土地財政還能走多遠

讓人五谷雜陳的土地財政

不斷攀升的房價，讓原本有起色的樓市又一次跌入低谷。有業內人士稱：土地財政復活了，讓人五味雜陳。不容置疑，地價抬高了房價。

在“地價升浪”和開發商的新一輪“圈地運動”中，部分城市財政的土地收入急速增長。有消息稱，日前北京、上海等城市土地出讓金已超過前兩年的全年水平，已占當地財政收入的三分之一。

加上房屋開發、銷售過程中的各種稅收，一個房地產行業占到了一些地方城市財政收入的一多半以上。同時，房地產業給地方政府的GDP政績貢獻率越來越多。一個房地產既是財源，又能撈到政績資本，想讓地方政府來抑制房價、制止“地王”的不斷誕生，無異于與虎謀皮，無異于讓其自斷財路、自毀前程。在財源和政治資本這兩種內生動力推動下，地方政府成為“地王”、高房價的幕后推手，只要“地王”不斷產生，降低高房價就遙遙無期、沒有止境。試想，在房地產的狂歡盛宴中，地方政府、開發商、房屋中介、投機者都是這場盛宴的既得利益者，而只有老百姓是犧牲品。前四者都處在強勢地位，唯獨老百姓弱不禁風。百姓豈能斗過相互勾結、一同狂歡的強者。這就自然而然出現這樣一個邏輯輪廓，買地夯實了地方政府的財政腰包，房地產的GDP政績使得地方官員的烏紗帽越戴越大，這就使得“地王”不斷被刷新，“地王”又促使房價節節攀升。

土地財政愈演愈烈、“地王”頻現、房價越來越離譜畸高，最終將給國民經濟、民生事業、房地產行業帶來巨大問題，并且給金融業釀成巨大金融風險。首先導致國民經濟嚴重失衡，表現在兩個方面：一是造成宏觀經濟的失衡。由于對房地產業管理存在嚴重缺陷，造成房地產行業畸形發展，成為暴利、高稅收行業。成為對地方GDP貢獻最大的行業。結果造成這樣一些現象：社會資本都一窩蜂風向房市涌來，一方面吸食了其他行業發展急需的資金，另一方面把經濟金融風險過度集中在了房地產行業。同時，由于房地產對GDP、稅收貢獻占比較大，使得地方政府在對整個經濟重視程度上也出現失衡。二是造成房地產行業自身失衡，表現在：住房開發暴利高過了寫字樓、商用房開發的利潤，住房價格高過了商用房、寫字樓甚至門面房的價格。這是一個極為不正常的現象，也是一個畸形失衡狀況。

其次，釀成巨大金融風險。有證據顯示，部分低成本的信貸資金通過各種渠道流入到房地產市場，一個重要表現就是央企不斷高價拿地。由此，樓市泡沫也在隨之放大。房地產的虛假繁榮和巨大泡沫，終究是要破滅的，只是時間問題。這已經被美國等發達國家無數次證明。一旦泡沫破滅，套牢的是金融資本，釀就的是金融風險甚至金融危機。

以上這些危害相信許多人都明白，特別是地方政府都清楚。然而，這種危害短期內要有一個醞釀的過程，爆發需要時間。一些地方政府瞄準的是眼前的土地財政的巨大收入，看到的是短期、眼前的GDP增長率，未來怎么樣他們才不會理會，也不想操那份心思。從廉租房、經濟適用房建設進度緩慢看，一些地方政府甚至連住不起房的百姓都不顧及。

因此，可以肯定的說，土地財政如果不下決心消除，“地王”就會不斷被刷新，“地王”不斷出現，高房價就絕對不會下降，而最終受害的還是普通老百姓。

此外，還需要一提的是，土地財政的背后往往隱匿著土地腐敗，比如有的房地產商之所以能拿到地，是因為和權力有千絲萬縷的關系，或者說有些房地產商本身就具有政府背景。面對土地這塊大蛋糕，那些有機會腐敗的^都想切一塊。近年來，關于土地出讓方面的腐敗，可謂多矣。

無論如何，“土地財政”的復活絕非好事，它會讓地方政府依然迷戀高地價的狂歡，越來越依賴土地，同時它對買不起房子的人來說是一場不折不扣的噩夢。而且，在土地財政中，地方政府只是暫時受益，長久下來，這種竭澤而漁的方式會陷入危機。

