房產(chǎn)測量若干問題研究

陳偉峰

摘要：在迅速城市化進程中，城市建設規(guī)模發(fā)展，東西方建筑文化交匯碰撞，建筑型式推陳出新，給我們的房產(chǎn)測繪工作提出了新的要求，也帶來了更大的難度。本文對實際工作中一些具體作法和存在問題進行了探討。

關鍵詞：房產(chǎn)測量；面積計算；商品房計價；分攤；幢

住房問題是關系到國家民生的大問題，隨著近年來房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，及房屋價格的迅速盤升，“寸土寸金”已經(jīng)不再是神話。在此背景下房屋測量再度成為廣大買房人和賣房人關注的焦點。本文對房產(chǎn)測量工作中遇到的一些問題進行了探討，希望能對房產(chǎn)測量的改善有所幫助。

一、房產(chǎn)測量中“幢”的劃分

幢是房產(chǎn)調查的基本單位，也是房產(chǎn)要素測量的基本單位，因而在房產(chǎn)測量中對“幢”的概念進行明確的區(qū)分具有重要的意義。“幢”區(qū)分的基本原則主要有：

(一)應同期規(guī)劃、同期建設、同期驗收

理論上和實踐操作中，同一幢樓應該是同期規(guī)劃、同期建設和同期驗收的，不同期規(guī)劃、建設和驗收的項目將各自獨立，單獨成幢。

(二)地面以上部分的基礎、結構應為統(tǒng)一整體

作為同一幢樓，地面以上部分的基礎、結構應為統(tǒng)一整體，具體是指房屋的各個部分結構相連，即各個部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起，不可分割。如果房屋各部分間互不相連，則可以將各部分獨立分幢。

(三)房屋所占用的土地應為同一產(chǎn)權人

根據(jù)有關規(guī)定：房屋所有權人與土地使用權人相一致的原則是房屋權屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權人的多塊土地上，且各土地使用權人的土地權屬清楚，則該房屋不能作為一幢處理。

(四)有共同的共有共用設施

“幢”的劃分，對廣大產(chǎn)權人而言，最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設施，那么，無論是作為一幢還是作為多幢，對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計。

二、關于商住樓樓間分攤問題

商住樓一般為一幢樓的下部若干層為商業(yè)(或非住宅)，上部若干層為住宅。兩部分功能不同結構也往往不相同，商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通，而與住宅相通，主要是為上部住宅服務的，該部分樓梯面積怎樣分攤還需探討。如分攤給商業(yè)部位，商業(yè)部位并不使用，商業(yè)部位有時還有自用樓梯；如分攤給住宅部位，商業(yè)部位層數(shù)越多，住宅部位分攤面積就越大，并主要因為下部商業(yè)而引起。我們的作法是：商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和層頂樓梯間由全樓分攤；住宅部位的樓梯間由住宅分攤。這樣，既體現(xiàn)了全樓的整體概念，也兼顧了誰受益，誰分攤的原則。

三、相鄰兩個層面的層高均未達到2.20m時的面積計算

《規(guī)范》中規(guī)定，房屋層高要達到2.20m才能計算建筑面積。若一幢樓分為兩個部分，第一部分為兩個層面，層高均為3.0m：第二部分為三個層，層高分別為2.60m、1.80m,、1.60m，按《規(guī)范》要求，層高為1.80m和1.60m的兩個層面不能計算建筑面積，也就是說，該部分雖然有三個層面，但最終結果只是一個層面的建筑面積，無形中該樓的總建筑面積要小于該樓均為兩個層面時的總建筑面積，對于這種結果，不容易讓人接受。因此，在實際操作中，當有相鄰兩個層面均未達到可計算建筑面積的層高時，不能一概而論不予計算，可考慮將兩個層面合二為一當作一層面處理，當然要有一個前提，即兩個層面的層高之和不小于2.20m2。

