房企很差錢

　　數量巨大的存貨，吞噬著日漸枯竭的現金流；如果成交量始終無法回暖，資金鏈斷裂的嘎嘣之聲，也許將不絕于耳。成交量能否快速回升?考驗的是一線開發商壯士斷腕的決斷能力、快速出擊的營銷能力；當價格策略成為共識的時候，大規模的降價或許將無法避免。
　　回望2008年，彼時一眾開發商猶心存僥幸，捂盤觀望，導致存貨嚴重積壓，埋下了今日分崩離析的種子；當“我只需要比你跑得快”成為生存哲學，慘烈必將成為上半年樓市競爭的主題詞。
　　這是一種頗具宿命色彩的因果論。《莊子》有云：“寓言十九，借外論之”“以天下之沉濁，不可與莊語，以卮言為曼衍，以重言為真，以寓言為廣。”對目前房地產業的紛紛亂象，廓清迷霧，尤其需要一點“借外論之”的智慧。本文試圖從4個寓言故事出發，重新梳理“土地——資金——銷售”這個生命鏈條上的層層關節，全景呈現當下地產界的困境，并對未來做出邏輯理性上的預測。
　　
　　寓言1
　　
　　要命的蜜糖“房里有蜜流出來，許多蒼蠅便飛去飽餐起來。蜂蜜太甜美了，它們舍不得走。然而，就在這時它們的腳被蜜粘住，再也飛不起來了。它們后悔不已，嗡嗡亂叫：‘我們真不幸，因貪圖一時的享受而喪了命。’”
　　“土地多了不一定賺錢，老婆多了不一定幸福。”地產圈思想家馮侖的這句名言，仿佛是提前給很多開發商下的診斷書。對于備受煎熬的諸多“大地主”掌門人來說，面對“蜜糖”變“毒藥”的現實，心里想必五味雜陳。
　　還是以中新地產作為標本，種種跡象表明，2006～2007年間大量圈地，是中新地產目前陷入資金困頓的主要原因。截至目前，中新地產在12個城市有16個大型發展項目，土地儲備約為1480萬平方米。2007年8月，中新集團宣布5城6盤同開。隨后當年10月9日，中新集團發布公告稱，已通過股權收購的方式投入31億元巨資入主珠海淇州島影視城。該項目建筑面積約221.6萬平方米。這些項目大都是土地高潮時中新地產高價獲取的。非官方統計顯示，一向低調示人的中新地產，土地儲備卻位列內地前十名。
　　如同寓言里的蜜糖一樣，這些土地，曾經被認為是地產公司最核心的競爭力。即便是國際資本，也曾經更為青睞那些土地儲備豐厚的上市公司。
　　然而，急轉而下的銷售形勢，讓“地主”們深陷土地“蜜糖”。戴德梁行的報告顯示：1998-2008年的10年間，全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年年底全國土地開發量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62％，仍有近40％的土地(約12億平方米)滯壓于開發商手中。
　　
　　寓言2
　　
　　枯竭的“蛋”“有個寡婦養了一只母雞，母雞每天下一個蛋。她以為多給雞喂些大麥，就會每天下兩個蛋。于是，她就每天這樣喂，結果母雞長得越來越肥，一個蛋也不下了。”
　　這個寓言清晰地描述了樓市成交量的“蛋”是如何逐漸消失的。高漲的房價助長了虛幻的自信，更綁架了相當數目的中產階層。
　　僅僅是一年前，2008年初，正是房地產業一個高峰期的末端，在此前，保利、富力等快速發展的上市房企正在享受著年度增長翻番的快感，被稱為行業老大的萬科的銷售額剛剛在2007年突破500億元大關。因此在2008年初，保利240億、富力240億、碧桂園320億、雅居樂150億、金地150億這樣的銷售目標才呼嘯而出，外界流傳萬科在2008年初的銷售目標甚至達到800億元。
