招商先行鋪鋪為贏

　　
　　作為商業(yè)地產(chǎn)的運營商，招商乃是市場形成最為關鍵的一環(huán)，無“市”之場毫無存在的價值，缺乏生命力，有“市”之場方為有生命力、有競爭力的市場。如何構建“市”，招商為第一環(huán)，如何讓更多的商戶入駐經(jīng)營，以此良性循環(huán)逐漸帶動市場氛圍的形成，商鋪越多，產(chǎn)品越全，服務越應全面優(yōu)化，市場就越有競爭力；以此類推，下一步的二期三期招商工作才會開展得更順利。反過來，一二三期全面的成功招商從大局上穩(wěn)定了市場的根基，對市場的進一步繁榮起到了更加強有力的推動作用。
　　調(diào)研先行，招商亦要先行；眾所周知，調(diào)研決定定位，招商積蓄能量，只有這樣才不會導致商業(yè)地產(chǎn)項目被盲目開發(fā)和操作。什么樣的項目才是真正的“王牌”，首先應該看產(chǎn)業(yè)前景與政策大環(huán)境。許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，規(guī)?；蛯I(yè)化已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展凸顯的新特點。
　　首先規(guī)?；啼仯菀准鄢墒?；位于郊區(qū)城鎮(zhèn)中心的大型商業(yè)項目一直被市場看好，這些項目大都地理位置優(yōu)越，規(guī)模較大，業(yè)態(tài)豐富。 位于楓涇的上海服裝機械城就是這樣的項目，這類項目銷售對象明確，不僅可填補該區(qū)域空白，“升級”后也可使各業(yè)態(tài)互相借勢，更容易集聚成市，一步到位成為該行業(yè)的“航空母艦”級的大市場。
　　其次在整個商鋪市場迅速崛起的同時，由于中心城區(qū)商鋪租金增長壓力不斷加大，不少投資者目光已轉(zhuǎn)向市中心外圍區(qū)域的低價位專業(yè)市場。
　　從盈利模式來講，商業(yè)地產(chǎn)是指通過持有物業(yè)得到租金的地產(chǎn)稱為商業(yè)地產(chǎn)；從功能分類來講，商業(yè)地產(chǎn)是指用作商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)就是商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都將住宅作為主力，商業(yè)只是配套，其實，商業(yè)地產(chǎn)有很大的贏利空間，是企業(yè)利潤的來源。
　　商業(yè)地產(chǎn)的核心是做交易，后續(xù)的經(jīng)營發(fā)展是重頭戲，也是難點。做平臺，需要的是多方共贏的結果，任何一方的需求不能兼顧，勢必導致失敗。而后續(xù)的經(jīng)營通常與項目前期的方方面面有著密不可分的聯(lián)系，所以商業(yè)地產(chǎn)必須從立項開始就著眼于后續(xù)的經(jīng)營發(fā)展，甚至是圍繞后期的經(jīng)營問題展開前期的工作。所以一般而言，地產(chǎn)商強調(diào)“招商先行”是正確的舉措，因為此舉一是可以檢測市場反應；二是可以規(guī)避一部分招商風險；三是有調(diào)整物業(yè)建筑設計及商業(yè)規(guī)劃的余地，減輕后期招商壓力；四是對產(chǎn)權式商鋪來說，招商質(zhì)量（招商率、入駐商家品牌度等）可以強勢拉動銷售。采用先招后售方式，或通過“招大帶小”策略快速引進國內(nèi)外著名品牌主力店形成支撐，發(fā)揮其號召力和“領頭羊”效應帶動其他商家入駐，從而快速實現(xiàn)滿鋪、旺場開業(yè)，創(chuàng)造投資回報支撐，增強投資者信心，則不失為明智之舉。同時，招商進度快、招商率高、招商質(zhì)量高、實現(xiàn)滿鋪及旺場開業(yè)，也必將提高商鋪的銷售速度與售價空間，從而最好地體現(xiàn)招商與銷售之互動依存關系，兼顧短期開發(fā)銷售利益及長期穩(wěn)定的租金收益。（來源:《服裝時報》2009年5月7日編輯/王薇）