中國(guó)樓市步入新國(guó)資時(shí)代

近一段時(shí)間，“地王”頻頻重現(xiàn)江湖，而國(guó)有企業(yè)，尤其是央企下屬的地產(chǎn)企業(yè)沖在最前面。除了保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)這些近幾年呼風(fēng)喚雨的國(guó)有企業(yè)外，中鐵、中冶、中石油、中國(guó)電子集團(tuán)等大型國(guó)字號(hào)企業(yè)也紛紛扎堆土地市場(chǎng)。

分析人士認(rèn)為，目前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始出現(xiàn)泡沫苗頭，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性因素仍然較多，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)脆弱，即便宏觀調(diào)控政策不進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)也可能陷入新一輪的調(diào)整。

國(guó)字號(hào)房企瘋狂“圈地”

近一個(gè)月來(lái)，頻繁誕生的“地王”紀(jì)錄成為人們關(guān)注的新焦點(diǎn)。而從各地土地招拍掛市場(chǎng)不斷刷新的成交紀(jì)錄可見，“國(guó)”字號(hào)的地產(chǎn)企業(yè)紛紛登場(chǎng)，成為這輪搶地潮最風(fēng)光的主角。

6月26日下午4點(diǎn)半，北京國(guó)土局二樓土地儲(chǔ)備中心交易廳正在競(jìng)拍朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)住宅地。舉牌者是興業(yè)萬(wàn)發(fā)地產(chǎn)，報(bào)價(jià)19.05億元。中信地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍人舉起了報(bào)價(jià)牌，19.1億元。

興業(yè)萬(wàn)發(fā)再次舉牌，19.35億元。然而，興業(yè)萬(wàn)發(fā)并沒有笑到最后。手持2號(hào)報(bào)價(jià)牌的成都中澤置業(yè)以19.6億元竟得了北京單價(jià)最高的地王。這個(gè)價(jià)格高出了起始報(bào)價(jià)8.7373億元約10.86億元，溢價(jià)率在124％。這個(gè)價(jià)格意味著樓面地價(jià)單價(jià)為15217元／平方米，已經(jīng)是北京市最高樓面地價(jià)的“地王”。

據(jù)稱，當(dāng)天的競(jìng)價(jià)者包括中信地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、億城、中海、龍湖、金科，華遠(yuǎn)、金融街、北辰、興業(yè)萬(wàn)發(fā)及中澤置業(yè)等。

一個(gè)在北京地產(chǎn)圈聞所未聞的“黑馬”拿下新地王，引來(lái)一片驚呼。調(diào)查后得知，這位名不見經(jīng)傳的成都中澤置業(yè)其實(shí)“實(shí)力很硬”。

成都中澤置業(yè)原為中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司下屬子公司，后者為中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)全資公司。按照房地產(chǎn)公司竟拍地的規(guī)矩，一般母公司并不會(huì)出面，會(huì)以其名下一家項(xiàng)目公司或子公司的名義去競(jìng)拍土地。

6月30日，中國(guó)化工集團(tuán)下屬中化方興投資有限公司以總價(jià)40.6億元、地上建筑面積單價(jià)1.6萬(wàn)元／平方米的價(jià)格在北京拍得“廣渠路15號(hào)地”，成為北京“新地王”。

其實(shí)，擁有國(guó)資背景的地產(chǎn)企業(yè)“圈地”從3月開始已經(jīng)出現(xiàn)。一家大型房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)高層表示，近幾個(gè)月頻繁接待一些有著大央企背景的地產(chǎn)公司，他們進(jìn)軍上海土地市場(chǎng)的意愿非常強(qiáng)烈。比如中國(guó)冶金、中鐵集團(tuán)等。也有一些醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、傳媒背景的國(guó)企。

據(jù)知情人士透露，這些國(guó)資背景的企業(yè)態(tài)度十分明顯，首選土地招拍掛市場(chǎng)拿地，如果不易拿到，也考慮通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式從開發(fā)商手中購(gòu)買項(xiàng)目。

除了非主營(yíng)地產(chǎn)的國(guó)資企業(yè)外，傳統(tǒng)的大型國(guó)資房企勢(shì)頭更加兇猛。6月26日，保利地產(chǎn)經(jīng)過(guò)80多輪競(jìng)價(jià)后，以38.1億元拿下重慶鴻恩寺地塊，加上此前幾次高調(diào)出擊，保利被市場(chǎng)視作最有機(jī)會(huì)率先超過(guò)萬(wàn)科的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

事實(shí)上，上海地方龍頭國(guó)資綠地集團(tuán)勢(shì)頭更旺，幾輪大舉融資后，綠地宣布斥資120億元開發(fā)上海徐匯，南匯、松江、寶山、青浦和江蘇常州等地六個(gè)大型住宅社區(qū)，同時(shí)斥資30億打造南昌新地標(biāo)——“綠地中心”。今年上半年，綠地已經(jīng)以90.90億元的商品住宅銷售額升至全國(guó)第八強(qiáng)，業(yè)內(nèi)分析，如果以此速度擴(kuò)張，綠地很快將成為中國(guó)新晉“地王”。

