GDP及利率對房地產價格影響的分析

李 超 鄒朝福 劉 勇

[摘 要]文章從介紹房地產市場四象限模型的基礎理論開始,從GDP和利率兩方面來分析其對房地產價格的影響,并以香港為例,采用從1998年至2008年的季度數據加以實證分析,得出結論,證明房地產價格與GDP和利率間存在著緊密的聯動關系,同時也驗證了四象限模型理論的正確性。

[關鍵詞]四象限模型;GDP;利率;房地產價格

[中圖分類號]F830 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2009)35-0005-03

1 背景介紹

四象限模型作為房地產經濟學的基礎理論在實踐中有著廣泛的應用,房地產價格與城市居民的生活息息相關,而GDP和利率又與房價有著緊密的聯系。市場經濟條件下,房地產價格的形成機制非常復雜。決定房地產價格的既有房地產本身的因素,如:位置、地質、環境、外觀等;也有其本身以外的因素,如:貨幣供給、利率、人口增長率、居民收入水平、家庭結構、產業政策和產業結構等經濟、政治、社會因素。這些因素最終都是通過影響房地產市場的供求狀況,進而影響房地產價格的。可以說,房地產價格是由供求關系決定的,與需求呈正相關,與供給呈負相關,其他所有因素只能影響價格而不能決定價格。眾所周知,香港是世界上房地產行業發展最成熟、政策最完善的地區之一,對香港房地產情況的研究具有很強的代表性和說服力,自香港回歸以后,尤其是近幾年來,香港的房地產市場在不斷成熟的同時也伴隨著巨大的風險,這種風險主要體現在房價的波動性方面,因而房地產價格也成為了政府對市場宏觀調控的重點。在影響房地產價格的經濟因素中,GDP、利率相對比較突出,所以,在此我們主要做這兩個方面的實證研究。

2 四象限模型簡介

2.1 四象限靜態模型

資產市場和物業市場在兩個方面上存在聯系。第一,在物業市場上被確定的租金水平決定資產市場的需求;第二,物業市場的供給由資產市場所決定。資產市場和物業市

場中經濟變量之間的聯系可以在圖1所示的四象限靜態模型中得到體現。圖1 房地產資產市場與物業市場互動關系

每個象限對應著一個方程,反映的是在市場均衡狀態下,房地產的租金、價格、新建量和存量之間相互依存的關系。

2.1.1 第Ⅰ象限(東北象限)

這條曲線描述的是在給定外部經濟條件的情況下,空間的需求如何隨著租金而變化。在平衡狀態下,市場必須調整租金水平,使需求等于供給。因此,本象限的作用是根據存量確定市場租金。如果外部經濟條件發生變化,整個曲線的位置將發生變化,向外或向內移動。

該象限所對應的方程為:

D(R,Economy)=S

式中,D為需求量;R為租金;Economy為經濟因素。

2.1.2 第Ⅱ象限(西北象限)

這條曲線描述的是資產市場中租金和價格的關系,由租金價格比率(資本化率)來反映。資本化率主要受四個因素影響:①整個經濟體系中的長期利率(長期利率越高,則資本化率就越高,反之亦然);②租金的預期增長率(預期增長率越高,資本化率就越低,反之亦然);③租金收入現金流的風險程度(風險越高,資本化率就越高,反之亦然);④稅法對房地產的優惠程度(優惠程度越高,資本化率就越高,反之亦然)。所對應的方程為:

P=R/i

式中,P為價格;R為租金;i為資本化率。

2.1.3 第Ⅲ象限(西南象限)

這條曲線描述的是房地產價格同新建量之間的關系。從長期來看,房地產價格應同它的重置成本相等,因此也就描述了重置成本同新建量之間的關系。這里假設隨著新建量的增加,重置成本將會增加。影響重置成本的其他因素將會導致整個曲線的移動——重置成本升高將使曲線向左平移,重置成本降低將使曲線向右平移。該象限對應的方程式為:

P=f(C)

式中,P為價格;C為重置成本。

2.1.4 第Ⅳ象限(東南象限)

這條曲線描述的是新建量與存量的關系。假設新建量為C,存量為S。存量與新建量之間本來存在這樣的關系:ΔS=C-δS(δ為滅失率)。當市場處于均衡狀態時,應有ΔS=0,所以有方程

