我國房地產業的產業定位與發展戰略探索

[摘 要]美國人的戰爭經濟,中國人的房地產經濟,成為當今世界引人注目的兩大經濟發動機。然而,我國房地產市場去年還要嚴格控制房價,今年國家又推4萬億元投資救市。關于我國行業發展中存在的問題,一直成為經濟管理理論界爭論的熱點,卻莫衷一是。房地產產業一時成為經濟發展的救命稻草,一時又成為經濟過熱的洪水猛獸。加入“WTO”以來,我國原有房地產產業發展的理性認識和行業管理行為,已不能適應新形勢下的社會需要,必須加以創新。本文分析了我國房地產產業發展戰略,并對其行業管理創新作探索,相關觀點或可供決策層做參考。

[關鍵詞]房地產業 產業定位 發展戰略 管理對策

作者簡介:葉新云(1967,10-),男,廣東興寧市人,廣東商學院工商管理學院講師,研究方向:為房地產經營管理、戰略管理、項目管理等,曾在廣州房地產行業從業十多年。

美國人經濟周期周期陷入低潮時候,就看誰是邪惡國家,啟動戰爭經濟,過幾年經濟就繁榮發展了。中國人經濟低潮,就擴大投資,發展房地產經濟,過幾年GDP的增長率就在兩位數以上。可以說,美國人的戰爭經濟、中國人的房地產經濟,成為當今世界引人注目的兩大經濟發動機成為當今世界引人注目的兩大經濟發動機。近幾年來,關于我國房地產產業發展問題,經常成為新聞界和經濟管理理論界爭論的熱門話題,也是和諧社會建設的重要課題。我國房地產產業是否存在泡沫?該不該抑制其發展?還能不能發展?如何發展?房地產按揭貸款是否過松了?房地產價格持續上漲,投資性購房、二次置業等消費行為該不該受到抑制?諸如此類的問題,眾多經濟學、管理學界名家紛紛發表看法,各執一詞,莫衷一是。

如何以現代行業戰略管理的思想,來規范和引導房地產產業的健康發展,已成為我國國民經濟發展的重大社會性課題,甚至是國務決策蹭所面臨的問題。本文從行業發展戰略和管理創新的角度,試圖作出探索。

一、房地產與房地產產業的理性認識

什么是“房地產”?它與“不動產”、“物業”的關系如何?在教科書中,一般把“房地產”定義為土地、房屋、附著物以及相關的權益;而把“不動產”定義為財產的一類,是相對于“動產”而言的,強調的是“財產權利”;把“物業”定義為使用狀態中的房地產,強調的是其實物狀態。表面上看“不動產”或“物業”概念涵蓋的對象更廣,如可以包括公路、橋梁、港口乃至城市其他基礎設施等特殊物業,從這一涵義上看,按經濟學家張漢亞研究員的說法房地產扼住了國民經濟投資和消費的咽喉。而狹義的“房地產”的概念似乎不包含這些特殊物業。但從關于“不動產”的定義可以看出,卻是包含了這些特殊物業的。就是說“房地產”與“不動產”、“物業”三個概念所指的實物對象范圍其實是相同的,只是所強調的側重點不同。在英語社會中,“房地產”或“不動產”,都用“real estate”或“estate”來表示,按語言學家的看法,認為是同義詞,意指“真實的財產”。“物業” 一詞在英語中為“property”, 意指“財產”。但從我國的社會習慣看,“房地產”名詞更多反映人們在計劃經濟時代的觀念,偏重物理特性多一點。而在國外“real estate”一詞,是市場經濟下的觀念,偏重經濟法律特性多一點,從我國的社會習慣看,翻譯成“不動產”更合適。(本文除引用資料外,根據相關的內容,分別使用這兩個詞)

盡管日常社會中,“房地產”與“不動產”不一定要作嚴格區分,但本文論述中使用的“房地產”名詞,是指市場經濟條件下的“房地產”,與“不動產”同義。

房地產是一種“空間服務”的產品,也是一種特殊的權益商品,在國民經濟體系中,房地產既是“財富價值”的載體,又是“傳遞服務”的手段(注①)。傳統的地租理論,主要分析了它為“財富價值”的一面,但是忽視了“傳遞服務”的另一面。在現代市場經濟體系中,房地產產業經濟體系包括這兩方面的表現形式。

我國大陸地區的房地產產業,一時被當作拉動經濟的“救命稻草”,一時又看作是威脅經濟健康的“洪水猛獸”。問題的根源在于:加入“WTO”以來,我國現有對房地產產業管理的理性認識和經營行為,已不能完全適應新形勢下的社會需要。