房價應當去杠桿化

根據國際經驗，房價的非理性上漲有百害而無一利，以日本為典型的東亞國家由于沒有控制好房價，幾乎都遭遇了房地產泡沫崩潰的危機，從而導致長期的經濟衰退。根據美國經濟學家庫茲涅茨的實證研究(此研究是以美國的數據為基準的)，房地產泡沫破滅之后，其調整的周期長度約為20年左右。這一經驗數據在日本也基本上得到證實，日本從1989年房產泡沫破滅到現在，已經過去了20年，其房地產業至今看不到復蘇的跡象。因此，控制房產泡沫應當成為中國政府義不容辭的職責。

中國是個新興市場經濟國家，并且還是一個沒有完全實現城市化發展的國家，在這樣的經濟發展階段，縱容城市房價非理性上漲。必將對中國的城市化發展造成極大的障礙。只要沒有城市化的發展，中國的農民就無法進城，從而也就無法分享工業化與經濟增長的成果，進而達到縮小城鄉居民收入差距的發展目標，更不用說變目前這種以外部出口為主的經濟增長模式為依靠內需為主的經濟增長模式。進一步而言，政府為縮小城鄉差距而采取的任何補貼政策與再分配措施都是成本高昂的。其政策效應根本不能與城市化相比較。因此，為了保護中國廣大農民的利益，盡可能縮小中國城鄉居民收入差距，也需要政府有效地承擔起控制房價的職責。

各級政府需要盡快承擔起本來就應當由政府承擔的、為低收入者建設經濟適用房和廉租房的職能，以便變目前這種具有一般均衡性質的住宅市場為分離均衡的市場。采取這樣的做法，既可以讓低收入階層實現居者有其屋的人權要求，又可以通過需求的分離來降低快速上漲的房價。

正確的做法應當是去杠桿化，或者是控制入場者的資格。比如，增加第二套房的首付資金比例、并適當提高房貸利息率，那么購房者的杠桿率就會下降、資金成本就會提高，其購買或者投資住宅商品的能力與收益都會隨之下降，從而必將對房價上漲產生積極的遏制作用。這一點已經被2007年次貸危機發生前、政府有關當局采取提高居民購買第二套商品房的首付比率與房貸利率的政策措施后、收到的良好政策效果所證實。更為有效的方法當然是對進入住宅商品市場的投資或者投機者加以甄別，以防止過度的投資或者投機需求推高房價。如前所述，對投資者或者投機者加以甄別的最為簡便的方法就是根據本地納稅的稅號來辨別誰是可以購房的本地居民、誰是必須予以歧視的外來投資者與投機者，并對外來的投資者與投機者的購房行為加以必要的限制。

現實情況表明，關注民生的中央政府傾向于控制房價，但是，為了從土地資源中獲取財政收入來源的地方政府并不會主動地去控制房價。這樣。就會發生中央政府與地方政府在管理房地產市場時的不合作博弈。所以，為了保證中國房地產市場的健康發展，就必須理順中央和地方政府間的事權和財權。解決這個問題的基本方法就是必須給予地方政府以穩定的稅收來源，并且可以以此穩定的稅收來源為擔保進入債券市場發行地方建設債券來平滑地方政府財政差額的權利。只要地方政府能夠獲得這種更為穩健的財政來源，那么地方政府與中央政府在管理房地產市場上的不合作博弈就有可能向著合作博弈的方向轉化。

中央政府劍指囤地行為

一次規格高、時間緊、措辭嚴厲的土地儲備摸底調查正在國土資源部部署下悄然啟動。

近日。一封名為《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》的文件已經由國土部下發至各省國土廳。調查目標直指囤地危機甚至觸及背后的土地儲備運行制度。

據知情人士透露，該文件已于9月上旬簽發，由國土部辦公廳發到各省國土廳。再層層轉發。文件具體調研內容包括了調查建設用地供應總量、結構及來源于儲備土地的情況、土地儲備資金管理情況、儲備機構借商業銀行及其他金融機構貸款余額情況。

此時國土部出面組織摸底調查土地情況并非偶然。據悉，房價飆升、地王頻現早已引起了政府高層的注意，“尤其對樓市的成交量和價格回升迅速、但投資啟動緩慢的現象，中央尤其不滿”。