四、坡屋頂內空間面積的計算

坡屋頂作為中國傳統(tǒng)建筑的一種形式，越來越多地被應用于現(xiàn)代建筑中，多層住宅的坡屋頂內空間被普遍利用，頂層為躍層的住宅日益增多。《規(guī)范》規(guī)定：斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計算，高度在2.20m以下的部位不計算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲藏室，具有良好的通風和采光，無論從技術角度還是經(jīng)濟角度來看，坡屋頂部是比較合理的，可將其用作與整個建筑空間等同的一個部分，坡屋頂間的使用可以從屋脊一直延伸到屋檐，靠著屋檐的短墻還可擺放家具，整個空間都可以得到充分利用。因此我們建議：高度在1.50—2.20M的部位應適當計算面積，可按其處圍水平投影面積的一半計算建筑面積。在面積計算時，應將其與平屋頂結構區(qū)分開來，以體現(xiàn)坡屋頂?shù)睦脙r值。

五、關于商品房計價方式問題

商品房買賣合同中列舉了三種計價方式：1、按建筑而積計價，2、按套內建筑面積訃價，3、按套計價。購房人可任選一種，如果按套內建筑面積計或按套計價將大大簡化面積計算工作，購房人也可明明白白消費。但在實際工作中發(fā)現(xiàn)：目前購房人還是多選擇按建筑面積計價。因為購房人對房屋單價更難了解，對共有共用面積不易監(jiān)督，有關規(guī)定和市場動作程序還不盡完善，在房屋交易評估、核定房價等工作中還是以建筑面積為依據(jù)。實現(xiàn)按套銷售是一種趨勢，我們希望盡快解決面積計算中存在的問題，健全各項制度，規(guī)范商品房銷售行為。

六、商住樓室外樓梯的計算與分攤

有許多沿街的樓房，下面幾層是商業(yè)用房，上面是住宅，通往住宅要走室外樓梯。該部分共有面積如何分攤比較合理呢?本人認為在考慮這個問題時，首先要改變“誰使用誰分攤”的思維方式，要從整體加以考慮。由于是商住樓，必然分為商業(yè)和住宅兩個功能區(qū)，室外樓梯是作為連接兩個功能區(qū)的紐帶，是整幢樓不可缺少的部分。一般情況下，是由住宅部分使用，但它也是整幢樓的消防通道，對整幢樓的管理、維修等都起著作用，因此，該室外樓梯應作為整幢樓的共有面積，由商業(yè)和住宅兩個功能區(qū)共同分攤。

七、關于跨層共有建筑面積公攤的問題

近年來，隨著住宅商品化制度的不斷推進和房地產(chǎn)市場的日趨活躍，房屋所有制關系越來越復雜，由單一產(chǎn)權向多產(chǎn)權轉化，異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分析成為一項復雜而細致的工作，明確劃分功能區(qū)，準確認定幢共有面積、層共有面積、功能區(qū)共有面積，作到公正、公平。合理分攤已成為我們房產(chǎn)測繪人員一項重要工作。目前，建筑面積已成為核定商品房價格最基本的計量單位，房屋出售時，不同樓層價格不同，當共有面積跨層分攤時將與房價產(chǎn)生矛盾。例如：地下室作為共有建筑面積進行分攤就存在一些問題，地下室銷售價格往往比地上部分低得多，如將地下室作為共有建筑面積進行分攤，分攤到不同層的共有面積將被計人到相應的產(chǎn)權面積中，同是由地下室分攤所得的共有面積因房屋所處樓層不同引起價格差異勢必造成不合理。其實不僅僅是地下室，其它共有面積跨層分攤時也存在同樣的問題。在實際工作中，當共有面積跨層分攤時，我們必須認真界定共有面積及其分攤范圍，并在產(chǎn)權證配圖上注明套內建筑面積、共有分攤面積明細表，以增加透明度，保護產(chǎn)權人的合法權益。

以上是本人在工作中遇到的一些問題及思考，提出來與各位同仁共同探討，尋求更加合理的方式、方法，使得房產(chǎn)面積的計算朝規(guī)范化方向發(fā)展，讓產(chǎn)權人放心、滿意。

參考文獻：

1《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB／T 17986.2—2000[2l《中華人民共和國測繪法》2002~-8月29日

[3]李向明：《房產(chǎn)測量技術探討*，載《大眾科學》2007年第1期

[4]張勇：《淺談房產(chǎn)測量中“幢”的劃分勢，載《中國科技信息》2007年第15期