上海：高品質物流倉庫建設在減緩

姜明圣　寧　瀟

由于進出口行業的低迷表現，保稅倉庫市場將可能有進一步的租金下降，租戶取消租約的情況可能會頻繁出現。然而，隨著零售商在中國國內市場繼續發展，非保稅倉庫的需求將保持旺盛。增多的需求也將確保非保稅物流倉庫租金維持穩定。

作為中國第一大港和中國第一大空港，上海的物流設施在全國具有代表性，是全國物流地產的風向標，上海物流設施的變化情況往往反映了中國經濟的走勢。《物流》雜志與仲量聯行、世邦魏理仕等物流地產顧問聯合推出了上海物流地產動態板塊，希望讀者能從上海物流地產變化中有所收獲，能更好的開展自己的業務。

外貿倉負增長內貿倉平穩

愈演愈烈的金融危機對上海貨運量產生巨大負面影響。在過去的幾個月中，上海國際集裝箱吞吐量和航空貨物運輸總量同比均出現負增長，由出口帶動的物流需求從2008年下半年開始持續降低。航空和航運貨物運輸量的下降，使得對物流倉儲面積的需求大大減少，部分倉庫出現了空置現象。特別是對于位于外高橋、臨港和浦東機場這些區域的保稅倉庫設施，影響尤為明顯，進出口的大幅度減少，嚴重危害了這部分倉儲設施的運營。

與外貿的蕭條景象形成鮮明對比的是，由于內需的發展，國內零售市場的持續增長，上海的非保稅倉庫和租賃的需求仍然保持一種穩定狀態。那些從事國內貿易和服務的公司急需倉庫來滿足他們搶占市場份額的需要。2009年第一季度，全球最大的IT、數碼網上購物商美國電子商務公司新蛋電子在閔行區租賃了20000平方米的倉庫，借以發展其中國市場。2008年底，三菱物流在普洛斯浦東合慶物流園租賃了16200平方米，2009年初在同一園區內又租賃了6000平方米。

高品質物流倉庫建設延期

由于整個物流市場的不景氣，物流設施建設有所減緩。2009年前三個月，只有一座新的高品質倉庫完工，即上海宇航黃渡物流園二期。黃渡物流園位于上海嘉定區，是一座建筑面積達11619平方米的雙層倉庫。第二季度，宜隆臨港物流中心二期B棟和維龍嘉定配送中心就將竣工，總共將為市場新增35472平方米物業面積。這兩個項目原本計劃于本季度完工，但由于投資方對市場持觀望態度，使完工時間有所推遲。

據仲量聯行的統計，2009年第一季度，上海高品質物流倉庫平均租金環比下降3.1％，為人民幣1.02／平米／天。其中保稅物流倉庫租金環比下降7.2％，而非保稅倉庫則環比微降1％。反映了當前外貿冷、內貿熱的現狀。由于對中國國內的物流市場充滿信心，以普洛斯為首的物流地產商大舉進軍中國物流地產市場。2009年第一季度，普洛斯以15億元人民幣收購了蘇州建屋集團676000平方米工業物業50％的股權。建屋集團是江蘇省一家處于業界領先位置的房地產開發企業，目前其物業的主要外資租戶包括飛利浦、松下、三星、AMB和施耐德。

盡管社會資本投資需求繼續保持減弱態勢，從2008年第四季度以來一直為下降趨勢，然而，鑒于上海高品質的物業總量有限，而投資回報率在上升，將會有大量的投資者加入到物流地產的投資當中。