二次房改 改還是不改?

過猶不及，這是中國古人智慧結(jié)晶，堪稱放之四海而皆準(zhǔn)。在住房制度上，亦如此。中國人的傳統(tǒng)觀念是“先成家，后立業(yè)”。這家，說的是家庭，還有自己的房子。一家人即使團(tuán)聚在一起，如果不是在自己的房子一起過，也稱不上是“家庭”，所謂無房不成家。當(dāng)房奴們被畸高房價折磨的心神疲憊時，人們就很容易懷念起計劃經(jīng)濟(jì)時代下的“好時光”:雖然房子破點(diǎn)，面積小點(diǎn)，但卻不會讓人感到壓力。于是乎，平媒、網(wǎng)媒上喊聲一片:要反思現(xiàn)行住房制度，很多人希望再次“打土豪，分田地”，再來一次“二次房改”。顯然市場是決定的關(guān)鍵，與其糾纏“改還是不改”這樣的問題，不如踏踏實(shí)實(shí)把高企的房價降下來，讓更多人實(shí)現(xiàn)住有所居的夢想。

中國式“房改”

近段時間，“二次房改”成了熱門話題，所謂“二次房改”是對比于1998年的房改而來。也正因此，對比“首次房改”的背景，無疑對于理解“二次房改”顯得尤為重要。如今看來，11年前的房地產(chǎn)體制改革，解決了國家財政實(shí)力嚴(yán)重不足導(dǎo)致計劃分房體制不堪重負(fù)，釋放了長期被壓抑的公眾的住房需求，輔之以房地產(chǎn)開發(fā)商體制與按揭貸款體制，突破了房地產(chǎn)建設(shè)資金不足的瓶頸。

1998年發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(23號文)出臺后，貨幣化分房取代福利化分房，住宅商品化、市場化大潮洶涌而至，催生出中國樓市的“黃金十年”。然而，事情又走向了另一個極端，住房保障成為被遺忘的角落。隨著房價的快速上漲，百姓急了，民怨四起。2006年開始，中央重申住房保障的重要性;2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)的出臺，成為新一輪房改的標(biāo)志，以國家法律的形式確定了廉租房和經(jīng)適用房的運(yùn)作規(guī)范;2008年的“9000億安居工程投資計劃”，則大大推進(jìn)了住房保障建設(shè)的步伐。這事還沒完。首先，按計劃經(jīng)濟(jì)適用房三年內(nèi)要新建400萬套，令中低收入階層振奮，可全國接連不斷的曝出中高收入群體和官員偷食經(jīng)濟(jì)適用房，學(xué)者專家呼吁停建經(jīng)適用房的聲音此起彼伏。今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合出臺《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，提出2009年至2011年，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。

盡管當(dāng)下的房地產(chǎn)市場已經(jīng)過度繁榮，但正是靠著1998年的房改，才解決了大多數(shù)公眾的住房難題，其歷史意義不容忽視。總體上看，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房讓中低收入家庭受益，商品房則主要面向高收入群體，建立在“首次房改”基礎(chǔ)之上的制度設(shè)計本身就使占城市人口60%的中等收入家庭落入“高不成低不就”的夾心層——既不符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)，又無力購買經(jīng)濟(jì)適用或商品房。在這樣的背景下，“二次房改”應(yīng)運(yùn)而生，甚至在一定范圍內(nèi)成為了一種主流聲音。

地產(chǎn)業(yè)的集體失語

“二次房改”的核心內(nèi)容，就是確立住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，基本方向就是由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù)。概括起來，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊(duì)伍參與”(三三制)。三種住房制度指的是，針對低收入人群的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房和公共租賃住房制度和針對高收入家庭的商品住房體制。

“二次房改”不論其正確性和可行性如何，總之是個很抓大眾眼球的話題，至少可算作“行為藝術(shù)”沒問題。耐人尋味的是在嘈雜的輿論之聲中，地產(chǎn)業(yè)始終保持了沉默和旁觀，讓人頗感“此處無聲勝有聲”。眾所周知，相比建造商品房，經(jīng)濟(jì)適用房簡直就是個虧本買賣，無論是地方政府還是開發(fā)商，都無法從中獲得可觀的利潤。而“二次房改”中所要面對的是占城市人口60%的多數(shù)群體，它所涉及的土地供應(yīng)和利益重新分配一定更加龐大得多，也尖銳得多。當(dāng)改革一旦遇到較大規(guī)模的利益重新分配，阻力也就在所難免，“二次房改”正是如此。

