論次貸危機對化解我國住房抵押貸款風險的啟示

梁　柯　夏元燕

摘要：伴隨著美國次貸危機的爆發和蔓延，已經對世界金融業產生了重大的影響。于此同時，也引起了眾多學者對我國國內住房抵押貸款的普遍關注。在次貸危機的背景下，對我國國內住房抵押貸款存在的風險進行分析，并給出相應的對策建議。

關鍵詞：次貸危機；住房抵押貸款；風險

中圖分類號：F830.5

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)09-0146-01

1美國次貸危機的形成及發展

次級按揭貸款(Subprime MortgageLoan：SML)簡稱“次貸”，從本質上來說，其與標準抵押貸款都屬于資產證券化的范疇，但是兩者還是具有明顯區別的，次級抵押貸款對貸款者的信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率因此要比標準抵押貸款高很多。

作為一個高收益的產品，次貸自然吸引了很多抵押貸款機構的加入。如果僅限于此的話，次貸危機本不會如此泛濫，但是這其中的風險卻被資產證券化的特點所放大了。事實上，在過去的幾年里，美國抵押貸款機構一般都將貸款打包進行證券化后出售給各類金融機構。對于保險公司、商業銀行這類對風險控制要求較高的金融機構，一般都會購買優質資產較多，收益率相對較低的債券；而對于基金公司和投資銀行這樣更注重收益的公司來說，就會傾向于購買相對高風險高收益的次貸產品。但是由于次貸的本質決定了它的風險，所以無論哪個機構，購買了次貸就意味著承擔了超過一般投資的風險。在2001－2006年這五年里，美國住房市場持續繁榮，加上之前利率水平較低，美國次級房屋抵押貸款市場迅速發展，通常對購房者采用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房后頭幾年以固定利率償還貸款，其后以浮動利率償還貸款。本來這項產品并無風險，因為即使購房者違約，借款機構也可以靠出售始終在升值的房屋挽回損失。但是當2006年美國房價泡沫破裂以后，危機便開始了。

危機在爆發后迅速波及整個美國金融界，包括花旗銀行、美林證券等金融大鱷都紛紛落馬，美國第五大投資銀行貝爾斯登公司更是因此被摩根大通收購。在金融一體化及其聯動效應的影響下，美國次貸危機已經演變成一場全球事件。盡管我國資本管制相對嚴格，國內機構對海外信用衍生品市場的參與程度不高，次貸危機對中國的直接影響有限，但是也引起了學界對我國住房抵押貸款的廣泛關注。

2我國住房抵押貸款風險分析

我國住房抵押貸款主要存在以下幾個方面的風險：

(1)房地產金融體系相對簡單，參與者相對單一。

目前，我國房地產企業及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款，這種單一地產金融機制，使各商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。各商業銀行既沒有建立客戶分級體制，也沒有對抵押貸款進行分級，個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使銀行對客戶的選擇是單方面的，個人貸款客戶的市場準入基本上是最低標準，在具體掌握過程中，對符合準入條件的客戶，基本上給予全部的優惠條件，缺乏有效明晰的分類產品體系和適當的風險補償機制。

(2)我國商業銀行風險控制水平不高。

我國商業銀行風險控制水平遠不及美國的次級按揭機構，反映借款人個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴重不足，且信息失真問題非常嚴重。基礎數據的缺失使得我國金融機構進行風險特征量化、制定更加科學合理的個人住房抵押貸款審核體系失去了依據和基礎，相當部分貸款的發放是基于未經證實或虛假的收入文件。可以說我們的按揭中夾雜著不小比例的次級按揭。而且，個人按揭貸款市場上普遍存在著重視抵押物價值，輕視第一還款來源的現象。認為房地產市場長期向好，短期之內不會出現跌勢，出現風險時，只要處理房產就可以較容易地清償借款人所欠貸款。國內很多銀行為爭奪市場，競相攀比放松信貸政策和審批尺度。通過降低審批標準、簡化貸款流程等手段放寬了個人住房按揭貸款者的市場進入，而且創新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產品，增大了房貸資產的風險。

