未來我國房地產價格變動的趨勢分析

[摘 要]未來我國房地產價格如何變動,與普通百姓的生活息息相關。本文分析了推動房地產價格上漲以及可能導致房地產價格下降的諸多因素,闡述其背后的經濟原因。得出未來價格變化趨勢取決于政府對房地產的干預的結論。

[關鍵詞]房地產;價格;政府干預

[中圖分類號]F01 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2009)35-0079-03

進入21世紀,中國的房地產市場開始啟動,從2003年房地產價格便一路攀升,2006—2007年我國出現了所謂的流動性過剩問題,股市和樓市都出現了價格暴漲現象,到2007年房地產價格達到階段性頂峰。期間政府出臺諸多政策打壓房價,但效果都不明顯。但隨著2007年下半年全球金融危機出現,經濟增長的勢頭放緩,我國由原先的通貨膨脹轉為通貨緊縮,房地產價格才開始止住上漲的趨勢,出現了價格略微下調的現象。但2008年下半年我國政府出臺一系列經濟刺激計劃,伴隨著擴張的財政政策與寬松的貨幣政策,我國經濟率先出現復蘇的跡象。與此同時,宏觀經濟又開始出現通貨膨脹的壓力。房地產的銷售量以及價格又重新出現增長的趨勢。國家統計局最新公布的數據顯示,今年1～5月份全國商品房銷售面積24644萬平方米,同比增長25.5%,其中,商品住宅銷售面積增長26.7%。數據印證了當前火熱異常的房地產銷售態(tài)勢,但5月份居民消費價格指數(CPI)同比下降1.4%,工業(yè)品出廠價格指數(PPI)下降7.2%,連續(xù)四個月出現雙降的局面。CPI和PPI的連續(xù)雙降顯示我國依然處在通縮的陰影當中,雖然這里面有去年翹尾因素影響,但價格水平并沒有回到正軌上。這說明宏觀經濟在整體上依然低迷。但房地產市場卻取得了不錯的成績,說明房地產市場能夠走出獨立于宏觀經濟的態(tài)勢。但是,房地產價格的上漲,對普通居民來說,又是關系到其切身利益的大事。未來價格是漲還是跌,都與他們息息相關。因此,理性分析未來我國房地產價格變動的趨勢,探索房地產價格變動后面的經濟原因,對于房地產市場的發(fā)展乃至總體經濟的運行,都十分重要。

1 推動房地產價格上漲的因素

房地產作為一種交易商品,雖然在經濟分析上歸為資本品,但無論是它的供給還是需求,都與普通商品類似。因此,房地產價格的變動同樣受到房地產供需變化的影響。在諸多因素中,我們首先來看看那些可能會導致房地產價格上漲的因素。

我國房地產市場的一個獨特之處在于我國的土地所有制度,由于中國所有土地都為國家所有,任何個人與集體只能通過合法的程序取得土地的使用權,因此,房地產市場更為確切的表達應該是房產市場。土地的供應由政府控制導致我國用于商品房建設的土地不可能無限供給,與潛在的商品房需求相比,土地供應的限制必定導致住房尤其是商品房的供給不足。正是人們看到土地供應的矛盾,加劇人們購買商品房的意愿,“晚買不如早買”,商品房的價格自然會不斷上漲,并在人們對土地供應下降的擔心下,甚至出現房地產價格急劇上漲的可能。另外,我國人口眾多,有限的耕地面積更加限制了用于住房建設的土地面積,加上政府從糧食安全的戰(zhàn)略高度出發(fā),堅決保證耕地面積最低指標,用于住房建設的土地終將有限,商品房價格上漲也在情理之中。

如果說土地的供應數量是從房地產的供給一方說明價格上漲的可能,那么我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程的加快必定從住房的需求一方推動房地產價格的上漲。毫無疑問,我國已經不知不覺地加快了現代化建設的進程,在今后相當長的時間內,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是各個地區(qū)經濟發(fā)展的主流。隨著人們收入的提高,對美好生活的向往,在居住條件方面必定有更高質量的追求,這種潮流將增加人們對商品房的購買意愿。隨著農村剩余勞動力的轉移、農業(yè)人口不斷下降的趨勢,肯定會出現更多在城市、城鎮(zhèn)購買住房的居民,這些潛在的商品房需求一方不僅維持了城鎮(zhèn)房地產的價格,而且會進一步拉升房地產價格的上漲。

