土地收購儲備的市場化運營模式研究

車　南

摘要：隨著土地成交量和成交額的下降，城市土地資產(chǎn)的利用效率已成為重要的課題。本文就從經(jīng)營城市和土地收購儲備的角度出發(fā)，分析了目前土地收購儲備中存在的問題，對土地收購儲備的市場化的運營模式進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：土地收購儲備，市場化；運營模式

近幾年來，在我國通過實行土地收購儲備制度，在顯化土地資產(chǎn)、合理利用土地資源、落實城市規(guī)劃、規(guī)范土地市場等方面發(fā)揮了巨大的作用，但依然存在法律依據(jù)缺失、部門配合不力、資金來源單一等共性的問題，成為土地收購儲備制度進(jìn)一步完善的障礙。土地成交量和成交額的下降給土地收儲機構(gòu)帶來很大沖擊，特別是由于土地出讓收益減少，原計劃投資基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資金短缺，造成重點項目建設(shè)延遲。如何在這種形勢下突出重圍?一個普遍的共識是：土地要“市場化”運作，因為市場是資源最有效的配置手段。

一、土地收購儲備與市場化運營中存在的問題

1土地收購儲備中存在的問題

(1)他項權(quán)利的設(shè)定：其中最常見的是擬收購的土地或地上建筑物被查封、抵押。另一種常見的情況是土地使用權(quán)人存在經(jīng)濟糾紛，或正在訴訟期間，短期內(nèi)不能處置其資產(chǎn)。

(2)企業(yè)資不抵債：該類用地有別于上述他項權(quán)利中的糾紛情況，制定該類用地的收購儲備政策應(yīng)該在“以人為本”的大原則下區(qū)別對待。符合國家政策且又能自行安置職工的，原劃撥地可以采取協(xié)議出讓的方式出讓給原土地使用權(quán)人處置，出讓地則可自行轉(zhuǎn)讓；不能協(xié)議出讓或轉(zhuǎn)讓的，可以制定優(yōu)惠收購儲備政策。

(3)與城市規(guī)劃難以銜接：最常見的問題是土地收購儲備前期規(guī)劃的范圍，與擬收購地塊的邊界不一致，導(dǎo)致被動擴大收購范圍，進(jìn)而引發(fā)許多問題。土地置換必須符合條件。如果不能置換，地上物可以遷出的，原則上僅支付遷移費，遷移費計人土地收購成本；不能或不必遷出的，在土地補償面積中扣除該地上物基底占地面積。也可以考慮一次規(guī)劃、分步實施的策略，同一規(guī)劃范圍內(nèi)先集中攻關(guān)能順利收購的地塊，形成規(guī)模后逐步擴大收儲范圍。

(4)無證土地及地上物的補償：因歷史遺留問題等原因，沒有辦理土地證和房產(chǎn)證但又不能定性為違章的土地、房產(chǎn)，其權(quán)屬的確定應(yīng)參照地籍登記管理規(guī)定經(jīng)程序后，如其權(quán)屬來源清晰、無異議，以現(xiàn)狀使用者作為補償對象進(jìn)行收購。

2土地收購儲備市場化過程中存在的問題

(1)思想觀念不適應(yīng)：到目前為止，有的地方只是形式上成立了土地收購儲備機構(gòu)，實際工作并沒開展。

(2)主要工作進(jìn)展不平衡：由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、政治環(huán)境以及房地產(chǎn)開發(fā)形勢等客觀因素的影響，導(dǎo)致工作進(jìn)展不快。個別地方，對土地市場化運營工作無動于衷。

(3)機構(gòu)組建還不到位：多數(shù)地方土地收購儲備管理委員會形同虛設(shè)，宏觀調(diào)控職能尚未得到充分發(fā)揮，土地收購儲備人員尚未落實，機構(gòu)尚未注冊，職能尚未行使。

(4)土地收購儲備隊伍素質(zhì)有待提高：從土地收購儲備隊伍現(xiàn)狀上看，臨時抽調(diào)的人員較多，受過專業(yè)訓(xùn)練的較少；機關(guān)科室的較多，事業(yè)單位的較少；做行政工作的多，真正懂經(jīng)營管理的少。