(3)我國住房抵押貸款尚未證券化。

我國住房按揭貸款尚未證券化，其不良信用貸款的風險基本聚集在銀行體系內，缺乏風險市場共擔機制，不利于我國商業銀行信用風險的分散和轉移。而且，目前國內銀行對資產證券化并不熱衷，主要原因在于國內流動性充裕、受管制的存貸利差依然優厚，商業銀行在市場上依然競爭不足，仍然具有過度追逐短期盈利能力，因此，不愿意與其他投資者分享優秀業務的利潤。進而，銀行持續擴大房貸業務的過程也就成了持續積聚信用風險的過程。

(4)其他因素的影響。

通脹壓力、證券市場泡沫、房地產市場過熱等因素，都對未來經濟的發展構成很大的調整壓力，需警惕經濟繁榮背后的結構性風險。美國次級抵押貸款風險的暴露是由于房地產市場的降溫，而我國存在同樣的隱憂。但由于經濟仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對增長的預期非常樂觀，因而并未出現調整跡象。一旦出現重大的負面消息，風險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預期，從而造成整個宏觀經濟的系統性風險。目前，我國還沒有真正經歷過房價大幅下降而導致抵押物不足值的情形，因此國內銀行對住房按揭貸款的風險管理水平還沒有經受過檢驗。在房價持續上升的情況下。抵押貸款的風險被暫時掩蓋了。

3對策建議

通過上述分析，我認為可以從以下幾點來化解、減輕國內住房抵押貸款存在的風險。

(1)進一步推進國內資產證券化的發展。

美國次貸危機的發生并不意味著資產證券化本身存在某種內在的致命缺陷，更不能就此認為中國應當放棄資產證券化的嘗試。在中國目前典型的銀行主導的金融體系中，包括住房開發貸款和個人購房貸款在內的大量貸款仍然集中在銀行手中，一旦宏觀經濟狀況逆轉或者房地產市場價格下降，在缺乏信貸資產證券化的情況下，經濟和市場波動的風險將高度集中于銀行體系，而銀行體系在不確定性增加后的信貸緊縮又會反過來加劇宏觀經濟的波動。當然，我們也應該認識到，證券化只是提高了銀行或儲貸機構把風險轉移出自己平衡表的能力，但并沒有消除這些風險轉移回來的可能性，因為資產支持證券的投資者完全有可能以此為擔保向銀行融資，或者通過信貸額度與銀行發生聯系。吸取美國次貸危機的教訓，中國在資產證券化的過程中應當加強制度建設和風險防范。

(2)個人住房抵押貸款風險管理需政策支持。

目前，我國監管當局對各商業銀行的住房按揭貸款業務管理存在矛盾的要求。一方面要求嚴格審核借款人信用狀況和收入狀況，另一方面又要求商業銀行履行企業社會責任，支持中低收入家庭購買自住保障型住房。可以借鑒國際經驗，由政府設立專門機構對特定類別的個人住房抵押貸款提供擔保，購房者違約，政府機構代為承擔清償貸款本息的責任。

(3)中央銀行應當強化對銀行貸款質量的監管，不能因為貸款資產證券化降低信貸標準，特別是在房地產市場價格高漲時期，更要避免只注重抵押物價值而忽略對借款人還款能力的審查。通過提高信用評級機構公信力的同時，從制度上規范其行為，避免其為追求自身利益最大化而扭曲資產支持證券的風險分散收益。

(4)建立有效的金融體系監管制度。隨著證券化的推進和金融衍生品的增加，信貸市場的結構會日趨復雜，非銀行金融機構的作用會大大增強，傳統的以銀行監督為基本特征的監管制度不再能有效應對產生于市場交易中的各種風險。因此，如何建立一個既鼓勵金融創新，又有助于識別市場系統性風險的監管體系，是中國資產證券化過程中最重要的制度建設問題。