S=C/δ

需要說明的是,這個模型只能表現出某一時刻的市場均衡狀態,而無法反映整個市場從不均衡逐漸調整到均衡的動態過程。

2.2 外生經濟變量對房地產市場的影響

2.2.1 經濟增長對房地產市場的影響

經濟增長時,會帶動需求的變化,從而使得第Ⅰ象限的需求曲線外移。最終的均衡狀態將使得存量、租金、價格和新建量均上升。經濟增長對房地產市場的影響如圖2所示。

2.2.2 長期利率下調對房地產市場的影響

當長期利率下調時,風險降低,稅收優惠增加,于是資本化率降低,第Ⅱ象限的曲線就會逆時針轉動,從而使租金降低,價格、存量和新建量均上升。長期利率下調對房地產市場的影響如圖3、圖4所示。

2.2.3 短期利率上升對房地產市場的影響

當短期利率上升時,建設融資困難,政府規劃限制變得嚴格,導致建設成本上升,第Ⅲ象限的曲線向左平移,價格、租金均上升,存量和新建量下降。短期利率上升對房地產市場的影響如圖5所示。

利率對需求的影響:

①收入效應:如果家庭是凈儲蓄者,收入增加;如果家庭是凈借貸者,收入減少;

②替代效應:利率上升,跨時消費的替代;未來消費相對于當前消費更便宜,放棄當前消費,推遲買房。

3 四象限模型的應用——香港房地產價格與GDP、利率的實證分析

下面主要結合香港1998年一季度到2008年一季度的GDP、最優貸款利率、房地產價格(以70平方米~99.9平方米的私人住宅為例)數據,分析GDP、利率變化與房地產價格間的相互關系:

根據以上數據,運用Eviews 6.0軟件對兩個變量進行二元回歸判定,由于GDP和房價數據較大,在此取log對數值,方程為:

Log(P)=-3.003898+0.088424×R+1.039415×Log(GDP)

其中:P代表房屋價格指數(%),R代表貸款利率(%)

相關系數:房價與貸款利率之間的相關系數為0.397,房價與GDP之間的相關系數為0.518。此回歸方程的擬合優度R2=0.558,F=23.996,DW=0.472,t檢驗和F檢驗均能通過。從回歸方程中可以看出,貸款利率每增加1%,房價會增加0.088%;GDP每增加1%,房價會增加1.039%。

具體輸出結果如圖6所示:

從圖6可以看出,數據GDP和利率都通過t統計量檢驗、p值檢驗和F值檢驗,但D-W值過小,說明數據間存在序列相關性,這與房地產行業自身的特點有關。

此外,我們還單獨分析了GDP和利率對房地產價格的影響,模型輸出如圖7、圖8所示:

方程為:P=7111.407+0.133359GDP

方程表明,數據通過t統計量檢驗和p值檢驗,GDP與房地產價格成正相關的關系。

方程為:P=28752.31+2796.935R

方程表明,數據通過t統計量檢驗和p值檢驗,R與房地產價格呈正相關的關系。

4 小 結

從以上的分析可以看出,房地產價格與GDP和利率間存在著正相關的關系,房地產行業受金融市場的高度影響。房地產商品總值較大,其交易對信貸的依賴性較強,金融政策及銀行利率的變動,會對房地產交易的數量、價格產生很大的影響。但從二元回歸模型我們也可以看出,R2=0.558,只能55.8%解釋房價,這說明房地產價格除受GDP和利率影響外還受其他因素,如經濟發展水平;居民收入;人口、家庭、流動性;利率以及資金渠道;稅收;土地資源;規劃限制;開發商的資金;供給與需求之間的關系和購買者心理預期等多因素影響。

參考文獻:

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[2]李子奈,潘文卿.計量經濟學[M].北京:高等教育出版社,2006.

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[4]李永權.基于四象限模型的我國商品住宅市場及其影響因素分析[J].中國物價,2008(5).

[收稿日期]2009-08-05

[作者簡介]李超(1982—),男,漢族,云南財經大學城市管理與資源環境學院碩士研究生,研究方向:房地產管理;鄒朝福(1979—),男,漢族,云南財經大學城市管理與資源環境學院碩士研究生,研究方向:房地產管理;劉勇(1981—),男,漢族,沈陽市碧桂園房地產開發有限公司,工程部土建工程師。