商業地產形勢繼續惡化

保羅.麥恩泰(Paul McEntire)

租金回報率在下降,并且大多數購物中心的空置率上升

就在大眾認為其可能有所改善時,美國的商業地產卻出現了更多不好的跡象。租金回報率在下降,并且大多數購物中心的空置率上升。在全國范圍內,商業樓宇按揭貸款的違約率接近4%,大部分地區辦公室的空置率超過10%。據估計,價值超過1000億美元的酒店、寫字樓及購物中心處于困境中。

三大評級機構之一的惠譽預計,隨著諸多按揭貸款證券的評級被下調,它們的市場價值也將縮水,商業抵押貸款證券在近期的損失會加快。根據德意志銀行最近一份名為《身臨絕境的商業地產》的報告稱,商業地產的債務拖欠率在過去數月增加了一倍多。

美國商業地產市場的規模約70000億美元,其中超過30000億美元是由債務支持的。其問題可能影響到整個經濟。

美國銀行業持有接近20000億美元的商業抵押貸款和建筑貸款。商業地產貸款的問題今年已經導致一些銀行倒閉。過去三年中有近50個貸款機構破產或被接管。其中許多都有商業地產的風險頭寸。迄今為止,政府對銀行業的注資避免了更多機構的破產。

商業地產貸款的短期集中還款加劇了這一問題。商業抵押貸款通常是5年、7年、10年期的,快到期時有個集中的資金支付期。貸款者無法進行再融資時,就只能違約。

由于大規模商業地產貸款的違約率不斷升高,需要政府拿出要多的資金來挽救相關銀行。即使如此,2010和2011年仍可能會有更多銀行倒閉,甚至壯觀到數以百計。

在未來至少兩年,商業地產問題將成為美國經濟的主要拖累之一。30000億美元的市場規模大到足以引發借貸者的憂慮。

1993年只有不足2%的銀行和機構持有商業地產的風險頭寸,現在則是差不多12%。即800個商業銀行、儲蓄銀行和貸款公司。按照政府允許金融機構使用的會計方法,根本看不出他們所擁有貸款的真正市場價值。

商業地產面臨的另一個壞消息是就業率。10月美國的失業率上升至10.2%,當月有19萬人失去了工作。那些已經裁員的公司將盡快降低他們的商業租用空間以減少租金。11月“問題銀行”的增加預示著中小企業負債表修復得不好,加重了裁員的壓力。

當商業地產違約率上升,美聯儲將難以籌集到足夠資金來實施救助。此外,全球大型金融機構也會這些掙扎中的商業地產持非常謹慎的態度,許多人會默默地等待價格進一步下跌。

例如,最大的美國房屋和汽車保險業上市公司好事達(Allstate Corp)正在減少其在商業地產上的投資。根據監管機構數據,其持有的商業地產抵押資產已從60億美元下降至37億美元。

政府無疑將通過允許金融機構采用必要會計方法的措施,來推遲其貸款損失的浮現,但這一步驟只是在拖延不可避免的事實。不管這部分資產的名義價格是多少,最終銀行將不得不出售其沒收的抵押品,并面臨真正的巨額損失。■

作者為美國Palo Alto咨詢公司主席