一招鮮

2006年，作者預言：北京市五環以外六環以內、未來有軌道交通或交通條件便利的低密度大面積板摟，時價3500元～5000元左右，未來利潤可觀。而今那些房價都已經漲到了9000元～1100。元。如果你今天在為是否應當出手買房而猶豫不決，不妨讀讀此文。

北京的房價起起伏伏，從2001年起，就幾度言降，幾度價漲。關于房市的判斷，形形色色的經濟學人、房地產商眾說紛紜，熱鬧非凡。但結果是。早買的占了大便宜，晚買的連“虧”都吃不上了，因為手上的十幾萬銀子原先還考慮等等再買大房子，如今連首付都不夠了。

那么北京的合理房價是多高呢?在什么價位上，我們應當果斷出手?

這要從北京的消費者支付能力談起。北京市公布的20D8年社會平均工資44715元，其中證券等十個行業的平均工資更高達10萬元以上。這個數字未盡準確。但是公積金中心將以這個數字為基數(收入較高的最高不超過社平工資的三倍)按照8％～12％的比例征繳住房公積金，成為買房人支付月供的部分來源，最高可達約2600元/人/月。如果二人月收入均超過12000元，則可形成每月高達5200元的公積金余額，用于月供。

我們以剛剛結婚的兩口之家為假設，年收入平均數正好是社會平均工資水平，約9萬元。為了擁有自己的住房，我們最高可以支付50％的住房費用，就是45000元，月供約3500元左右。首付的問題在此暫不討論，因為很多年輕人買房子的首付是由父母們支付的，這在一定程度上提高了年輕人的購買能力。

月供3500元，購買主流群體的年輕人首選的兩室一廳約90平方米的住房，首付兩成，按目前的利率，做30年的分期付款，可以支撐多高的房價?答案是：總價90萬元，單價10000元/平方米。換言之，只要價格在這個范圍內，那些月入高于7000元、沒有住房或者原有住房不能滿足需要的家庭，就可能到處去找房子，解決居住問題。

但是10000元/平方米的房價范圍會到哪里?會不會到五環以外、六環以外?答案是：在人們可承受的時間和空間范圍內，都會漲到這個范圍。所謂時間和空間范圍，就是距中心城區或者工作單位的空間距離和上下班所需時間。空間距離一般不超過20公里，當空間距離過大時，必須投入其他費用用于改善這種成本，那么高位置的房價就會相應下降。但是，時間成本具有不可擴張的特性，也就是從家到單位的時間不可能無限延長，最多只能在1個半小時左右，再長就無法忍受了。所以有軌道交通的地方，如果在一個小時之內能夠到達，即使距離遠一些，價格也會相應上漲到上述價格區間。

所以，從北京的中心城區或者主要的工作區域出發，一個半小時內能夠保證到達的區域，其房價最高應當不會超過10000元/平方米。如果以環線作為基本的分區范圍，北京的房價大約是：

五環周邊地區，包括黃村、通州、亦莊等新城，房價區間應為月社會平均工資×2至月平均工資×3之間，以2008年的數據，約為7000～11000元之間，新近開盤的樓盤基本處于該價位區間；以此類推，四環周邊應為月社會平均工資×3到4之間，約為11000～15000元之間；三環周邊應為15000～19000元之間；二環周邊應為19000～22000元之間。在上述區間內，如果有新開盤的項目低于列舉的價格區間，建議考慮先下手為強。

當然，因為房產項目的品質不同，價格會有所不同。北京東西、南北的發展不平衡。也會對價格范圍做具體的調整。這項指標還會隨社會平均工資水平的上漲而變動。

以上是從承受力的角度分析房價的可能高度。那么，北京的住房會不會因為供大于求而導致價格下跌?答案是否定的。

除了持續增加的新移民，北京市的人均居住水平還比較低，需要改善的空間較大。這也構成了一部分購買力。另一方面是市民投資形成的購買力。收入在平均工資以上的市民以及享受了分房待遇的市民都會有余錢。隨著人們投資意識的增強和養老意識的增強，這些余錢必然會尋找出路。因為股市的高風險和其他投資渠道的匱乏，而樓市又具有自住、出租兩便、升值保值性強等特征，吸引了相當一部分閑資進入樓市。這種投資的重要特點就是只要我買得起我就投資，買房權當存錢，如果賣不了，還可以改善自住條件。這批人的支撐就避免了樓市整體跌價的可能。這部分投資需求所占比重逐步增大，有效拉動和穩定了樓市價格。

目前北京的房租收益已經低于變現后的投資收益，但是仍然不會出現賣跌的井噴現象。而且這部分投資因為不是第一居所，往往對地理位置的要求要低一些，往四環、五環沿線居多，直接導致五環周邊房價的上漲。

北京房價的下跌只能寄希望于一種可能，即市民有更多的投資渠道，不會把購房作為主要或者重要的保值手段。中國社會距離這一步，還有很長的路要走。