超載的房價(jià)何時(shí)能卸載

房價(jià)還得漲

上半年我國房地產(chǎn)市場的走勢令人驚訝。3月份以前依然延續(xù)著2008年末的疲弱，之后出現(xiàn)了戲劇性的變化：房屋銷售而積迅速增長，房價(jià)快速飆升，尤其是北京、上海、深圳、廣州等主要城市房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，引起業(yè)內(nèi)業(yè)外一片驚呼。

近日有消息稱：北京最貴樓盤每平方米7.2萬元!簡直令人有一種如墜噩夢之中的感覺。

8月6日，在聯(lián)合證券“2009金融地產(chǎn)高端論壇”上，無論是萬科、萬通等知名開發(fā)商，還是京投銀泰等小型開發(fā)商的代表均認(rèn)為，短期內(nèi)樓市向好趨勢難以撼動(dòng)，房價(jià)很可能繼續(xù)沖高。

“就萬科而言，7月份的成交量環(huán)比有所下降，但同比去年還是增長的。”萬科董事會(huì)辦公室代表說。他同時(shí)認(rèn)為，7月份成交量的下調(diào)有多種原因，既可能有二套房貸等政策方面的影響，也與企業(yè)推盤供應(yīng)量下降等因素有關(guān)。

“如果成交量仍保持目前的高位，不同項(xiàng)目的銷售價(jià)格就存在上調(diào)的可能性。”該代表分析表示，央行可能的微調(diào)政策對樓市作用有限，短期內(nèi)整個(gè)樓市向好的趨勢不會(huì)改變。據(jù)其透露，在萬科統(tǒng)計(jì)觀察來看，3、4月份以剛性需求為主，占全部銷售量的85％左右，投資性需求占比在15％左右。5、6月份起，投資性需求量明顯增多，占比已經(jīng)達(dá)到25％左右，成為助推市場的動(dòng)力之一。“具體表現(xiàn)是，目前大戶型住宅銷量增加，一人購買多套住宅的數(shù)量也在增加。”萬科代表人士直言，上述占比情形與2007年時(shí)非常相近。他還進(jìn)一步表示，如果樓市成交量維持高位，房價(jià)自然會(huì)維持向上走勢。

房地產(chǎn)界龍頭企業(yè)萬科所作的判斷，代表了當(dāng)日參會(huì)的保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)等老牌房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的多數(shù)企業(yè)的看法。萬通地產(chǎn)董秘也表示，雖然下半年商業(yè)地產(chǎn)仍存在壓力，但就住宅市場而言，仍將高位運(yùn)行。他還認(rèn)為，即使是央行收縮信貸，對住宅市場影響也有限。

一些小型開發(fā)商和專家也持相似看法。“雖然今年樓市的決速反彈讓人摸不著頭腦，但是預(yù)計(jì)未來房漲下跌的可能性非常小，成交量也不會(huì)出現(xiàn)大幅下調(diào)。”京投銀泰副總裁鄧志高說。

現(xiàn)在是房地產(chǎn)商們哈哈大笑，極為樂觀之時(shí)。

影響擴(kuò)大內(nèi)需的既定政策

房價(jià)的高漲，一方面帶來了土地開發(fā)的熱情，帶來投資的上升，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長；另一方面卻如一把雙刃劍，成為制約城市居民消費(fèi)的障礙，給我國當(dāng)前最為急迫的啟動(dòng)內(nèi)需帶來負(fù)面影響。因?yàn)楦叻績r(jià)使大多數(shù)購房者背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，只能省吃儉用，壓縮消費(fèi)，從而造成嚴(yán)重的內(nèi)需不足。中國社會(huì)科學(xué)院出版的《2008年社會(huì)藍(lán)皮書》認(rèn)為，房價(jià)持續(xù)增高壓抑了其他方面的消費(fèi)。

最近，央行在全國50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，公布的調(diào)查結(jié)果顯示，居民購房意愿低位徘徊，超過6成居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)“高，難以接受”。47％的城鎮(zhèn)居民在安排支出時(shí)選擇“更多地儲(chǔ)蓄”，此比例比上季提高9.5個(gè)百分點(diǎn)，升至歷史最高；僅有15.1％的城鎮(zhèn)居民選擇“更多地消費(fèi)”，比上季下降14.6個(gè)百分點(diǎn)，降至歷史最低。