從根本上說，中國房價畸高的問題是由供需矛盾所引起的。城鎮(zhèn)住房需求有增無減，這是基本國情。若不增加供給，房價高的問題是解決不了的，這應(yīng)是問題的根本。這其中土地的供給是一個關(guān)鍵。“地王”的出現(xiàn)讓人們尋找大的開發(fā)商或上市公司為什么會熱衷于成為“地王”?大概，潘石屹分析的很有道理。作為上市公司，業(yè)績評價指標(biāo)中很重要的一項(xiàng)就是土地儲備，公司今年可以沒有利潤，但如果沒有土地儲備業(yè)績，評價指標(biāo)值就要下降，影響的是公司的市值，所以，公司必須大量儲備土地，而是否開發(fā)則不在評價指標(biāo)之列，根源可能就在這里。

不難看出，此次地產(chǎn)業(yè)在“二次房改”論上的集體失語，是因?yàn)樗麄兛赐噶耍缓谜f、不便說，主要的是用不著他們親自說。“二次房改”論對地產(chǎn)業(yè)理論上不利，但并無實(shí)際威脅。實(shí)際上，要實(shí)現(xiàn)房市與房事的合理與公平，并非僅是房政問題，房改力度再大也是沒用的。這至少需要“土改”和財稅改革、行政改革，而這樣就不只是住建部一家的事，不是任何一個部門和行業(yè)的事。牽一發(fā)而動全身，不動全身則最終瞎扯一場不了了之。地產(chǎn)界冷眼旁觀，明白這不是理論問題，即便理論百分百正確，沒有“誰的利益”這顆定盤星，什么理論都顯多余。

老百姓的心聲:住有所居

“首次房改”改變了供給體系，形成了市場競爭格局，其市場化方向是正確的。在城鎮(zhèn)人口不斷增加的同時，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從2000年的20.7平方米，2008年達(dá)到28平方米以上，也是首次房改成績的佐證。然而無須諱言，“首次房改”十余年來也暴露了不少問題，最明顯的是這些年房價上漲水平已經(jīng)超過民眾正常的支付能力。國際上公認(rèn)的“房價收入比”為3至6倍，而我國許多大中城市，“房價收入比”都高達(dá)十幾倍。在購房人群中，很多人不僅債臺高筑，甚至還動用了家里老人的養(yǎng)老金。一套房子，讓兩代人成了“房奴”。顯然，房價問題作為牽一發(fā)而動全身的深層次問題，已是非“二次房改”不能解決。姑且不去探討“二次房改”方案出臺的可能，也不做房價是否存在泡沫的口舌之爭，當(dāng)下的事實(shí)是普通工薪階層“買不起房”，房改，房改，最終落腳點(diǎn)還應(yīng)該是普通大眾，最根本的問題是如何讓老百姓真正“住有所居”。

老百姓無疑期盼著擁有屬于自己的住房，作為“二次房改”的目標(biāo)之一就應(yīng)該是絕大多數(shù)家庭有沒有屬于自己的房屋。住房制度不管如何改革，市場化道路已經(jīng)是大勢所趨，但是住房在走市場化道路的同時，老百姓也期盼“二次房改”給予更多的計劃性住房，期盼加大發(fā)展保障性住房力度。一方面期盼住房制度對單位集資建房政策有所松動，在不浪費(fèi)耕地和土地的前提下，期盼有關(guān)部門允許各類單位及其職工集資建房，允許個人集資建房，允許個人組成團(tuán)體與房地產(chǎn)開發(fā)公司一起參與土地招標(biāo)。另一方面期盼政府部門在加強(qiáng)監(jiān)督的前提下，建設(shè)更多的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，尤其期盼政府能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀痉浚凑战ㄔO(shè)成本出售給城市中低收入人群，讓更多的中低收入群體有屬于自己的住房。

也許每一個老百姓對“二次房改”都有不同的期盼，畢竟，“二次房改”也只是一個手段，人們真正關(guān)心的是房市的未來走向。既然房市的情形如此撲朔迷離，倒不如來個倒推:我們期待怎樣的房市，改革應(yīng)該怎樣改。這樣的改革才是可以確定效果的。

文/趙輝 編輯/梁崢