豐數物流:以優勢為本

寧 瀟 姜明圣

可開發土地越來越少，有關工業地產投入產出的問題，越來越受到政府重視。工業地產集約化發展就成為一種必然的走勢。

在新加坡投資公司(GIC)收購普洛斯中國已成為業內廣為知曉的話題的同時，越來越多的人也開始留意到物流地產行業的另一巨頭——豐樹。豐樹隸屬于新加坡淡馬錫控股，前身曾是新加坡港務局(PSA)的地產部門。

豐樹著眼亞洲市場，服務涉及新加坡、香港、中國大陸、馬來西亞、越南、韓國等泛亞太地區。除了其淡馬錫控股的名門背景，其在經營戰略、發展策略上也有鮮明的特色。

“跟隨客戶”

豐樹中國區總經理洪清蘭女士在接受《物流》雜志采訪時指出，豐樹物流首席執行官蔡兆才先生一直推崇“跟隨客戶”的理念，這也是豐樹在中國市場快速發展，占領市場的一大戰略。

早在2005年11月，豐樹產業私人有限公司通過其上市信托平臺——豐樹物流信托以1.2億元人民幣收購浦東空港歐羅物流園，拉開了豐樹在中國投資的序幕。初入中國，展現在豐樹面前的是許多在結構和功能上較為簡單的倉儲設施。

然而隨著中國經濟的快速發展，以及物流倉儲行業的日趨成熟，行內業者對物流倉儲設施的要求已經不再是簡單的儲存概念。越來越多的公司對物流倉儲設施提出了更高的要求，不僅僅是需要具備儲藏功能，也需要更多高標準高配置來滿足其在這些設施中的物流操作和一些增值操作，來達到提高效率，節省成本和優化供應鏈的效果。同時這也是中國物流行業提高競爭力，同國際接軌的一個重要標志。

由于全國房地產開發量的逐年增加，可開發土地越來越少，一些廠房還未完全推出市場，同時新工業園一個個拔地而起，有關工業地產投入產出的問題，越來越受到政府重視。在土地日趨緊張的情況下，工業地產集約化發展就成為一種必然的走勢。豐樹在中國的投資，不僅僅局限在開發，同時也會收購和整合一些現有的物流設施，通過進行設施改造和引入先進的管理理念，使其同樣能夠最終滿足那些需要高端物流設施的客戶。

據洪總介紹，在未來的幾年里，豐樹會根據“跟隨客戶”的戰略，繼續在中國的各個主要經濟發展圈及重要物流發展城市進行長期廣泛的布點投資。

“毗鄰海空港”

除了“跟隨客戶”的經營戰略外，洪總指出豐樹物流在中國的另一發展戰略就是：“著重開發機場、海港等主要交通樞紐帶的物流中心，這些地方多是一線城市，也是絕大多數物流公司的首選。”

近幾年我國保稅物流園區和海、空港之問的“區港聯動”發展迅速。所謂“區港聯動”即在港區劃出特定范圍，實行保稅區的政策，以發展倉儲和物流產業為主，按“境內關外”定位，海關實行封閉管理，實現保稅區與港口之間的“無縫隙對接”，貨物在境內外的快速集拼和快速流動。“區港聯動”大大降低了企業的運營成本。“境內關外”使得貨物在區內可以自由流通，不征增值稅和消費稅。

這也就不難理解為什么豐樹堅持“毗鄰海空港”的發展戰略。2006年開發豐樹洋山保稅物流園；2007年和天津港集團開發天津港海豐保稅物流園；2008年收購上海西北物流園和上海外高橋聯合信興物流園、開發豐樹天津空港物流園、豐樹無錫空港物流園。目前在長三角及珠三角地區的上海、無錫及廣州開發和收購了8個物流園區，管理著共計三十多萬平方米的物流倉儲設施。

上海洋山保稅港區作為中國第一個獲批并投入運作的保稅港區，是中國港口與陸地區域相融合的政策最優惠的自由港。憑借著良好的區域和政策優勢，豐樹洋山保稅物流園區國際化的標準設施和完善的管理模式，已經吸引了著名的國際性物流公司愛爾蘭的PCH入駐，該公司預計每年將在這里處理價值至少1億美元的貨物。

不過近期金融危機引發的我國出口不振，洪總表示其靠近“海港、空港”為投資首選的策略不無風險。然而，豐樹作為新加坡港務局內部機構的前身，與臨近新加坡港經營多年的許多知名物流企業，包括航運公司等在內都已建立了良好、密切的合作關系，奠定了豐樹如今穩固的商業基礎。因此，盡管現階段客戶出入口生意明顯下降的確對業務造成一定程度的影響，豐樹對于其這樣的經營、開發戰略仍是充滿了信心。洪總認為，作為一個物流設施開發商，眼光應當更長遠，未來在相當長的一段時間內，我國的發展重點仍然會在沿海港口和航空樞紐地區，目前的問題只是暫時的。

“穩健型”的開發策略

通常，物流設施開發商的開發模式有兩種：一種是“跑馬圈地”式的開發策略，即先大量購地，但并不急于開發；另一種是“穩健型”的開發策略，即買地后，盡快利用、建設或改造，以尋找客戶。

以往人們對于兩種開發策略孰優孰劣難以定論。然而從目前的整個經濟大背景來看，似乎是略顯保守盼“穩健型”開發策略顯得較為適合事宜，擁有更好的抗風險能力。

除了追求開發策略的穩健外，豐樹物流同客戶關系也力求“長期穩定”。在目前經濟不景氣的大背景下，作為物流行業的配套服務業，豐樹同樣面臨著目標客戶因投資和業務擴張放緩和暫停引起的相對的物流設施的需求也暫緩和縮小。為了克服這種窘境，豐樹一方面通過跟客戶進行良好的溝通，提供靈活機動、客戶滿意的租賃方案；另一方面也通過公司內部泛亞太地區的區域優勢，在中國及其他亞太地區各個領域內開發更多的客戶需求。

豐樹物流作為亞洲公司與其他美國、歐洲的外資公司相比，對中國的國情和觀念更加了解和認同，這有助于豐樹更好地滿足亞洲客戶的需求。因此，我們可以看到豐樹的服務重點仍會植根在亞洲市場。取經新加坡豐樹

在談到豐樹物流是如何立足中國市場時，洪總指出是一貫秉承良好的“信譽”。物流公司的主業一定是物流服務，資源配置主要在提供優質的物流服務；而不動產或者說物流設施方面，豐樹是專家；雙方是以一種互利共贏的合作伙伴的關系?與我國的國營、民營開發商相比，豐樹與其他國際物流設施開發商一樣，也面對客戶反映租金略高的情況。因此，如何憑借良好的“信譽”提供高質量、高標準的優質服務就顯得尤為關鍵。

而當我們回顧新加坡這個國家的發展歷程時，一種思想和一個人必定要提。一種思想即是儒家思想，一個人就是李光耀先生。

儒家“以人為本”的思想在豐樹‘跟隨客戶”的戰略中表現得尤為突出。另外，李光耀先生曾說：“在生活中有一樣東西是永恒的，那就是變革。變革是生活中唯一不斷發生的。”

洪總表示，新興的中國物流產業，即使在經濟危機的背景下，也是機會大于挑戰。就廣大中國物流企業來說，目前已在突破本土限制，成立地區性公司，盡量擴大網絡覆蓋面等方面都取得新的起色。作為物流供應鏈的一環，物流地產市場在這新一輪的挑戰和機遇中也將面臨著市場的重組和巨大的發展空間。