關于房地產經濟泡沫問題的思考

　　摘要　由于房地產投資所引起的房地產價格脫離基礎價值、脫離實際需求的支撐而持續上漲的房地產經濟泡沫現象，對經濟發展構成巨大威脅。因此，有必要深入研究房地產經濟泡沫問題。本文通過分析房地產經濟泡沫的含義，針對房地產經濟泡沫產生原因提出防范措施。
　　關鍵詞　房地產；經濟；泡沫；監測；預警
　　中圖分類號　F293　文獻標識碼　A　文章編號　1005-6432(2009)27-0005-01
　　
　　房地產經濟泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買主——隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的內在價值，由此導致房地產泡沫的形成。
　　
　　1　房地產經濟泡沫產生的原因
　　
　　(1)銀行信貸過度擴張。銀行信貸在房地產業的過度擴張，是造成房地產泡沫過度膨脹的重要原因。如果銀行持有大量的房地產，那么房地產價格的上漲將提高銀行資本的規模，改善銀行的資本充足率、資產質量和贏利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產業的信貸供給，進一步提高房地產的價格。這一過程循環往復進一步導致房地產泡沫的膨脹。
　　(2)消費者的預期。消費者對某種消費品價格的預期能在一定程度上影響消費者的需求。消費者的預期受經濟環境變化的影響。在經濟環境發生變化而引發的資產價格發生變化的過程中，沒有產生不符合實際經濟情況的預期，則市場價格就會由經濟環境變化導致的不均衡狀態逐漸調整到均衡價格上來；但當經濟環境發生較大的變化時，尤其是在這種環境變化本身還存在許多想象的空間時，就會導致市場產生不符合實際情況的預期。而一旦預期高估了環境變化對價格的影響，就可能引發泡沫現象。由于房地產不同于一般商品，當價格上升時人們預期今后價格還要上升，需求量增加，房地產持有人惜售，這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產生。
　　(3)調控措施不協調。房地產調控措施不協調。加劇了房地產泡沫的產生。一是嚴格控制土地的政策，使房地產用地價格大幅上漲，抬高了建房的成本，增強了地價上漲帶動房價上漲的預期。二是由于目前我國房地產開發企業資金實力小，控制信貸的措施直接制約了房地產企業的活動。而對需求增長缺乏有效的調控措施，使投資增長幅度大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動了房價上漲。
　　
　　2　房地產經濟泡沫的防范
　　
　　(1)加強房地產價格監測調控，預防限制房地產投機和炒作。建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產交易價格評估制度、商品房出售網上申報制度，監視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制。
　　(2)建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，應當加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控，有效地防止房地產業“泡沫”的產生。
　　(3)建立健全房地產市場信息系統和預警預報機制。各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點。科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間，建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；引導企業理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。并通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參