國(guó)字號(hào)房企資金泛濫

分析人士認(rèn)為，“國(guó)資背景企業(yè)占多數(shù)”作為此輪“地王”區(qū)別于2007年“地王”的最大標(biāo)志。未來(lái)更多的擁有信貸和融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額。不排除有的企業(yè)可能成為新的領(lǐng)導(dǎo)者，從而打破現(xiàn)有的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

事實(shí)上，擁有國(guó)資背最的房地產(chǎn)企業(yè)和來(lái)自境外的資金、民營(yíng)企業(yè)一起角力土地市場(chǎng)，無(wú)疑實(shí)力更強(qiáng)。

有關(guān)專家表示，具有國(guó)企背景的開發(fā)商和地產(chǎn)上市公司或信譽(yù)度高，或融資渠道廣，財(cái)大氣粗，敢于在土地市場(chǎng)一搏。這些大型國(guó)企是國(guó)家4萬(wàn)億財(cái)政支持的受益者，手頭非常寬裕，這是一般房企難以比擬的。對(duì)樓市的樂觀預(yù)期，導(dǎo)致了它們超乎常規(guī)的拿地行為。

業(yè)內(nèi)人士坦言，今年以來(lái)信貸十分寬松，而銀行放貸往往向大型企業(yè)傾斜，因此不少國(guó)企手中聚集了大量的財(cái)務(wù)資源。在制造業(yè)盈利能力尚未走出低谷的背景下，這些資金流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的可能性很大。

值得一提的是，在制造業(yè)盈利能力尚未走出低谷的背景下，一些資金開始流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)還沒有徹底好轉(zhuǎn)，很多工廠因?yàn)闆]有需求而停工，或者是本身就已經(jīng)過(guò)剩，但銀行又有信貸任務(wù)，貸給央企是最保險(xiǎn)的，而央企拿了信貸資金沒有更好的投向，不少人認(rèn)為，房地產(chǎn)是個(gè)短期看來(lái)相對(duì)較好的投向。

據(jù)稱，其間具體的技術(shù)操作，通過(guò)使用票據(jù)、集團(tuán)與子公司進(jìn)行“業(yè)務(wù)交易”等方式都可以實(shí)現(xiàn)，只是“技術(shù)難度大小”的問題，這似乎足以解釋為什么一夜之間，土地市場(chǎng)中的資金如此泛濫的原因所在。

事實(shí)上，國(guó)有企業(yè)正在成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新主力。有關(guān)專家表示，去年11月，正是國(guó)家集中精力應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)務(wù)院提出落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作，其中第三項(xiàng)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。國(guó)家此時(shí)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位，是個(gè)非常明顯的信號(hào)。

另一位大型國(guó)資企業(yè)的高層也表示，去年以來(lái)，有關(guān)方面對(duì)國(guó)資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)給予肯定和支持態(tài)度。

有關(guān)專家表示，在上一輪房地產(chǎn)泡沫中，傳統(tǒng)大型房企在高價(jià)拿地后出現(xiàn)資金鏈緊張的情況，而國(guó)有企業(yè)則通過(guò)相對(duì)寬松的信貸政策和強(qiáng)大的自有資金實(shí)力成為新一輪房地產(chǎn)牛市的搶灘者，這也將改寫未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的樓市格局。

據(jù)稱，一些國(guó)資企業(yè)確實(shí)可以從銀行獲得一些無(wú)抵押貸款，他們?cè)谛庞觅Y源方面有天然優(yōu)勢(shì)，這對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是不可企及的。

另外，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，從事其他實(shí)體行業(yè)利潤(rùn)率較難保障，這也促使大型國(guó)資企業(yè)邁開來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)博取利益的步伐。

中國(guó)樓市浮現(xiàn)新泡沫

分析人士認(rèn)為，地價(jià)屢創(chuàng)新高，一方面是由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商出于謹(jǐn)慎而很少拿地，致使處于“饑餓”狀態(tài)；另一方面，今年以來(lái)，由于樓市的持續(xù)熱銷，未來(lái)前景看好。

值得一提的是，寬松的貨幣政策使得不少開發(fā)商的資金鏈緊張狀況大大緩解，有了拿地的底氣。尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量貨幣資金，導(dǎo)致動(dòng)輒幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮。這從近期幾宗上市交易土地的最終成交結(jié)果中可以看出端倪，央企背景的地產(chǎn)公司身影頻現(xiàn)，并多次充當(dāng)“黑馬”。

對(duì)于土地市場(chǎng)上演的瘋狂，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心認(rèn)為，就北京土地市場(chǎng)而言，下半年總體持樂觀態(tài)度，成交活躍并保持一定溢價(jià)，全年的總體溢價(jià)率估算在20％至45％之間。但存在局部過(guò)熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。