　　然而，時隔一年，當初的豪言壯語已經被實際的業績擊得粉粹。統計顯示，在已經公布業績預告的40家地產公司中，共有9家預降、8家預虧，18家預增、4家扭虧，業績增長超過七成的共11家。但這些地產公司中，2007年年底預收賬款占當年營業收入比例在50％以上的有10家。顯然，目前多數地產公司預增主要是對2007年銷售業績的體現，而2008年的銷售情況普遍不太樂觀，絕大多數地產公司業績增速逐季放緩，從而對2009年的業績形成考驗。從兩大龍頭上市公司——萬科A和金地集團的情況來看，萬科2008年全年公司累計銷售面積557萬平米，銷售金額478.7億元，同比分別減少9.2％和8.6％，這與年初制定的銷售目標相比，僅實現了68％；此外，金地2008年實現銷售面積109.94萬平米，較上年僅增長1.65％；銷售金額114.03億元，僅實現年初銷售目標的63％。
　　正如潘石屹所說，樓市恢復信心最重要的標志不是價格，而是成交量。如果成交量銳減，說明沒有需求，也說明房價供需雙方沒有達成一致。在他看來，2009年中國的房地產和北京房地產市場仍會比較低迷。北京的住宅價格，在五環之外，受保障房大量積壓、房地產商資金鏈條緊張等因素的影響，下降的壓力很大。
　　
　　寓言3
　　
　　“跑得快”游戲閃亮登場“兩個人在森林里，遇到了一只大老虎。A就趕緊從背后取下一雙更輕便的運動鞋換上，B急死了，罵道：‘你干嗎呢，再換鞋也跑不過老虎啊!’A說：‘我只要跑得比你快就好了。’”
　　忙著換跑鞋，已經是當下北京樓市主流開發商的標準動作。
　　巨大的土地庫存和資產貶值壓力，引發樓市“價格戰”再次升級。繼萬科今年再舉降價旗后，一場由珠江、保利、沿海等一線房地產開發商發起的價格戰，在北京悄然打響。“跑得比你快”，成為很多一線開發商心照不宣的戰略思路。
　　世茂、富力、萬科、金地等龍頭企業都在年報中宣布，2009年的銷售額要有較大的提高。這些行業領頭羊的表態，顯示出今年市場的供應量將大大高于去年。顯然，今年房企不再指望通過提高樓盤售價來增加銷售業績，而是通過提高銷售量實現銷售目標。而從2008年不同項目價格調整的實際效果來看，一步降到位，才是最有效提高銷售量的辦法。
　　還有一個深層次的原因：“跑得比你快”，不僅意味著搶占有限的客戶資源，更意味著迅速回款，并低價購地擴張——相對于房價來說，土地價格跌幅更大。更便宜的土地，可以開發價格更便宜的產品，這些產品將對“跑得慢”的項目構成夾擊姿態，房地產市場的洗牌必將由此展開。
　　
　　寓言4
　　
　　減肥運動與時間的靈藥“饑餓的狐貍四處尋食，他看見樹上的洞穴里有牧人遺留的面包和肉，就立即鉆進去吃。肚子吃得脹鼓鼓的，他費了九牛二虎之力，卻怎么也鉆不出來，便在樹洞里唉聲嘆氣。另一只狐貍恰巧經過那里，聽到他的呻吟，便過去問他原因。當他聽明白緣由后，便對他說道：‘你就老老實實呆在里邊吧，等到恢復你鉆進去的樣子時，就很容易出來了。’”
　　對這個寓言的解讀，至少有兩個角度：第一，過度的擴張或許將使你陷入困境，走出困境的唯一辦法是“減肥”；第二，有時候，走出困境就是一個時間問題，你需要的只是耐心。
　　從第一個角度來看，“減肥”運動已經悄然在一線開發商中展開。與往年年初，房地產開發商滿懷壯志地宣布企業一年的銷售目標不同，今年的房地產開發商都顯得特別低調和謹慎。除了富力等少數幾個開發商公布了具體的金額外，其余的開發商都表示“暫時沒定”，或者還不能對外公開。甚至，萬科更為直接地表態，“萬科不會對2009年的銷售目標預測，只能跟著市場走，不會給自己設定一個套”。
　　從第二個角度來看，不斷增加的庫存量、緊繃的資金鏈和滾動中的項目開發進度仍然像滾雪球一樣增長，各大地產企業內在的增長要求仍然存在。戴德梁行發布的報告顯示，目前全國十大城市積壓的新建商品住宅庫存量約3800多萬平方米，按現有成交速度計，預計需要大約10至12個月的時間才能基本消化。分析師認為，由于開工調整滯后于銷售，上半年地產行業庫存將不斷累積，此后庫存累積風險有望逐步釋放。
　　如果能夠保證在這個風險釋放的過程中不死于資金鏈斷裂，則存活可期，這是蕭條時期地產企業的生存底線。
　　
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