從當前我國經濟形勢看,房地產價格的上漲也同樣存在持久的維持動力。首先,我國目前各地政府的主要收入來源是土地的出賣(土地資源都掌握在政府手中),不管是高房價推動高地價,還是高地價推動高房價,一個價格高的房地產市場有利于政府獲得更多的土地出讓收入。如果把政府也看成一個經濟利益主體,它肯定更愿意看到繁榮、價高的房地產市場。其次,當前我國受金融危機的影響,以往拉動經濟增長的出口大幅度下降,為了保證我國經濟不陷入衰退,政府出臺的經濟刺激計劃中,必定伴隨貨幣數量的投入。而房地產市場作為資金需求大戶(其自由資金的比例不到20%,并且政府已經繼續(xù)下調這個比例),帶有明顯的資金推動價格上漲的特征。2009年1～4月份全國新增人民幣貸款5.2萬億元,已經遠遠超過此前十年的平均新增信貸規(guī)模。這其中肯定有一部分流入到房地產市場,在流動性充裕的情況下,不可能指望房價會出現下降。推動房地產價格上漲的因素還有很多,但上述因素基本涵蓋了推動房地產價格上漲的主要方面。

2 導致房地產價格下降的因素

房地產行業(yè)盡管是一個資金密集型的行業(yè),但它依然屬于傳統產業(yè)。傳統產業(yè)所具備的一些特征,房地產業(yè)同樣存在。傳統產業(yè)一個最典型的特征是,在沒有更先進技術引入的條件下,其平均利潤率必定持續(xù)下降。同樣,房地產業(yè)作為成熟的行業(yè),其市場準入門檻并不高,只要有資金,任何人都很容易進入這個行業(yè),并且在短的時間里能夠大量供給。再者,住房建設所要求的技術、設計等都已經非常成熟,隨著專業(yè)化水平越來越高,成本可能反而下降。所以,住房并不像黃金石油那樣稀缺,這將決定它的基本價格不可能高得離譜,房價漲得再厲害,會誘使大量社會資金進入房地產業(yè),從而促使房地產價格下降。從這個意義上說,住房類似現代的工業(yè)產品,可以標準化,因為價格的提高而增加供給,也因為供給的增加而降低價格。

從當前我國房地產市場來看,現有住房的空置率非常高。2008年的全國商品房空置面積達到1.27億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計算,推算出2008年全國商品房空置率達20%,超過國際公認10%的警戒線。住房空置率高,說明購買商品房的數量下降,或者許多住房并不是人們居住使用而是投資使用,人們購買是為今后出售或待租。這種極端的情況只能出現在一個投資渠道不多、市場信息不充分的國家。作為不動產的投資,成本要比動產投資成本高,畢竟不動產的流動性非常差,這對于一個轉型社會而言,是件風險極高的事情。不動產的投資適合一個緩慢發(fā)展但比較成熟的社會,而不適合變化迅速的國家。隨著金融市場的日趨成熟,投資渠道將不斷擴大深化,一旦居民賣掉住房以投資其他,房價下降實屬必然。

另外,從各種統計數據來看,住房價格已經到了高不可攀的地步。住房價格下降是對現有房價過高的修正。無論從普通商品住房價格占居民平均年收入的比例,還是住房均價與同期房租的比例,現有住房價格都遠遠超過普通工薪階層的承受能力。從國內外的歷史現實看,房價的增長非常緩慢,幾十年甚至上百年的發(fā)展,房價的提高基本只能彌補貨幣購買能力的下降,總體表現得十分溫和。日本20世紀末的衰退與房地產的泡沫不無關系,而本輪金融危機的肇始就是美國資產泡沫的破滅。所以,住房價格上漲以后必定會有下跌的時候。以上因素雖然不能包含導致房地產價格下降的所有因素,但從目前房價過高的現實出發(fā),人們對房價下跌的預期還是存在的。

3 房地產價格漲跌的經濟分析

任何產品包括商品房,價格漲跌本是一種市場現象。只要存在供給需求雙方的博弈,就不存在價格永遠上漲、永遠下降的奇怪現象。但我國房地產價格似乎在大多數時間里遵循著只漲不跌的規(guī)律,這種奇怪的現象究竟是怎樣形成的?