國民經(jīng)濟(jì)的增長，靠的是投資、消費(fèi)和出口三駕馬車?yán)瓌?dòng)。在國際金融危機(jī)的背景下，我國經(jīng)濟(jì)暴露出來的突出問題是GDP結(jié)構(gòu)不均衡，外貿(mào)依存度過高。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超在新聞發(fā)布會(huì)上稱，2009年上半年，投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為87.6％，拉動(dòng)GDP增氏6.2個(gè)百分點(diǎn)；最終消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為53.4％，拉動(dòng)GDP增長3.8個(gè)百分點(diǎn)；凈出口對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為-41％，下拉GDP增長2.9個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)前外需減弱的情況下，迫切需要通過擴(kuò)大內(nèi)需來彌補(bǔ)外需對經(jīng)濟(jì)的拖累，而擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵是刺激消費(fèi)增長。從樓市消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用來看，高房價(jià)的擠出效應(yīng)，影響到了居民的日常生活和消費(fèi)行為，已經(jīng)成為制約消費(fèi)啟動(dòng)的最大阻力。

房地產(chǎn)市場的熱度反映在土地市場上，是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情不斷高漲，各地“地王”頻現(xiàn)，在今年5-6月，全國接連誕生將近10個(gè)新“地王”。據(jù)最新公布的土地交易信息顯示，5月份，全國60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增長73％；成交土地面積2686萬平方米，同比增長89％。

對此，不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前土地市場的瘋狂，缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的支持，可能助長新一輪樓市泡沫。更讓人擔(dān)憂的問題是土地拍賣中的舉牌者。北京、上海、廣州、深圳等城市誕生的8塊“地王”，幾乎都是上市公司或其控股公司。

二套房貸多數(shù)城市外緊內(nèi)松

近日銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守二套房貸有關(guān)政策，也不斷有城市傳出將嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。然而，筆者在走訪多個(gè)城市后了解到，已經(jīng)開始嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)的并不多，絕大多數(shù)銀行依舊在屢屢突破、頻打擦邊球。

從今年初開始，在寬松信貸政策和信貸指標(biāo)壓力之下，銀行暗中降低和模糊執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)大行其道。中國證券報(bào)記者向深圳多家商業(yè)銀行一線網(wǎng)點(diǎn)了解到，他們并未接到上級重申嚴(yán)格執(zhí)行首付四成的二套房貸政策的通知。工商銀行深圳某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，普通住宅仍按首付最低兩成、利率打七折的優(yōu)惠政策執(zhí)行。招商銀行一家網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人也告訴中國證券報(bào)記者，目前還在執(zhí)行年初以來的優(yōu)惠政策，但聽到了關(guān)于收緊二套房貸的說法，但什么時(shí)候執(zhí)行、怎么執(zhí)行還沒有接到通知。

而建行深圳分行一網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理則稱，已收到分行下發(fā)的通知，要求執(zhí)行房貸新政策，目前申請二套房貸還可享受首付兩成，7折利率的優(yōu)惠，但三套以上房貸需要執(zhí)行嚴(yán)格的四成首付了。

廣州方麗也沒有收緊的跡象。中國證券報(bào)記者走訪廣州多個(gè)樓盤，銷售人員普遍表示，第二套房貸都可以做到首付二成，按揭利率享受7折優(yōu)惠。而第三套以上房貸，有售樓小姐表示，可以找關(guān)系好的銀行做兩成首付，享受7折利率優(yōu)惠。她同時(shí)提醒，最好是能夠付三成首付。

今年以來，在寬松信貸政策支持下，華南地區(qū)的二套房貸普遍都可做到首付兩成，貸款利率享受7折優(yōu)惠。對于二套以上的房貸，利率方面一般也可以享受接近最低的優(yōu)惠利率。一家股份制商業(yè)銀行廣州分行客戶經(jīng)理表示，最近廣東銀監(jiān)局曾重申銀行要嚴(yán)格執(zhí)行二套房房貸政策，但由于房貸市場競爭激烈，事實(shí)上，銀行仍在執(zhí)行寬松的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。

內(nèi)地部分城市同樣存在二套房貸打擦邊球的情況。在中國農(nóng)業(yè)銀行武漢某分行，個(gè)貸經(jīng)理稱，目前第二套房貸可以按兩成首付、7折利率執(zhí)行，但第三套房需要三成以上首付，利率也要上浮10％。但記者暗訪武漢市漢陽區(qū)一個(gè)高檔樓盤時(shí)，銷售人員則表示，購買90平方米以上的第二套房可以找銀行做到兩成首付、7折利率，第三套房只需要稍高于兩成的首付，利率能享受略高于7折的優(yōu)惠。