社會各界對房地產產業的認識,有人當作建筑工程業、有人強調經濟法律業、有人強調營銷管理業、有人強調投資金融業。對房地產產業的本質缺乏整體性把握,從業行為急功近利。認識的模糊,導致現實的混亂。現實中,房地產產業體系的各個有機構成部分,不能協調發展。從行業構成看,生產、交換、分配、消費四大功能體系中,處于生產領域的房地產開發過熱,而交換、分配、消費領域,卻不能同步協調,以至導致產業畸形發展。

房地產的投資、融資、開發、建設、營銷、出租、估價、經紀、資產管理、物業管理、行政管理等構成房地產產業,成為現代國民經濟的重要組成部分、具有基礎性和支柱性地位。廣義的房地產產業還包括建筑、建材、家居裝飾行業。只有在這認識基礎上,確立房地產產業的產業地位和發展戰略,才能與國民經濟現代化發展相適應 。

二、我國房地產產業發展的戰略分析

根據聯合國的10大產業分類,建筑業為第5類,而房地產和服務業為第8類。因而,把建筑業與房地產產業并列,作為國民經濟的支柱產業的提法是不妥的。

我國的房地產產業,興辦于計劃經濟向市場經濟過渡的上世紀八、九十年代,那時是“生產”領域發達、全民圈地熱、全民搞房地產開發熱的時候,參加者集中于房地產開發領域。在社會各界,作為第三產業的房地產產業,卻常與第二產業的建筑行業混在一塊來對待。這種狀況,很不利于房地產產業的規范和發展,甚至引起人們誤解:房地產產業沒有發展了。

當前的形勢是:從事房地產開發的企業卻不斷減少、集中,房地產產業卻沒有萎縮,而與此相反,房地產消費相關的經營服務行業卻得到蓬勃發展,尤其是在大中城市,成為當地經濟發展的火車頭。 房地產產業的估價、經紀代理、法律服務、營銷咨詢、投資、金融等其它領域的機構,卻正處在走向欣欣向榮的發展中。加入WTO以來,我國沿海大城市的房地產產業,是社會熱門行業、朝陽行業,吸引眾多國內外的投資機構加入。房地產產業的發展主方向,已從開發領域轉向房地產產業的其它領域。

我國的房地產產業還能不能發展,還有沒有必要發展?眾說紛紜。與很多專家的看法不同,本文認為,我國房地產產業正邁向高級階段發展,前景廣闊。套用英國前首相溫斯頓·邱吉爾的話說“這不是結束的開始,而是開始的結束”,就是說我國的房地產產業,正待告別“開始”的初級階段,有待走向高級發展階段,而不是已到衰亡的結束階段。根據中國房地產產業協會秘書長顧云昌先生的看法,我國房地產產業至少還有二十年的大發展。這是由于我國正在興起的城市化浪潮,從全國看城市化率只有30%左右,與國外發達國家普遍在70%以上的指標差距甚遠。 從國外發達國家經驗看,當人均GDP為800美元至10000美元這段經濟起飛的時期,是房地產產業發展的黃金時期。我國目前的人均GDP才1700美元左右,即使是在沿海發達地區,最高達到約3000美元水平。逐漸富裕起來的中國家庭,對住房、汽車等高價值商品有很強的需求。房地產既是投資品、又是消費品,有社會強勁需求的拉動,會促使房地產產業的繁榮發展。

從上可見,我國房地產產業,問題不在有沒有發展,而在于如何發展和在哪些領域發展。如何結合我國國情,面向未來、面向國際,以戰略思想和眼光, 來規范、引導、管理我國房地產產業的發展,已成為很值得探討的課題。

三、我國房地產產業發展的管理對策

房地產產業是有本土優勢的朝陽行業。近幾年來,隨著國際資本的進入,房地產產業的產業價值和產業地位不斷提升。我國東部沿海大中城市,正孕育形成一個國際化經營的房地產產業。必須充分認識這一行業發展的現狀、存在問題,以調整行業結構為手段,與國民經濟的協調發展為要求,加強對各個專業領域的規范和管理,引導我國房地產產業體系的全面健康發展,發揮它對國民經濟的牽引作用。

(一)明確房地產業的產業性質和功能地位

科學理性認識房地產產業的產業本性和功能地位:房地產產業是國民經濟的支柱性產業,它是第三產業、是服務行業。把作為第二產業的建筑業與作為第三產業的房地產產業相提并論,并作為支柱性產業,是計劃經濟時代思想觀念。但在市場經濟下,建筑業不應是支柱性的產業,它只是服務于房地產產業和其它基本建設項目的一個制造業。否則,過分突出建筑業的“制造”功能,市場消化不良,導致資源浪費。

