一方當事人對合同內容有重大誤解或由于欺詐、脅迫、乘人之危、行為人欠缺行為能力等引起的,當事人存在主觀過錯。是否顯失公平是以合同訂立時雙方權利義務是否對等,以及交易習慣中公認的理念來確定的;而情事變更原則是合同有效成立后,由于客觀經濟形勢出人意料的劇烈變化,導致合同基礎喪失或對價關系失衡引起的,是否顯失公平以合同履行的客觀情況來判斷;C、可撤銷民事行為一旦撤銷,原則上溯及其成立之時,其效力歸于消滅;而因情事變更解除合同后,原合同對其在情事變更前所履行的部分仍然有效。

(三)正確分清情事變更與不可抗力的界限

由于不可抗力與情事變更均要求具有不可預見、不可避免并不可克服的情形發生時才可適用該原則。故二者常發生重合,難以區分。但兩者仍有不同之處:

1.兩者性質不同。不可抗力為法定的免責事由,適用于違約責任和侵權責任,而情事變更原則僅是合同履行中的一項原則,僅是具有合同關系的雙方當事人履行合同過程中適用。

2.發生的事由不同,后果不同。情事變更一般由重大社會事件引起的,如國家法律、政策的重大改變。如1993年國家(下轉第95頁)(上接第85頁)針對房地產發展失控,房地產市場混亂等諸多問題,制定了一系列法律和政策,加強了對房地產業的管理。整頓金融秩序,中央銀行緊縮銀根,對信貸投資實行宏觀調控,使相當一部分正在開發的工程停工,造成已經簽訂的預售商品房的合同不能正常履行;而不可抗力一般是由于重大的自然災害引起的,如地震、水災、臺風等。不可抗力一旦影響合同的履行,即成為當事人的免責事由;情事變更主要是因社會經濟情事的劇變造成合同有的無法履行,有的雖可履行,但結果顯失公平;不可抗力則以災難性事件的形態造成預售合同的無法履行。

3.免責情況不同。因不可抗力造成合同不能履行,除法律另有規定外,完全免責。遲延履行的,也可以免其遲延履行之民事責任;而因情事變更不能履行,則實行損失雙方共擔或補償的民事責任制度。

4.關聯性不同。不可抗力可以是引起情事變更的原因,情事變更更可能是不可抗力的結果,但情事變更不可能引起不可抗力,兩者之間沒有必然的關聯性和互為性。

(四)正確分清情事變更與免責條款的界限

情事變更與免責條款都會導致當事人免于繼續履行義務的法律責任。但是二者之間存在著明顯的區別。免責條款既可以免除當事人的責任,又可以通過設立免責條款來限制其未來承擔責任。如當事人在商品房預售合同中約定開發商在施工中遇到重大技術難題不能解決而影響工程進度時,可以不按違約處理。而情事變更主要導致合同的變更或解除。免責條款是當事人之間根據合同自由的原則所設立的,在合同履行過程中,只要出現了合同所規定的情況,就可以免除責任。而情事變更原則是由法律所規定的,當事人要求適用情事變更原則,能否得到支持,必須經過法院對事實進行審查后做出判定。免責條款的適用,不考慮當事人主觀上是否可以預見,只要商品房預售合同中約定的免責事由發生,即可適用免責條款。而情事變更原則在適用時,要求當事人雙方沒有過錯,情事變更的發生是不可歸責于合同當事人的。

在商品房預售糾紛案件中,開發商或者銷售商提供的商品房預售契約或補充契約中多規定了在發生情事變更情形時開發商或者銷售商可以免于承擔預期交房的法律責任。我國法律迄今尚無關于如何適用情事變更原則的具體規定,因此,在審判工作中,如何適用情事變更原則公平合理地解決因此而引起的商品房預售糾紛,切實保障房地產市場健康有序發展,具有重要意義。