中小房企“灰色融資術”

雪　糕

被上半年火爆的房地產市場“喂”飽的房地產企業,在下半年或會勒緊腰帶了。

隨著成交量的回落,來自多家銀行一線的信號顯示,銀行正在收緊對房企的貸款,在審貸條件上更加嚴格。在銀行融資途徑之外,變相投資于房企的房地產信托也開始轉冷。8月份,全國募集房地產信托產品僅8個,明顯少于去年8月的14個,9.9億元的資金規模也小于去年的13.09億元。

深圳一位不愿具名的開發商高層透露,在正規融資受阻的情況下,部分中小開發商在通過同行拆借、境外募資等灰色渠道補充資本。

資金來源趨緊

在房地產業的融資鏈條中,銀行貸款是毋庸置疑的主要渠道。上半年,7萬多億的天量信貸,就有一部分流向了樓市。

中報顯示,工、建、交、民生、深發展、興業、華夏、北京、南京、寧波等10家上市銀行上半年新增房地產業貸款達1387億元,其中,工、建、交三大行占據了其中近八成。

普遍的放貸沖動,將各銀行全年的信貸額度消耗大半,資本充足率告急,下半年彈藥明顯不足。因而,7、8月份信貸量銳減。

房地產信托是房企募集資金的另一個重要渠道,上半年火爆的發行引人注目。西南財經大學信托與理財研究所的統計顯示,截至8月,已公布規模的62個房地產信托計劃的資金募集規模就達84.92億元,共發行房地產信托產品77款,前7個月總體呈遞增的趨勢。不過,8月發行的信托產品銳減到8個,僅募集資金9.9億元。

西南財經大學信托與理財研究所信托研究員唐麗瓊表示,今年1-7月份房地產信托發行行情明顯好于去年,每個月的產品數量都要多于去年,這表明信托資金投入房地產的項目多了。去年1~7月,發行信托產品數量分別是3個、5個、8個、3個、12個、11個、12個。但是,8月份信托產品量明顯少于去年同期的14個,資金規模也小于去年的13.09億元。

中國房地產指數研究院的監測數據顯示,8月份國內三分之二城市住宅成交量下滑,總成交面積環比下跌約11.18%,其中深圳成交量環比下降42%。

“成交量下降必然帶來銷售回款的減少。”中指院研究部人士說。

尋找另類融資渠道

房地產業界已感受到融資的陰晴變化了。

深圳一位不愿透露姓名的房企總經理表示,他最近跟當地幾家銀行房貸負責人接觸,發現銀行的確加強了對房企開發貸款的審核,要求更嚴格,各種證照必須齊全完備,比上半年嚴格多了。估計到第四季度,銀行會收得更緊。不過,他認為房企資金不暢只是短期的,“可能就勒緊兩到三個月腰帶,到了明年初,銀行又有信貸額度了?！彼诠疚挥谀仙降捻椖慷?明年開工需要資金,現在已經有幾家銀行提前向他示好了。第一房地產投融資網負責人表示,受最近樓市下行,信貸預期收緊影響,該網接到全國不少房企的融資委托,這兩月其業務比上半年已有明顯增長。

業界的預期得到銀行的證實。一上市銀行公司業務部負責人告訴記者,下半年整體信貸環境都會偏緊,加上監管部門對銀行放貸的窗口指導,對房企的貸款肯定會收緊,并且會甄選企業和開發項目,將把貸款放到優質房企和預期收益率較高的房地產項目上。

正常融資遇阻,不少房企試圖尋找其他渠道融資。深圳一家房企的副總向記者透露,除銀行、房地產信托途徑外,開發商融資還有幾種較隱秘的方式。一是以入股的形式從香港的企業融通資金,這種方式較少采用,因為香港的企業一般都要求控股,內地房企自然不愿。二是在缺乏“過橋”資金情況下,向已獲得銀行授信的企業拆借資金。第三,部分房企會向外資基金融資,但這種融資方式剛出現,數量不多。此外,一些小企業從地下錢莊借貸,也是業內公開的秘密,但這種渠道融資成本很高,風險很大。

據前述銀行人士透露,采用建筑商墊資開發方式的房企也有不少,并且墊資的額度還不小。(摘自:《21世紀經濟報道》2009年9月9日 編輯:王露)