雖然有部分內(nèi)地城市開始規(guī)范二套房貸，但在已擁有住房面積、所購房產(chǎn)面積等方面還是有相應(yīng)的松動(dòng)。中國證券報(bào)向重慶市江北區(qū)一個(gè)中檔樓盤了解到，若已有住房在144平方米以下，即使還在按揭中，在該小區(qū)購買第二套房仍可以享受相當(dāng)于首次置業(yè)的優(yōu)惠。而興業(yè)銀行重慶一家支行則稱，若過往還款記錄良好，第二套房在144平方米以下可以享受兩成首付、7折利率的優(yōu)惠，但第三套就需要四成首付了。

盡管目前多數(shù)銀行尚未全面嚴(yán)格執(zhí)行國家二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，但隨著通脹預(yù)期加劇，房地產(chǎn)市場持續(xù)瘋狂，部分城市的商業(yè)銀行開始有限度地收緊和規(guī)范二套房貸。

北京市仍有銀行可以根據(jù)客戶資信情況，將二套房的利率優(yōu)惠至7折，有的銀行最多只能優(yōu)惠至7.1折，有的銀行會(huì)主動(dòng)要求客戶提供人均居住面積小于27.07平方米的證明，如有證明，購買二套房可以按“改善型普通自住房”對待。甚至仍有購買二套房的銀行內(nèi)部人士拿到和首套房一樣的優(yōu)惠。多部委警示樓市風(fēng)險(xiǎn)

近期頒發(fā)的銀監(jiān)發(fā)[2009]59號文件—__《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中明確指出，要嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸的相關(guān)政策不動(dòng)搖。這一《通知》指出，最近部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”“假首付”“假房價(jià)”“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問題也開始有所暴露。《通知》強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。要堅(jiān)持貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格借款人資格審查，審慎評估借款人風(fēng)險(xiǎn)，確定合理的貸款利率。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

與《通知》下發(fā)相映襯的是，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)”上強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前，要特別防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)等新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。劉明康表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100％“面談”“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。

國家發(fā)展改革委副主任彭森在近日召開中國價(jià)格的論壇上表示，在當(dāng)前國際金融危機(jī)的背景下，一些長期制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展的體制機(jī)制矛盾更加凸顯，改革必要性和緊迫性更為突出。他認(rèn)為，要推進(jìn)民生價(jià)格監(jiān)管方式改革，繼續(xù)加大清費(fèi)治亂減負(fù)工作力度，完善糧食、生豬等主要農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制和調(diào)控體系。進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)壟斷行業(yè)價(jià)格監(jiān)管，促進(jìn)形成合理的收入分配機(jī)制。抓緊推進(jìn)醫(yī)療價(jià)格改革，改進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)監(jiān)管。

作為稅收來源的重點(diǎn)行業(yè)之一，稅務(wù)總局再次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理。要重點(diǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行審核，具體措施包括，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營鏈條，將土地儲(chǔ)備供應(yīng)、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為納入控管范圍。對國稅局、地稅局共管的房地產(chǎn)企業(yè)，其所得稅和營業(yè)稅申報(bào)信息定期互報(bào)，一旦發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，立即調(diào)查。此外，要開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定二手房交易計(jì)稅價(jià)格的試點(diǎn)工作，對納稅人申報(bào)的成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按核定的計(jì)稅價(jià)格征稅。

如此高房價(jià)還能走多遠(yuǎn)

商品房的成本構(gòu)成主要有三部分：土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)，從成本清單中，記者發(fā)現(xiàn)，各級行政部門林林總總的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20％，和15年前比，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)增加了30％，不僅收費(fèi)項(xiàng)目在增加，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在升高。

全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌在調(diào)查后得出結(jié)論：“各種稅費(fèi)和現(xiàn)在各種費(fèi)用，你比方說氡氣檢測費(fèi)或者環(huán)保費(fèi)、還有藍(lán)圖審查費(fèi)，還有配套費(fèi)，還有就是土地增值稅，還有所得稅、營業(yè)稅，這些費(fèi)用加起來呢，它占整個(gè)成本的60％。”

無論到底是地價(jià)在推高房價(jià)，還是各項(xiàng)稅費(fèi)抬高了房價(jià)，都可以讓我們看到，地方各個(gè)行政部門從房價(jià)中拿走了一部分的蛋糕，我們關(guān)心的是，這部分蛋糕被切走之后，最后究竟用在了何處?是否蓋起了更多的保障性住房，讓更多的困難家庭有了自己的歸宿?是否改善了城市的水電、交通和綠化，讓大家享受更美好的環(huán)境?是否補(bǔ)貼了城市的公共開支，讓市民的生活成本保持在一個(gè)穩(wěn)定水平?

