物業稅增加負擔還是擠出泡沫？

羅燕紅

居住在北京二環吉祥里小區的邱偉光先生最近一直在關注一件事兒：官方又出臺通知，稱要“研究開征物業稅”了。他說，他的情況在北京人中還算比較常見：名下目前有3套房產。除自住外，在5環邊上某大學里有一套學校分配的2居室教工宿舍，在通州還有一套近200平米的3居大復式。一旦物業稅開征。他可能每年要付一筆錢來交稅。

不過，從2003年提出、2005年北京等六個城市作為試點開始“空轉”，到之后的增加試點城市并屢次提出要“空轉實”，開征物業稅一直是“雷聲大、雨點小”，“但聞樓梯響，不見人下來”。

物業稅是一種財產稅，又稱“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其持有者每年繳付一定稅款。稅款額度隨房產價值的變化而變化；也就是說如果您家附近新開通了地鐵或公交線路，或者成為新的商圈，您的不動產因此升值，那么您每年繳納的稅額也會增加。

目前，這一稅種已在世界上絕大多數國家開征，但在各個國家名稱不盡相同，又叫房地產稅或不動產稅，我國香港叫差餉稅。

此番舊事重提，有什么深意嗎?官方的口徑稱是為了“體制改革和產業結構調整，政府要為市場主體提供服務的目標，把政府職能轉到主要為市場主體服務和創造良好發展環境上”，有什么新意或深意嗎?

雙重危機下混亂的樓市

當前一個最大的現實就是全球金融危機，以及由于貧富分化越來越浮出水面的社會危機，潛伏的社會矛盾已經到達大家都無法不視的地步。據新發布的統計資料，2008年我國的基尼系數(Gini Coefficient)已經高達0.65，遠遠超過0.4的國際警戒線。

貧富差距非常有代表性地體現在房產的差距上。中國的一大社會現實就是，有錢人有好多大房子，錢少的住個小房子。沒錢的沒房子。而不同于其他一般商品的是，住房其實是一種準公共產品，古來就有居者有其屋之說。物權法的實施更是為物業稅的征收提供了法律依據。

目前房地產市場一片混亂，除了誰也看不懂的價格、成交量外。就是稅費混亂，記者查閱資料統計，發現各種名目的稅費總共有40多種，有些地方甚至超過100種?；靵y的稅費和未定義明晰的邊界，給尋租活動留下了巨大空間。

開征以不增稅負為前提

對物業稅的開征，大家首先關心的一個問題是廣大普通百姓的負擔是否會加重。

日前，有研究機構稱目前中國人的賦稅痛苦指數(Misery Index)已處在世界前列，如果物業稅的開征是加重百姓負擔、增加政府財政收入，恐怕沒有人會同意。加拿大西安大略大學終身教授、北大經濟研究中心教授徐滇慶認為，稅制改革應以不增加百姓負擔為前提，物業稅改革絕不是為了給政府增加新財源，物業稅征收多少就應當從其他稅收部分減少多少。綜合平衡各種稅費，調整稅收負擔，縮小貧富差距才是正道。

中央財經大學稅務學院劉桓教授也稱，一般來說，物業稅都會設置一定的起征點，并對面積不大的自住房實行少征或者免征方式，故不會增加普通百姓稅負。

征稅是因為權責對等，公民納稅一是因為使用了資源；二是國家提供了對個人產權的保護。目前政府的稅賦是按人頭開征的，沒能很好體現人跟人的差別；而且由于收入成分復雜，因此給很多人偷稅逃稅制造了便利。而按房產征稅，無論你有多少套房子，都會有明確的房屋登記所有人，因此要想偷逃物業稅不太容易，差別也較好地體現出來。

財政從過去針對人，到現在針對房屋等財產，實際上是一種進步。這種進步對目前中國絕大多數的人來說應該是好的。

房價會降嗎?房子該買嗎?

