對我國住房金融體系的幾點(diǎn)思考

摘 要:介紹我國住房金融發(fā)展進(jìn)程的四個(gè)不同階段及其特點(diǎn)，分析我國住房金融體系的現(xiàn)狀，并提出幾點(diǎn)促進(jìn)我國住房金融體系健康發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞:住房金融體系;住房消費(fèi)群體;商品房;對策

隨著美國次貸危機(jī)的進(jìn)一步加深，房地產(chǎn)市場及住房分配問題日益成為全球各國普遍關(guān)注的話題。次貸危機(jī)為我國地產(chǎn)市場的繁榮敲響了警鐘，我們必須重視房地產(chǎn)及其抵押貸款市場中存在的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型市場，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是住房購買都是與金融支持程度密切相關(guān)的，因此，住房金融政策是值得我們認(rèn)真研究的。

一、我國住房金融發(fā)展進(jìn)程

我國住房金融是隨著住房制度改革不斷深入的情況下，逐步形成和發(fā)展起來的。我國住房金融從出現(xiàn)到現(xiàn)在主要經(jīng)歷了以下四個(gè)發(fā)展階段:

第一階段:住房改革試點(diǎn)起步和房改金融業(yè)務(wù)創(chuàng)立(1980~1988年)

我國的住房制度改革始于1980年，這一階段的改革主要是試點(diǎn)售房和提租補(bǔ)貼。試點(diǎn)售房是1979~1985年，分為全價(jià)售房和補(bǔ)貼售房兩種。1988年國務(wù)院召開了首次全國住房制度改革會(huì)議，印發(fā)了《關(guān)于全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案》，出臺(tái)了我國第一個(gè)房改總體方案。第一次提出要實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化和專業(yè)化。隨后，我國住房金融最早也以房改金融的形式出現(xiàn)了。經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，1987年12月1日和12月8日先后成立了煙臺(tái)和蚌埠住房儲(chǔ)蓄銀行。其目的是配合房改，建立住房基金制度、辦理住房券結(jié)算;同時(shí)支持商品房的開發(fā)經(jīng)營，開辦個(gè)人買房貸款業(yè)務(wù)。

第二階段:住房改革的全面起步和住房公積金的建立(1988~1993年)

隨著經(jīng)濟(jì)改革的發(fā)展以及對房改理論認(rèn)識(shí)的深化，促進(jìn)了房改思路的變化。全國的住房制度改革進(jìn)入全面起步階段。這一階段的一個(gè)顯著特點(diǎn)是我國一些城市建立了住房公積金制度。1991年，上海在全國率先借鑒新加坡的模式建立了住房公積金制度。到1993年末全國地級以上城市中有131個(gè)城市建立了住房公積金制度，占地級以上城市總數(shù)的60%。歸集住房公積金110億元，使住房制度改革和發(fā)展初步具備了一個(gè)穩(wěn)定的資金來源。

第三階段:住房金融制度的初步建立(1994~1998年6月)

1994年，國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》標(biāo)志著中國住房制度改革進(jìn)入了新的階段。它對住房制度改革的根本目的、基本內(nèi)容和近期改革的重點(diǎn)作了原則性規(guī)定。與此同時(shí)，與住房改革全面推進(jìn)相配套的住房金融制度也初步建立。

第四階段:住房金融的全面發(fā)展(1998年7月至今)

1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。

二、我國住房金融體系現(xiàn)狀

獲得住房是公民的基本人權(quán)，只有“安居”才能“樂業(yè)”，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是政府對國民最起碼的承諾。從發(fā)達(dá)國家走過的道路可知，完全依靠市場的力量無法實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，政府有必要干預(yù)市場，保障公民的基本人權(quán)。因此我國應(yīng)該在完善現(xiàn)有商業(yè)性住房金融體系的基礎(chǔ)上，建立以住房公積金為主的政策性住房金融體系，使之成為我國的住房保障體系。

(一)政策性住房金融體系

政策性住房金融體系是政府以解決大多數(shù)居民住房問題為目的，參與、引導(dǎo)住房金融，從而形成了帶有公共性和福利性的住房金融體系。

1.政府管理部門

這些部門包括國家發(fā)改委、住房金融管理委員會(huì)、財(cái)政部、中國人民銀行、建設(shè)部。負(fù)責(zé)制定為中低收入階層提供的住房計(jì)劃、監(jiān)督銀行經(jīng)營和管理各種住房基金、政府財(cái)政性住房貸款等。為體現(xiàn)市場導(dǎo)向的住房金融管理特點(diǎn)，住房金融管理委員會(huì)作為主要的住房金融體系的宏觀管理機(jī)構(gòu)，不僅負(fù)責(zé)政策性住房金融的宏觀管理和指導(dǎo)，還負(fù)責(zé)商業(yè)性住房金融體系的引導(dǎo)。負(fù)責(zé)對參與住房資金運(yùn)營的銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資格審查和登記;制定住房金融政策;根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)貸款的貼息等補(bǔ)貼計(jì)劃。授權(quán)中國住房發(fā)展銀行管理政府的住房發(fā)展基金;通過發(fā)行債券、同業(yè)拆借等手段向資本市場籌借住房資金;購買住房金融機(jī)構(gòu)的股票、債券等，以支持整個(gè)住房金融體系的發(fā)展。

