房價地價上漲研究

周　俊　劉　巍　曹德金

摘要：房地產價格受市場供求規律的影響，但由于房地產位置的固定性、差異性、不可替代性等特點，房地產市場又不是完全的市場，并且國家宏觀調控政策、以及城市化建設，土地供應政策等方面的變化對房地產市場都有較大影響。就房價與地價的關系從經濟學角度展開了一系列分析。

關鍵詞：房價；地價；房地產；租金

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)09-0136-02

1價格變動因素：房價上升導致地價上升

房屋價格的上升導致土地價格的上升，可以由經濟學中的租金這個概念來解釋。租金是支付給一種只有單一用途的生產要素的報酬。土地作為一種供給數量相對固定的生產要素，其價格就是其獲得的租金，租金大小完全取決于土地需求狀況。從短期來看，土地是稀缺的，對土地的派生需求很大，土地的需求擴大不會刺激土地供應擴大，從這個角度看，土地是完全缺乏彈性的。對土地的需求價格不論上升或下降都不會使土地供應增加或減少。由此可見，是房屋的價格上漲導致了土地價格的上漲，而不是土地價格的上漲導致了房屋價格的上漲。眾所周知，房產開發行業并不是一個壟斷性的行業，長期來看房產商獲得的應該是一個社會的平均利潤。房產開發企業的經濟利潤應該為零。當由于某種原因房價上漲的幅度大于除土地之外的其它投入的增長幅度時，按說房產開發企業的利潤也會增長，但實際情況并非如此。由于競爭的原因，其它企業會提高土地的購買價格試圖進人房產業，房地產業內的企業也會進行價格競爭，因為這中間存在著超額利潤。最后競爭的結果就是土地的需求上升，價格上漲，房產企業仍然只能夠獲得社會平均利潤，無法獲得超額利潤。房產價格上漲產生的凈收益，應該完全歸土地所有者所有。

土地所有者作為一種供給固定的生產要素所有者獲得的租金的大小取決于使用這種要素生產所獲得的超額利潤的多少。使用某塊土地開發的房產價格越高，超額利潤越大，相應地土地價格越高，而房產價格越低，超額利潤越少，土地價格也就越小。在城市中心由于房產的需求高，房價高導致房產業的超額利潤高，土地所有者獲得的“租金”將高，表現之一就是地價高。另外一個原因還在于中心城區的土地供應少。而在偏遠郊區，房價低土地價格也低。產生這種情況的根本原因在于土地是一種供給量固定的生產要素，其價格取決于土地需求狀況，而土地需求又是一種引致需求，它的需求取決于房產的需求。

由以上分析我們可以看出：土地價格高的根本原因是房價上漲，房價上漲超過建筑成本部分形成的超額利潤最終將在土地“租金”上升中體現。從這個意義上來講，是房價上升導致了地價的上漲。我們認為房價上漲主要還是由需求上升引起的，需求中間又包括了真實需求和投機需求兩部分。其中，投機需求又和房價的變化存在一個動態的相互增強的關系。

2供求變動因素：地價上升導致房價上升

近年來，全國平均房價上漲劇烈，進而帶動地價大幅度上漲，如2004年上漲幅度據國家統計局統計是10.1％，而據國土資源部統計是6.8％。

以近年房地產較熱的江蘇來說：2004年，江蘇省平均房屋銷售價上漲幅度是22.67％，而全年地價的上漲幅度只有9.85％。其中用于住宅開發的地價漲幅為11.25％。因此，把房價上漲都歸結為地價上漲，并沒有十分的道理。

但2005年，情況已發生了一些變化，在許多地方，地價漲幅超過房價漲幅的態勢已經開始出現。比如。北方的哈爾濱，1季度房價上漲了4.8％，而地價則上漲了8.3％。在杭州西湖區，相似的一塊土地，04年拍賣時每平方米價格不到2900元，2005已突破了4000元，升幅高達41％。福州的臺江區，2004年5月每畝地價是394萬元。2005年5月的拍賣價已達723萬元。