專家稱物業稅開征是對社會資源的二次分配，調節市場尤其是價格并非其內在要義，從已開征國家來看，也無成功調控房地產市場的案例。但是在該通知出臺的第二天，A股地產板塊全面下挫，3億資金出逃，誰都不能否認該稅出臺對房地產市場的重大影響。稅收一直都是一項非常好的財政杠桿，該杠桿直接有力，對短期炒作、投機行為能較好抑制，這有利于房地產市場的長遠發展。

首先，稅費攤薄影響第一次交易的價格。早期交易環節一次性繳付的價格被攤薄到持有環節，應該說開發商的成本降低了，如果市場條件正常，購房者的購房價格也會隨之下降；此外，消費者在購買時所交納的稅費也將攤薄到每年，所以總的來說，消費者在購房時付出的成本會有所降低。物業稅類似于住房貸款利率。會影響而不是決定房價。

其次，拋售影響價格，購房者在量的選擇和價的商榷上主動權都較大。目前的情況是零稅收成本持有房產，所以大家都熱衷于購房保值。而物業稅恰是對保有環節征稅，提高持有成本，故而會加快市場流動，盤活閑置房屋。市場供應量會有一定的放大，如果剛性需求得到滿足，在供求關系下，可能價格的確會有一定程度下降。至少在短期內是這樣，這是經濟學上的“非預期效應”。

而對于租賃者來說，因為房主持有房屋的成本上升。他必定會想辦法把部分或全部成本轉嫁出去，因此租賃價格會上升。這樣會迫使一部分有剛性需求的人加入購房者的隊伍。這樣會在兩方面造成影響，市場的需求更大，市場的流動更快。供求才是決定價格的因素。

第三，對人心理的影響。未來誰也不知道，影響目前價格的很大程度上是信心和預期。物業稅開征可能無法影響價格，但一定會破壞人的投機欲望。從這點看，物業稅開征是一種利好。

記者的一位朋友是美國德州某鎮人氏，他說他所在的城市物業稅平均為3％，次貸危機較不明顯，而物業稅1％的地方如加州、舊金山等地，次貸危機極其嚴重，這從一定程度表明恰當的物業稅抑制投機炒作的作用。

但是，價格是世界上最難琢磨的東西，影響它的因素很多，誰也不能抓住一點就言之鑿鑿，認為物業稅一定能解決房價虛高和惡性炒房有簡單化之嫌。任何環節不對，這個影響可能就很難實現。例如，剛需非常大，市場需求一直旺盛，即便有物業稅，投資收益也相當可觀。投資者仍會鋌而走險，價格就可能不降，在一線城市這種可能性就很大；這樣，政府收費的降低部分就變成落八開發商腰包的巨額利潤，百姓反而不能切實分享到好處。

近一兩年不會開征

該消息剛一出臺，根據心態劃分，大家迅速集結為三大陣營：歡欣鼓舞陣營、憂心忡忡陣營、憤怒不堪陣營。歡欣鼓舞者認為太好了，這下劫富濟貧了，自己反正光著腳。難道光腳的還怕穿鞋的；擔憂者雖不像溫州炒房團手里攥著幾十套，但目前也有房產若干，擔心物業稅開征自己要大量賦稅；憤怒者認為政府此舉不過是多了一個開源的名目，利益集團也多了一個攫取利益的渠道。

目前，很多人在觀望市場，等著出手，不知道物業稅幾時開征，自己是否需要調整購房計劃。中央財經大學財稅學院副院長劉桓教授認為，自住型、改善升級型買家無須驚慌，可按照自己的實際需求進行購買；如

果是投資、投機。買不買還是要判斷這一稅種征收的具體時間表。

物業稅的開征有許多技術困難，如理順產權關系、整頓評估中介市場、開通房產信息渠道、確定稅種主體等；我國的房地產市場由于歷史和現實的原因，分外復雜，對企業(房地產開發商)征，比較容易，對個人征，困難較大。

有人稱政府就是當前這種房地產混亂局面的最大利益集團。一直以來，土地出讓金和七七八八的土地費用是地方政府的小金庫，一旦物業稅開征，很多地方的經濟發展數據都要大幅下挫，對政績工程的發展不利。