值得注意的是，國土資源部已先后于9月7日至9月9日3天內，發出通知要求地方政府要加強建設用地批后監管以及國有土地使用權出讓合同監管等工作。

“相比之前的措施，這次土地儲備大調查試圖從土地儲備制度這一根本上找出土地市場的根本癥結，力度相當大。”上述知情人士說。

據悉，在9月9日國土部召開的電視電話會議上，國土部部長徐紹史坦率直言：“我要不客氣地說，在土地供應和供地效率上，我們做得不夠好。”

值得注意的是，這是今年5月以來由國土資源部啟動的第二次土地儲備摸底調查。

廣州中地行董事長徐建平透露，今年5月中旬，國土資源部就先后派駐“人馬”，前往廣州、杭州以及山東等地進行過一次土地摸底調查。主要對當地已拍地塊的開工情況以及后續處理問題做調研。

“幾個月之后再次啟動調研，很大程度上與5月份過后頻繁拍出的高價地塊有關。同時1—8月份的經濟數據顯示，房價雖然飆升，但房地產投資拉動效應不明顯很可能是最主要動因。”房地產高級經濟師章林曉表示。

章林曉曾在8月底向住房和城鄉建設部提交一份建議，其中將此類問題歸結為“兩快一慢”現象：價格回升和銷售面積增加比較快，但投資增加比較慢。而此現象顯然也引起了政府高層的高度關注。

上述知情人士表示，這次調查將是有史以來最為徹底的一次，并試圖找出制度背后的問題以及解決途徑。如果按照進度來看，很難在短時間內完成，花費精力也將很大。

“為什么要土地、金融兩手并舉?在這輪地王頻出的背后是信貸的支撐，尤其是金融機構通過土地融資向有政府背景的單位放貸，都在一定層面上助長了這種狀況的發生。”章林曉說。

9月，國土資源部已先后通過各種方式對開發商囤地發出最嚴厲警告：非政府原因造成商品房用地閑置的將嚴懲不貸。

高策地產董事長李國平就國土部此次整飭力度表示，這反映政府對前一段時間刺激政策所達到的效果不滿意。“出了那么多刺激政策，成效卻是幫開發商解套，這不是政府希望看到的效果”。

“企業囤地有兩種原因：賭預期和避險。現在拿地大多是出于避險，這是一種低效運營。”李國平說，“在市場剛有轉機時，開發商捂盤、提價、囤地等行為令后市驟然又增加了風險，政府部門此時嚴格控制囤地是對這一現象的警示。但在后續政策方面，目前致府部門面臨的尷尬是：既不能加油，也不能踩剎車，所以純粹行政方式所起的作用或許并不大。”

國務院最新發布的《關于集約用地的通知》對開發商囤地行為再出狠招，除重申要嚴格執行土地閑置兩年無償收回的政策外，《通知》明確，國土資源部正在制定辦法，將對閑置房地產用地征繳增值地價。

針對開發商，9月26日下發的《通知》明確規定了相對嚴格的閑置費用標準，并指出將會很快對閑置土地征收增值地價。對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用。

對于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發商需按出讓或劃撥土地價款的20％土地閑置費；另外，國土資源部將對閑置土地征繳增值地價。中國房地產市場要進行重大改革

如何破解當前國內房地產市場可能陷入“有價無市”僵局。當前，由于住房消費者已被擠出了市場，住房投資者也不愿或不敢貿然進入這個市場，而房地產開發商早已賺得“盆滿缽滿”，卻又不愿意調整高房價，這樣，房地產市場將陷入一個僵持局面——“有價無市”。至于僵持的局面會持續多久或市場會發生怎樣的變化，都要取決于相關政策是否會改變或調整。但是，一旦房地產市場出現了“有價無市”的僵持局面，都將對中國經濟形成巨大沖擊。中國房地產市場要進行重大制度性改革——二次房改能否成行，對房地產市場的未來走向將影響巨大。事實上，當前中國房地產市場中存在著利益失衡的問題，少數人在短期內收斂了大量社會財富。如果這個問題解決得不好，利益失衡問題將成為阻礙中國房地產市場及中國經濟發展的一大障礙。應該看到，當前的房價高企是不可持續的，只有建立在絕大多數居民的支付能力基礎之上的房價，才是中國房地產市場持續、穩定發展的根本基礎。也就是說，中國房地產市場的持續、穩定發展，必須建立在以百姓消費為主導的基礎之上。所以，通過二次房改這種制度改革來調整中國房地產市場的各種利益關系，可以促進房地產市場及中國經濟的持續、穩定發展，并可能對中國房地產市場的未來走向產生深刻影響。