從前面導致房地產價格漲跌的因素分析中,可以得到這樣一個規(guī)律。那就是在推動房地產價格上漲的因素中,更多是政府主導的因素。而在導致價格下跌的因素中,更多是市場主導的因素。換言之,從市場規(guī)律來看,房地產價格有下跌的可能,而從非市場的角度看,房地產價格不僅不會下降,而且還有可能繼續(xù)上漲。從價格方面來理解房地產市場,只能說明我國房地產市場不是一個嚴格意義上由供求兩種力量決定的市場,供求以外的其他因素對房地產的價格影響非常大,而這些因素中,最直接、最有力量的就是政府行為。除了政府作為土地唯一供給者這個身份以外,政府宏觀經濟政策對房地產價格的影響非常大。而這些出臺的政策中,企圖抑制房地產價格上漲的政策基本失效,而刺激經濟增長的寬松貨幣政策卻慢慢拉升房地產的價格。

從以往政府調控房價的實踐看,中央政府的宏觀調控對抑制房地產價格只起到短期作用,效果難以持久,每次宏觀調控出臺后總是價格上漲速度減慢,但不久就會再次加速(董超、任澤平、邢偉,2006)。實證研究也表明,國家所采取的宏觀經濟調控手段在抑制房地產價格上的作用并不顯著。中國房地產價格在未來仍將保持高位運行的發(fā)展趨勢。國家的宏觀調控之所以難以奏效,很大程度上在于調控政策的失當以及政策的難以有效貫徹實施(曾五一、孫蕾,2006)。

此外,貨幣投放大幅度增長導致的通脹預期引發(fā)了經濟體內流動性出現過剩的苗頭,投資資金加速進入房地產市場引發(fā)資產價格的上漲。流動性在相當程度上左右了資產價格的走勢。如果房價下跌將直接影響銀行信貸資金的回收,增加銀行等金融部門的信貸資金風險,因此,銀行也不愿看到房地產的不景氣。而我國金融體系的運作,很大程度還是由政府主導,國有商業(yè)銀行的一個典型特征是承擔更多的社會職能。未來我國房地產價格到底怎么變化,取決于政府的行為。

4 結 論

未來我國房地產價格將如何變化?通過上述分析,我們可以發(fā)現,最關鍵是看政府在房地產市場中所起的作用。如果放任市場自行調節(jié),房地產價格將和其他市場的商品或者資產一樣,會遵循供求規(guī)律。盡管有學者提出過房地產價格的“理性泡沫”問題,即當房地產市場達到供求平衡的時候,房價仍然存在大量的泡沫。但筆者以為,所謂房地產價格的“理性泡沫”本身是政府對房地產市場進行過多干預的結果。在我國市場經濟體制還不是很完善的前提下,如果能夠讓市場發(fā)揮作用的空間更大一些,房地產價格可能反而會回歸理性。這就需要政府在對房地產市場的干預中逐漸退出一部分,形成以市場為主的定價機制。

不可否認,我國今后房地產市場的發(fā)展仍然需要政府的干預與調控,畢竟土地國有的性質還將長期存在。但是,政府還是可以強化對土地的控制和管理,根據房地產市場的變化情況,適時調整土地供應總量、結構、方式及供應時間,抑制土地價格上漲對住宅價格產生的溢出效應。加大對城市存量土地的清理力度,盤活存量土地,嚴格控制政府用地,特別是應以立法方式控制和減少政府部門占用城市高級差地租地區(qū)的土地。另外,針對不同結構的房地產商品,應采取相應的土地出讓方式,避免土地供應價格上漲拉動普通商品房價格的上揚。此外,要嚴格控制流動性的數量,一定要避免信貸資金通過各種渠道成為炒高樓價的幕后黑手。這需要央行加大對國有商業(yè)銀行信貸資金的管理。最近,杭州市率先收緊二套房貸,其他城市相應跟進是個可喜的現象。最后,要從立法上解決政府通過賣地獲取資金的問題,不要讓政府成為房地產市場中的直接參與主體,逐步實現土地市場的規(guī)范運作。

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[收稿日期]2009-08-05

[作者簡介]王世杰(1973—),男,江西臨川人,華僑大學商學院博士,華東交通大學教師 研究方向:宏觀金融的計量分析。