此外，人們對所繳納物業稅的用途也表現得沒有信心。物業稅本來用途是改善公共設施，提供更好的公共產品，提高居民生活質量。在成熟國家，物業稅的第一大用途，是用于本區學校、圖書館、社區公園等公共設施的改建等，所以，如果該鎮物業稅高，學校就能建得更好。人們為了讓自己小孩能到好學校受教育。會愿意搬家到物業稅較高的地方。在中國，納稅人的錢也能這么花在明處和刀刃上。很多納稅人就會比較放心了。

因此，人們反對物業稅與其說是反對該稅本身，不如說是怕納稅時不公正不公平，利益集團又多了一個為自己謀好處的渠道。

國務院發展研究中心對外經濟研究部副部長隆國強認為物業稅要分批開征，先從高檔住宅、經營性用房、高價公寓等開始；多位學者則一致認為。物業稅近一兩年內出不來：樂觀者說，由于涉及面廣，仔細慎重地做好準備有百利無一害；憤世者稱，對百姓有利的對利益集團一定不利，對利益集團不利的一般很難出來。對于物業稅，我們高度關注，留心捕捉開征后由于“排擠效應”帶來的機會。

6個細節拷問物業稅

1房地產如何估值如果采用房地產價格作為稅基如何確定其價格?是貨比三家的市場比較法?房地產商誠實前提下的成本估價法?能預知未來的收益還原法?還是合理價格下的假設開發法?抑或交易價格?公告價格?

2與既有稅費的對接

跟既有稅費如何對接，尤其是和上地讓金是什么關系。即使是投資，作為合法投資，有新規出臺要抑制家庭投資房地產，也要和過去規定對接，不能隨意加重普通百姓的稅負

3起征點和扣減點

三口之家，擁有90平方米，假如合理的保障性住房標準是每人30平方米，那么三口之家減扣90平方米，實際需交稅額是零；如果30平方米是小康住房標準，那么保障性住房的扣減標準是多少?要不要照顧中等收人家庭?沒立低稅面積?

4人均面積的計算

全國統等一刀切的做法聽上去不現實。不全國統籌安排的話，那么在多個城市炒房又將無法受到稅收的調節，甚至會有人用多套房來洗錢。達一問題如何解決?

5多套房稅率的確定

一套自住房一個稅率，如果有第二套采用什么稅率，第N套呢?如果不一樣，應當如何體現區別，或者出于為了抑制多套持有、盤活市場的目的，稅率應當如何累進提高，

多套房的情況也不同，如兩套房，第二套房在郊區與在市中心性質大不一樣，在市郊購置改善型第二套房采用什么，受不要從低稅率?

6如何打擊假名物業

近年來，有些投資者并不以本人的名義購買物業，而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業。這種情況下，如果不明確信息，打擊假名物業，物業稅將失去意義。

它山之石

美國1％～3％

不動產稅，歸在財產稅項下，稅基是房地產評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動產稅率不同，由當地居民選出代表確定，大約平均1％到3％。

香港0.8％～1.5％

按我國臺灣物業稅的征收標準來看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8％-1.5％／年。

新加坡40％，10％

由新加坡國內稅務局對所有房產征收，自住房產的物業稅率是4％，其他類型的房產的物業稅率是10％。

日本14％

日本財產稅主要是對房地產等不動產課征的不動產取得稅、固定資產稅、城市規劃稅、注冊執照稅等，同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定資產稅的標準稅率為14％。

瑞典0.5％～1％

不動產稅，征收額度為不動產稅務評估價值的0.5％～1％。自2001年起，對于單棟獨立家庭住房(相同于國內別墅的那種住房)，稅率為1％，對共同產權型的公寓住宅，稅率為0.5％。商業物產不動產稅率為1％，工業物產稅率為0.5％。

法國3％

不動產稅：持有不動產者，每年按3％的公平市場價值(fair market value)納稅。公司將自己房產裝修后出租，按稅基的84％繳納15％-30％營業稅。稅基包括：公司房產的出租價值，或16％的公司所付出租金。