(二)調整行業內部結構

房地產產業作為服務行業,它同樣有生產、分配、交換、消費四大領域,各領域的功能協調,該行業才能健康發展。我國房地產產業的“泡沫”,主要是在房地產開發業(生產領域)過熱,其它領域欠發達。事實上,房地產開發只是房地產產業中的一小塊而已,其它領域的落后,造成整個行業有機體的不健康。因而,籠統地說房地產產業過熱了,是不準確的,有的領域不但不是過熱,而是太不發達,還要大發展。不能泛泛的說“房地產產業沒發展了”,或者說“不該發展了”。壓制房地產產業的正常發展,只會造成對國民經濟發展不必要的打擊,形成一收就死、一放就亂的惡性循環怪圈。

另外,在現代國民經濟中,“住宅”是特殊的商品,具有投資和消費雙重功能;又是關系到國計民生的必須品,具有福利特性,安居樂業是社會穩定的前提。而我國的住宅建設現狀看,高檔豪華住宅的商品功能過于發達,投入過多,占用過多資源。而與此同時,中低檔品種供應不足,眾多中低收入者難于解決急需的安居問題。雖然,早幾年國家提出發展經濟適用住房的政策,但在各地實際執行中,還是當作可以分割的一塊“肥肉”,在地段安排、稅費分攤、建設成本、購買者資格、交易成本等方面的不當利益,阻礙了它的“政策性”、“福利性”功能。解決的辦法,應處理好“政府調節”與“市場調節”之間的關系,財富分配的這“兩只手”要協調。必須從政府管理上明確:商品房開發主要由市場自然淘汰,政府的職能是建立公平的市場競爭機制,并加以引導,強化對一級土地市場供應的控制,發揮它的調節功能;而經濟適用房的建設,應由政府組織進行政策性的開發,加強對成本的管理,否則光靠“消費”環節去壓制流通、加重稅費、打擊投資,只會限制房地產產業的發展,而無助于解決中低收入者的住房需求問題。

除了對房地產開發領域的產品結構加以調整外,還要大力發展房地產的“交換”、“消費”領域。如完善二手房交易體系、各專業服務體系(如估價、法律服務),使整個行業的各個構成部分協調發展。整個行業體系協調了,它就能對國民經濟發展起帶動作用。

(三)加強對個專業領域的規范和管理

重點解決房地產“交換”、“消費”領域的“黑手”。如二手房交易中的誠信問題、交易成本問題、稅費負擔問題,“估價”服務中的低素質問題、職業道德問題,法律服務中的“強制性搭配”問題、金融服務中的不良貸款問題等。

(四)對住房安居和不動產投資分業管理。住房安居是關系到國計民生的政治問題,需要政府加以管理,才有利于社會和諧發展。而高檔商品房和其它不動產確是金融市場的重要投資品,資產價格可以國際化,沒有必要加以過多的限制。

(五)與國民經濟協調發展

房地產產業是國民經濟中占有重要地位的基礎服務和支柱性行業,它的發展規模和發展速度,必須與整個國民經濟的發展步伐相適應,它可以適當快一點來帶動。

四、房地產產業的管理規范

房地產產業產生的基礎和存在的原因,在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性,以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性,專業內容涉及范圍廣泛。其中,房地產市場規律的特殊性,表現在無統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產產業工作實踐中,相關活動有估價、經紀、代理、法律服務、資產管理,也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運作、預結算、工程管理等各個方面。

從國外房地產管理的理論看:根據美國著名房地產學者查爾斯·H·溫茨巴奇、邁克·E·邁爾斯等人,所編寫的《現代不動產》一書(中國人民大學出版社),現代房地產管理主要包括如下內容:1)管理基礎方面:區域經濟、城市經濟、空間經濟;2)“法律環境”方面:內容涉及房地產權利和所有權形式、房地產權利的交易;3) “價值評估”方面,即房地產的估價;4)、“市場銷售、經紀業務及資產管理;5)房地產金融服務;6)房地產稅收管理;7)房地產投資管理:風險管理、投資規則、投資組合;8)“房地產開發”;9)公共政策與政府管理等內容。上述《現代不動產》一書,是作者為我們展示了美國房地產產業管理內容的全貌,可供我國房地產產業管理作理論參考。此外,我國的房地產管理,必須結合我國的經濟體制、房地產產業發展和現有狀況。

房地產產業管理中,涉及的大部分是經濟、管理、政策、法規等內容,另外還包含少量工程、規劃內容。房地產產業管理主要是經濟管理。不是工程管理問題。

五、我國房地產產業發展的未來展望

我國城市群的興起,帶來房地產產業的繁榮發展。在沿海大中城市,房地產產業是與貿易、金融、旅游并列的四大服務行業。這一行業發展中的城市經濟管理、開發建設、估價、經紀、法律服務、資產管理、金融投資、營銷咨詢、行政與公共管理等領域將吸納大量的就業人員。鑒于房地產產業在國民經濟中的重要作用,有必要加以規范和培育。

注釋

①查爾斯·H·溫茨巴奇、邁克·E·邁爾斯等(美),現代不動產[M],中國人民大學出版社,2001-12;P5頁

參考文獻

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