“地王”：花落誰家不重要　只需抬價

編者按:

在經歷了2008年末到2009年初的疲軟之后,房地產業猶如一匹脫了韁繩的野馬,開始不受控制的暴漲:“地王”頻出、房價井噴。老百姓和投資客慌忙收起觀望之態,忙不迭將手中的熱錢撒向自己相中的樓盤,唯恐一遲疑,轉眼間房價又是節節高升。繼拍下“廣渠門地王”的富力地產后,上半年按兵不動的萬科、SOHO也在9月初頻頻出手,拿下多處土地。而在龍頭企業業績大漲的同時,中報成績單中出現虧損的房地產企業也在增加。其中,59家房企的營業利潤呈現負增長。房地產業從來就沒有撕下它的神秘面紗,讓人看個清清楚楚,不管是泡沫來襲還是順應時代經濟,房地產業永遠是不會降溫的話題。

2009年上半年,“搶地王是因為有錢”,2009年下半年,“搶地王是因為需要拿著這個地王,給投資者講一個好的故事,才能圈到錢”。“2007年,我在中部一個省會城市拍了一塊50多畝的地王,換算成樓板價是每平方米7800元,這已經接近當時保利在深圳金沙洲拿下的兩塊地王的樓板價了,從賬面上看,盈利簡直就是不可能的。但事實是,這塊地拍下來,我就凈賺了幾千萬。”回憶起迄今為止拿到的唯一一個“地王”,上海一家中型房地產企業的董事長王城(化名)總是興致盎然。

在“地王”拍下來之前一年,王城還在同一區域拿到了300多畝地,當時的樓板價只有每平方米4000元左右,“地王出來后,找評估公司重新評估,以新地王的價格為參照,你說我賺了多少?”談及此,他一臉驕傲。戴上“地王”帽子之后,這家在上海并不十分有名的企業,在這個中部省份的房地產業界聲名大噪,“再到下面的二三線城市去拿地,當地政府接待的時候,開場白都是歡迎地王。”王城說,幾乎就是這個“地王”,幫他打開了一個省的局面。

2007年起,王城所在公司的業務重心向這個省份轉移。拿到地王的好處,還遠不止于此。王城說,“地王”的產生,與其說是開發商間激烈競爭的結果,倒不如說這場競爭本身,就是一場開發商的集體狂歡。

一人得道,雞犬升天

“在房價的一輪輪上漲中,‘地王功不可沒,”美聯物業上海區副總經理丁偉說。

2009年7月23日,金地集團以每平方米14495元的樓板價拿下上海趙巷地王,隨后,7月最后一周,上海郊區房價全面上漲,漲幅遠高于中心城區。其中,松江區、崇明縣成交均價分別上漲14.32%和33.76%;嘉定區首次突破萬元大關;金山區的成交均價上漲了90.38%,成交量則大漲64.52%。

“和趙巷板塊情況類似的寶山羅店板塊,年初成交均價在每平方米7000元上下,在地王的刺激下,迅速漲到了每平方米14000元。”易居中國分析師薛建說,這樣“一人得道,雞犬升天”的情況,在2007年的那波“地王潮”中,也屢見不鮮。

所以,在“地王”的投標中,“落到誰的手里并不重要,開發商所要做的是盡可能抬高其價格。”黃耀華(化名)曾在上海一家國有房地產企業擔任數年高管,目前,他自己開了一家投資公司,為房地產企業提供融資、咨詢服務。“在新開發區域的地王出現過程中,搭便車很普遍。”黃耀華說,“一般來說,之前已有幾家大的開發商拿下大片土地的板塊,地王最容易產生,因為大開發商的進入等于是板塊潛力的保證。”正因如此,很多大開發商也會參加競標,但他們只是制造一個火熱的氣氛,推動價格向他們的期望值飆升而已。”

以金地拿下“地王”的趙巷板塊為例。該板塊的8號地塊,曾經在2007被來自重慶的龍湖地產以15.5億元的高價拍得,當時折合樓板價是每平方米10672元。除了龍湖,中海、綠地、中企、凱迪、恒聯、中祥等大型開發商,在趙巷也早有地塊。金地拿下“地王”后,趙巷雙拼洋房別墅均價已達25000元,相鄰徐涇的獨幢別墅價值上升至每平方米40000元,一舉改變了趙巷沒有豪宅的歷史。