在房地產(chǎn)市場充滿重重迷霧，在關(guān)于投機(jī)、炒作、暴利、泡沫的口水戰(zhàn)日漸升級，在高房價(jià)壓著普通百姓喘不過氣的時(shí)候，給上面這些問題一個(gè)肯定的正面的回答，是各級行政部門必須堅(jiān)守的責(zé)任。如果把從高價(jià)商品房中獲得的大量土地和稅費(fèi)收入，真正用于提升社會(huì)福利，讓大多數(shù)人不再依賴市場上的高價(jià)商品房來園住房夢，讓各種利益公平合理地在企業(yè)、政府和社會(huì)公眾之間分配。那么，房價(jià)就不會(huì)成為一個(gè)如此敏感的問題，房地產(chǎn)市場也就不會(huì)成為一個(gè)資源配置扭曲的市場，投機(jī)和泡沫也就不會(huì)一次次沉渣泛起，難以消弭。

俗話說，理越辯越明。然而，房地產(chǎn)市場種種曠日持久的爭論，卻越來越糾纏不清。其實(shí)，分清各自的責(zé)任和義務(wù)，在道理上并不難。關(guān)鍵還是誰都怕動(dòng)了自己的蛋糕，但應(yīng)該更清楚地看到，只有蛋糕分得合理，人們才會(huì)努力去把蛋糕做大，只有蛋糕做大，大家才能分的更多。

人民日報(bào)有作者發(fā)表文章說：漲房價(jià)，怎么漲法，有沒有個(gè)“度”，要不要按百姓的平均收入和平均消費(fèi)水平設(shè)限，這些，都聽證于民了嗎?在這個(gè)關(guān)乎民生的重大問題上，我們政府的物價(jià)主管部門該不該有所作為?商品房的價(jià)格，究竟誰說了算?不是我們手中掌握著調(diào)控杠桿嗎?調(diào)控了嗎?“杠桿”該不是銀樣蠟槍頭?

我們的市場經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)之所以受到人民的擁護(hù)，因?yàn)樗o了人民以實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。但當(dāng)它在某一個(gè)時(shí)期、某一個(gè)局部或環(huán)節(jié)上出現(xiàn)某種問題，例如，當(dāng)前房價(jià)肆無忌憚地瘋漲，則有損于絕大多數(shù)群眾利益，我們要運(yùn)用智慧和魄力來及時(shí)研究對策，果斷地加以調(diào)節(jié)、匡正，直至妥善解決。

觀點(diǎn)

中國指數(shù)研究院 副院長黃瑜：

經(jīng)歷了2008年的低谷后，丌發(fā)商拿地比以前要更謹(jǐn)慎一些，但是“好了傷疤忘了疼”，我們預(yù)計(jì)下半年土地市場還會(huì)持續(xù)升溫，并由一線城市持續(xù)至二、三線城市。目前土地市場正在犯2007年的錨誤，只是情況略好一些。房價(jià)上漲到一定程度后，有可能出現(xiàn)2007年曾有過的有價(jià)無市的局面，三季度樓市成交量可能會(huì)整體下滑。

上海易屠房地產(chǎn)研究院研究員楊紅旭：

多部門釋放的信號預(yù)示著，房價(jià)走勢存在較大變數(shù)。同前中央認(rèn)同樓市對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，暫不愿打壓市場；但近期央行連續(xù)加大資金回籠力度，說明中央也開始對通脹和資產(chǎn)價(jià)格卜漲有所擔(dān)擾。若四季度經(jīng)濟(jì)“保八”無憂，可能會(huì)收緊流動(dòng)性，這將阻礙房價(jià)繼續(xù)上漲。

深圳中原地產(chǎn) 總經(jīng)理李耀智：

上半年許多銀行存譙靈活放貨、朱嚴(yán)格執(zhí)行國家二套房貸政策等情況，造成房地產(chǎn)市場投機(jī)氣氛漸濃，樓市成交火爆、價(jià)格大漲。管理層可能將會(huì)出臺(tái)約束投機(jī)、平穩(wěn)樓市的政策，全面嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策并非不可能。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家 李開發(fā)：

今年以來，尤其是5月份以來房地產(chǎn)市場接連火暴，房價(jià)躥升，歸糧結(jié)底就是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資金在其他領(lǐng)域找不著保值增值的項(xiàng)目。高額的房價(jià)使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)收益率下降，風(fēng)險(xiǎn)加大，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤高、技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市。而這將會(huì)造成更大的泡沫。

soHO 潘石屹：

地價(jià)太不理性了，實(shí)在是看不懂。