因為我國的現有土地制度造成了這樣一種現象，短期內，可用土地是一種供給固定的生產要素，是稀缺的，是完全缺乏彈性的。但是長期內，土地供應是可變的，如果對土地的派生需求很大，會刺激人們對土地的開發和改良，從而擴大土地的供應。所以，從長期來看，土地不是完全缺乏彈性的。只不過不是一條隨價格上漲而增加的斜線，而是整個曲線平行移動。所以，這種情況下房屋用地的供應就不是固定的，而是可變的，政府可以控制市場上的土地供應量。也就是土地的供給曲線可以平行移動，這種移動與價格的關系不大，主要受到國家政策的影響。土地供給曲線是可以移動的，土地供應的變化會影響地價的變化，進而影響房價。土地供應的減少，會導致地價的上升，地價上升導房產開發成本上升，房產商的供給曲線將下移，最終導致房價的上升。除此之外，土地供應的減少也會對房屋的消費預期產生影響，助長房屋的投機需求，進一步抬高房價。

3市場運作因素：土地招標拍賣掛牌制度短期內會導致房價的上升

土地的租金還是要通過土地供求關系來決定的，供求關系決定的價格就是土地的租金。土地的招標拍賣掛牌制度只是土地價格的一種發現方式，是一種規范化的市場運作。在我國由于土地是國有的，土地的出讓中就存在著一些不正常的現象，國家應有的土地收益受到侵害。由于不是公開拍賣，掌握土地轉讓權的政府官員或部門利用手中的權力“尋租”。協議轉讓的價格往往遠低于市場價格。低價轉讓土地中的差價一部分被房產開發公司占有，一部分被開發公司用來作為打通各種關節的公關成本，老百姓從低地價中獲的好處有限。這種情況的一個重要表現就是房產開發公司的高額利潤。

實行土地招標拍賣掛牌制度，實際上所做的只是將土地出讓過程透明化，改變過去暗箱操作的情況。但是，這種土地出讓制度的改革也確實會在短期內推動地價房價的上漲。主要原因在于房產開發商已經習慣了高利潤的日子，要他們一下子面臨利潤率較大幅度下降的局面，他們肯定不會輕易接受的。他們可能會抬高房價試圖將這部分“成本”轉嫁給消費者，并且還要將這種漲價的責任推到政府身上。另外，由于在目前房價不斷上漲，房產商再夸大這種土地出讓制度造成的影響，給廣大消費者和投機者以房價還要大幅上漲的預期，進一步促進房地產的投機需求或者提早的真實需求。房產的需求曲線繼續上移，房地產的泡沫加重。

盡管說土地出讓制度的改革對房價產生影響，但這種效應是短期的。影響程度大小還要看社會對這種改革的預期，這個因素影響了房產商提高價格轉移負擔的能力。

4政策建議

(1)繼續推行土地出讓掛牌競價制度。競價制度可以最大限度地防止國有資產流失，消除土地出讓中暗箱操作。長期來看，這種改革也不會推高房價。

(2)增加土地供應，抑制房價，統一地權。現行的征地制度來源于計劃經濟，它的成功就應該是在房價上漲時加大土地供應，以平抑房價，這是征地制度的優越性。但是中國的土地供應恰恰反其道而行之，對此它若不是土地調控的失誤，就是對征地制度的致命打擊，由此導致了現行的征地制度面臨著維持危機不斷加大、體系解構、甚至運轉失靈的趨向。雖然政府收緊土地供應確實可以獲得更多的土地出讓金，在一定時期內刺激房地產的繁榮，拉動經濟發展。但是過緊的土地供給，也會造成房價高升，投機盛行。因此，必須改變目前不合理的土地利用模式。

(3)抑制房地產的投機需求。房地產價格上升的主要原因是需求因素造成的。但是需求因素中，既有真實需求也有投機和投資需求，一方面要穩定房價，另一方面是地價上漲對房價的壓力越來越大。一方面是日益稀少的土地。另一方面是大量的土地被閑置，加劇了眼前的供需矛盾。政府抑制房價過快增長要調整住房信貸的利息。此外，政府還可以通過影響消費者心理預期來影響房地產的需求狀況。