拿到“地王”的企業一般分為幾類,一種就是王城這樣的企業,剛剛進入新市場,想立威;另一種則是需要運用“地王”題材的企業——上市公司需要以地王的概念融資,沒有上市的公司,如果想引入戰略投資,地王也是不可欠缺的;還有一種,是已經在該板塊有大片土地的企業,“有時候碰到同行,開玩笑說,這次沒誰要拿地王,這一塊就你地最多,你就拿著吧。”還有一種情況,那就是幾家企業真的非常看好市場,覺得拿下地王就等于捧到了聚寶盆,黃耀華說,這樣的情況,他看到過兩次,一次是在2007年,“那時樓市瘋漲,拿到地就是錢,大家真的是在搶”;第二次則是2009年上半年。

但同樣表象的背后,卻有完全不同的原因。

給投資者講個好故事

兩波“地王”潮最大的不同在于: 2007年,拿下地王的多為港資和內地民企;而2009年的地王,卻大多落入國企手中。

國企在融資上的優勢,被普遍認為是造成這種局面的重要原因。根據國家統計局公布的數據,2009年上半年房地產開發企業資金來源中,國內貸款為5381億元,同比增長32.6%;再加上個人按揭貸款2829億元,增長63.1%,總量已經超過8000億元。

中國不動產研究中心的一份報告則明言,國企不但自有資金雄厚,而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業無法比擬的優勢。所以,國企不惜重金拿地,其實更多的是“當前流動性充裕、信貸規模擴張的產物”。

但國企頻繁拿下“地王”,另一個不可忽視的原因是,在2007年拿地潮中活躍的港資企業和內地民營房地產企業的“退讓”。“從目前的地王價格來看,開發商利潤有限。”新加坡紅木集團總經理張永河表示,與國企的高歌猛進相反,港資和內地民企依然“戰戰兢兢”。

因為心態不同,張永河說,2009年上半年國企拿地王,就好像是“一個大百貨公司,開了一家奢侈品店,賺不賺錢其實不重要,關鍵在于提升這個百貨公司的檔次,對于那些房地產業并非主業的國企尤其如此”。但對于資金實力有限的港資和民企來說,“年頭不好的時候,我們可不敢隨便開店,因為我們是靠這個店吃飯的。”但在2009年下半年,蟄伏的港資企業和內地民企,不會再甘于讓國企獨霸。因為在地王所帶來的隱性收入中,資本市場的收益才是最大的一塊。

2007年的那波拿地潮中,大批開發商一邊競拍地王,一邊排著隊去香港上市,不僅造就了碧桂園市值千億的神話,更造就了拿地王——上市圈錢——增發新股——發債或者引入投行資金——再拿地王——刺激股價抬高股價——再圈錢的“地王圈錢模式”。

從2009年6月開始,歷史似乎又在重演。6月,金地的第四次定向增發獲得了證監會的批準,再次股權融資41億元。隨后,就有了上海趙巷新地王。7月1日,北京廣渠路15號的地王產生,就在這一周,A股房地產板塊的資金凈流入達32.52億元,房地產指數上漲14.06%,房地產股票周平均漲幅超過10%。按照天相投顧提供的數據,2009年1~7月,房地產業的融資規模總量已達313億元,為A股各行業之首,此外,還有5家個股在6月份公布了定向增發方案。

已經上市的地產企業圈錢之后拼命拿地,準備上市的企業也要拼命拿地,為上市后作準備。張永河說,在這樣的背景下,“地王”對這兩種企業都是最好的題材。“對資本市場來說,大家只是要一個地王的說法,很少有人關注其真實情況,因為,現在拿一個地王,等到最終結算,體現在資本市場的時候,最快也要5年之后,可是,你現在還記得,2004年有哪些地王嗎?”

就在不久前舉行的博鰲房地產論壇上,瑞銀集團投資銀行亞洲區主席蔡洪平還透露,在之前的3周里,向香港聯交所遞交上市申請的內地房企已經達到12家。“上半年在香港資本市場投資中國房地產的資金達到40億美元,市盈率由4倍左右提升至目前的15~20倍,甚至25倍。”摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄也公開表示,2009年上半年,中國房地產在海外融資已經有幾十億美元,下半年更多。整個加起來全年可能會超過100億美元。

業內一個主流的說法是,在本次IPO重啟后,已經有超過20家房地產企業計劃在A股和H股上市,募集資金規模將超過1000億元。

“所謂開發商,其實就是賣房子的工廠,如果沒有地,那還叫什么開發商呢?如果沒有地王,那怎么才能吸引很多人來買你的股票呢?”張永河說,2009年上半年,“搶地王是因為有錢”,2009年下半年,“搶地王是因為需要拿著這個地王,給投資者講一個好的故事,才能圈到錢。”(摘自:《瞭望東方周刊》2009年8月31日 編輯:王露)