房產投資要細算賬

蔡 芳

隨著房產市場的逐漸升溫，再加上銀行按揭貸款的條件比較寬松，許多投資者又將賺錢的目光轉移到了“以租養房”的方式上。可是，房產投資動輒幾十萬元的資金，是家庭中的一項重大投資行為，投資者應該仔細比較其中的收益和風險。

先算算賬

根據專業人士的介紹，計算房產投資收益的方法主要有以下兩種：

1投資回報率分析

投資回報率=(稅后月均租金－物業管理費)×12／購買房屋單價

此種方法是目前地產投資中最常用的，考慮了租金、房價及兩者的相對關系，類似股市投資中的市盈率，不失為選擇優質房產的一種簡捷方法。

該比率越高，說明該項房產投資收益越高。房產投資只是投資者獲取投資回報的一種方式，投資者也可以通過投資國債、股票或存銀行的方式獲取利益回報。國債收益率通常被看做是一種市場化的基準利率，投資房產的收益率至少應大于國債收益率，否則投資房產就將失去了其吸引力。

這種分析方法的缺點是不夠全面，沒有考慮房產投資全部的投入與產出，沒有考慮按揭付款方式的影響，也沒有考慮資金的時間價值。

2投資回收時間分析

投資回收年數=(首期房款+期房其間的按揭款)／[(稅后月租金－按揭月供款)×12]

這種方法引入了更多的因素，考慮了租金、價格、前期的主要投入等因素，但同樣未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短。一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8～10年左右。在房價較高而租金收益相對較低的情況下，可能導致租金收益無法彌補月供款等支出，實際上面臨投資收益無法收回的境地。

房產投資作為一項大宗投資，實際上其各種前期投入是比較多的，除了首期按揭房款，還有中介費、保險費、契稅、大修基金、為出租房屋進行的簡單裝修及家具等投入，這些投資者也應該考慮。

充分考慮風險

上述計算方法存在的主要問題是，它們都是靜態的分析，沒有考慮其中各個變量可能發生的變化。在以租養房，尤其是通過按揭貸款購買房產的過程中，應考慮各個變量可能的變化，以及由此可能形成的風險。

一個風險是，每月要支付的物業管理費和銀行貸款，都是固定的支出，而投資者的收入通常只是相對固定的。如果投資者的收入處于下降過程，而其他相應支出處于上升趨勢的時候，比如，銀行貸款利率調整導致還款額上升，這就有可能形成比較大的財務風險。

為控制這方面的風險，銀行放貸時，一般要求還貸額占家庭收入的50％以下。超出這個比例，一旦家里出現什么意外情況，資金周轉發生困難，造成逾期還貸，房子就有被銀行收走的風險。

投資房產的另外一個風險就是新房出租會有一個“滯留期”，即從正式入住到出租出去，中間會有一段時間房子是空置的。即使已經出租的房子也可能會中途“斷檔”，這就需要考慮如何度過這樣的“風險期”。

而且房產也有“保鮮期”，要提折舊，房產發展總是一代接一代向更合理的設計、更新的建筑材料設備、更符合時代需求的方向發展。因此，時間久的房產可能落伍，其租金和價值都有下降風險。

此外，房產市場的供需情況也會影響租金收入。總體上看，房地產商手里的空置房越多，“以租養房”風險就越大。當房地產轉為買方市場時，開發商將大量拋售和壓價出租，普通投資者將承擔房價和租金雙下降的風險，而還貸還要繼續。因此“以租養房”要慎之又慎，避免因一時沖動而遭受損失。