和土地市場(chǎng)的火爆相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量繼續(xù)保持在高位，受成交量持續(xù)放大等綜合因素刺激房?jī)r(jià)也持續(xù)瘋漲，部分區(qū)域房?jī)r(jià)達(dá)到甚至超過(guò)歷史最高點(diǎn)。

對(duì)北京目前在售的50個(gè)項(xiàng)目后期房?jī)r(jià)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)樓盤在二季度上漲的幅度超過(guò)20％，而且部分樓盤目前在售價(jià)格已為其歷史最高價(jià)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大約有80％的樓盤目前售價(jià)達(dá)到歷史最高。

以北京二手房市場(chǎng)為例，從3月下旬開始，業(yè)主們紛紛調(diào)高報(bào)價(jià)。進(jìn)入4、5月份，開發(fā)商紛紛大幅度提價(jià)的現(xiàn)實(shí)支持了二手房業(yè)主們的漲價(jià)心理，再加上最近廣渠門“地王”的出現(xiàn)，業(yè)主們更是有了漲價(jià)的信心和理由，導(dǎo)致目前部分區(qū)域的部分樓盤開始出現(xiàn)不正常的報(bào)價(jià)。

北京的情況并不是個(gè)案，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，5月京、津、滬、穗、深五大城市的中高檔二手房?jī)r(jià)格均呈上漲走勢(shì)，其中5月份中高檔二手商品房?jī)r(jià)格上漲最明顯的是深圳市，上漲了5.05％；其次是廣州市和上海市，分別上漲4.9％和4.12％；北京和天津分別上漲2.41％和1.9％。 從全國(guó)來(lái)看，房?jī)r(jià)也呈上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月初公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.6％，降幅比上月縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.6％，這是今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)三個(gè)月上漲。

更為可怕的是，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有全面復(fù)蘇之前，一些地方的房?jī)r(jià)干脆就創(chuàng)出了新高。從南寧市房產(chǎn)管理局獲悉，短短半年時(shí)間，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量恢復(fù)到最火爆年份(2007年)的水平；房?jī)r(jià)更是創(chuàng)出歷史新高——成交均價(jià)為4500.22元／平方米，與去年同比增長(zhǎng)9.81％。

有關(guān)專家指出，房?jī)r(jià)這種脫離經(jīng)濟(jì)基本面的上漲已經(jīng)呈現(xiàn)出非理性的苗頭，政府有關(guān)方面應(yīng)該加強(qiáng)調(diào)控，防止房?jī)r(jià)再度大幅飆升，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、理性地發(fā)展。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫，有些地方泡沫苗頭也已經(jīng)顯現(xiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性因素仍然較多，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)脆弱，即便宏觀調(diào)控政策不進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)也可能陷入新一輪的調(diào)整。

我愛我家控股公司副總裁胡景暉說(shuō)，目前的市場(chǎng)和未來(lái)的趨勢(shì)支撐不了如此高漲的房?jī)r(jià)。進(jìn)入今年第二季度，二手房市場(chǎng)需求開始顯現(xiàn)出疲態(tài)。一方面，首次置業(yè)的別性需求基本已經(jīng)集中消耗殆盡，而投資客沒有大量進(jìn)場(chǎng)的跡象，同時(shí)，受到二套房政策的困擾，改善性購(gòu)房需求釋放緩慢。

另一方面，隨著近期土地供應(yīng)量的增加和開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)自有資金比例門檻的降低，在可預(yù)見的將來(lái)，房屋供應(yīng)量還會(huì)加大。對(duì)于本身就處在“去庫(kù)存化”時(shí)期的房地產(chǎn)而言，供應(yīng)量的進(jìn)一步增加對(duì)房?jī)r(jià)只能起到平抑作用。

此外，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有轉(zhuǎn)好的跡象，但是很多潛在購(gòu)房人對(duì)自身就業(yè)和收入的預(yù)期并不樂觀，購(gòu)房意愿并不強(qiáng)烈，觀望情緒可能再次抬頭。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)土地交易市場(chǎng)成為投資市場(chǎng)，泡沫就隨時(shí)可能浮現(xiàn)。在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國(guó)內(nèi)信貸相對(duì)寬松的背景下，如果將土地進(jìn)行資本化杠桿運(yùn)作，頻頻制造高價(jià)搶地的現(xiàn)象，泡沫便會(huì)被迅速吹大。

有關(guān)專家表示，政府在當(dāng)前泡沫明顯出現(xiàn)的情況下，應(yīng)該采取理性的策略，比如適當(dāng)控制推地的節(jié)奏，不應(yīng)如此高節(jié)奏地推地，應(yīng)該適當(dāng)給土地市場(chǎng)降溫，“有張有弛”才能有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。