(5)土地市場化運營尚需要規(guī)范：總體上看，各地在運作中部門關(guān)系尚需理順。存在以部門規(guī)章、政府紀(jì)要形式隨意處置土地的現(xiàn)象，致使應(yīng)由土地管理部門具體進(jìn)行操作的存量土地盤活無法正常進(jìn)行下去。

(6)土地批租領(lǐng)域問題還比較嚴(yán)重：有的地方搞經(jīng)營性用地行政審批，以假招商引資為名，繼續(xù)搞行政減免、零價出讓經(jīng)營性用地土地使用權(quán)。

二、城市土地收購儲備市場化的運營

商人的邏輯是有賺不怕花，決定開發(fā)商是否投資的是未來預(yù)期的利潤，因此，真正決定地塊價值的是預(yù)期，是投資商對一個城市的預(yù)期。如何提升城市的投資預(yù)期，土地收儲中心作為城市土地運營的管理者，不是站在土地運營的角度，而是應(yīng)當(dāng)站在城市運營的高度去營運土地。土地的“市場化”運作不是指成立地產(chǎn)集團或?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)讓給開發(fā)商去做土地一級開發(fā)就叫市場化，關(guān)鍵在于在土地的收購、儲備和出讓工作中是否按市場規(guī)律去制定和開展工作。

1土地的收購、儲備、出讓要遵循供求規(guī)律。

根據(jù)市場的需求制定土地的收購計劃、儲備計劃和年度土地供應(yīng)計劃。根據(jù)市場供求關(guān)系，發(fā)揮政府調(diào)控的作用：在土地價位較高時，向市場投放較多土地，以平抑土地價格；在土地價位偏低時，為保障國有土地資產(chǎn)保值、增值，減少土地一級市場供給量，以保持地價穩(wěn)定，從而實現(xiàn)對土地市場的有效調(diào)控，促進(jìn)社會經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

2土地的收購、儲備、出讓要遵循價值規(guī)律。

目前土地市場已經(jīng)轉(zhuǎn)入買方市場，開發(fā)商的投資更加理性、決策周期更長，對項目的投資判斷更加謹(jǐn)慎和嚴(yán)格，開發(fā)商在投資選擇上，會優(yōu)先考慮熱點區(qū)域和成熟區(qū)域。為此，在制定土地收購、儲備和出讓計劃中，加強區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先出讓成熟區(qū)域和熱點區(qū)域的土地。

3土地的收購、儲備、出讓要遵循競爭規(guī)律。

未來城市土地的競爭不再是城市某區(qū)域間的競爭，而將是全國范圍內(nèi)的競爭，土地市場的競爭也就是城市間的競爭，城市的核心競爭力將決定未來房地產(chǎn)業(yè)投資的方向。要在土地寒冬中增加棉衣和在土地市場春天來臨之際占得先機，需要從“三條線”提升城市的核心競爭力：一是產(chǎn)業(yè)定位和城市生產(chǎn)力布局，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的核心動力；二是基礎(chǔ)設(shè)施完善；三是重點項目引進(jìn)，提升城市吸引力。同時，需要將城市投資價值顯現(xiàn)和外化，提升城市的競爭力。

地方政府運營土地不是簡單的“以地生財”，或片面追求土地收益的短期行為，而是必須運用市場機制和市場規(guī)律去經(jīng)營土地，兼顧土地的經(jīng)濟、社會和環(huán)境綜合效益。在城市土地運營的實踐中，應(yīng)吸收和借鑒各個城市在城市土地運營中的新思想、新觀點，緊密結(jié)合城市自身情況，制定符合國情、市情、民情的城市土地發(fā)展道路、發(fā)展模式和發(fā)展戰(zhàn)略。同時緊扣市場的變化，迎合國家調(diào)控要求，在土地收購、儲備和出讓的具體工作中，響應(yīng)問計于民的政府號召，通過引進(jìn)并借助“外腦”等專業(yè)機構(gòu)的技術(shù)能力和政企資源，提高城市土地運營的效率，實現(xiàn)城市土地資產(chǎn)與城市可持續(xù)發(fā)展的最佳融合。

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