2.住房政策和住房金融政策

所謂住房政策是以提高居住水平以及收入再分配為基本目標(biāo)，力求解決住房問題的一項(xiàng)政策。住房金融政策是為了提高國民獲得和享用住房的能力，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，提高國民整體的福利水平。當(dāng)前在住房供求矛盾還比較突出的情況下，住房政策在加強(qiáng)土地管理、規(guī)范住房供應(yīng)市場，制定長遠(yuǎn)的住房開發(fā)計(jì)劃，尤其是政策性住房，以保證住房供應(yīng)。另外有必要引導(dǎo)住房消費(fèi)，讓國民理解“居者有其屋”不是“居者購其屋”。倡導(dǎo)住房升級換代的消費(fèi)觀念。升級換代是指中高等收入者能夠取得較高水平的住房，低收入者能夠利用、購買原來中等收入者的二手住房。也就是說讓各種不同經(jīng)濟(jì)水平的居民都可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，適應(yīng)持續(xù)性生活方式的變化，逐漸提高住房水平，這樣可以盤活更多的住房存量，建立起發(fā)達(dá)的二級住房市場和住房租賃市場。

3.中國住房發(fā)展銀行

它是住房金融管理委員領(lǐng)導(dǎo)下的專業(yè)政策性住房金融機(jī)構(gòu)，是為執(zhí)行政府住房政策和住房金融政策而建立的，不以營利為目的，其承辦的業(yè)務(wù)往往是商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)不能或不愿辦理的業(yè)務(wù)，二者形成互補(bǔ)關(guān)系，使我國住房金融體系的職能發(fā)揮得以完善。專業(yè)政策性住房金融機(jī)構(gòu)在職能運(yùn)行上體現(xiàn)為兩大職能:一是投入資金擴(kuò)大住房供給量，在總量上滿足住房需求;二是注重住房公平分配，對中低收入階層進(jìn)行重點(diǎn)支持。

4.住房公積金中心

改革和完善現(xiàn)有的住房公積金制度，成立全國統(tǒng)一、規(guī)范的住房公積金中心，使它成為我國政策性住房金融體系的主體。

(二)商業(yè)性住房金融體系

1.商業(yè)銀行

主要面向中高收入階層發(fā)放住房消費(fèi)貸款，向住房開發(fā)商提供商業(yè)貸款，也可以在接受政府貼息補(bǔ)助向中低收入階層發(fā)放低息貸款以及為政府住房工程發(fā)放低息貸款。在當(dāng)前我國的住房金融發(fā)展過程中，由商業(yè)銀行兼營的住房金融業(yè)務(wù)處于輔助地位，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住房建設(shè)的加快，可以組建專營商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。

2.住房儲(chǔ)蓄銀行

這是專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)，它以發(fā)放住房貸款為主要業(yè)務(wù)。購房者獲得貸款的前提是成為該銀行的儲(chǔ)戶。客戶要與銀行簽訂一份一定金額的住房儲(chǔ)蓄合同，客戶按月向銀行存款，在存款總額達(dá)到合同要求的金額時(shí)，儲(chǔ)戶即可向銀行申請合同全額的購房貸款。這種類型的住房儲(chǔ)蓄銀行有別于我國在上世紀(jì)房改時(shí)成立的煙臺(tái)住房儲(chǔ)蓄銀行和蚌埠住房儲(chǔ)蓄銀行。這兩家銀行更多的帶有政策性質(zhì)，為房改服務(wù)。住房儲(chǔ)蓄貸款的主要優(yōu)勢是利率低，貸款購房者可以享受更多實(shí)惠。

3.住房貸款保險(xiǎn)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)

由于住房金融業(yè)務(wù)最重要的部分是對廣大中低收入居民的住房信貸業(yè)務(wù)，而居民收入水平不高且經(jīng)濟(jì)狀況不斷變化，難以對其償債能力做出準(zhǔn)確的預(yù)測，因此，貸款風(fēng)險(xiǎn)難以避免。這樣，要么是金融機(jī)構(gòu)不愿意向廣大中低收入居民提供貸款，要么是貸款條件苛刻，將部分購房者排除在貸款對象之外。因此，必須有為住房貸款提供保險(xiǎn)和擔(dān)保的中介機(jī)構(gòu)，提高貸款的信用等級，貸款人才會(huì)放松貸款條件，愿意向廣大中低收入居民提供貸款，同時(shí)也能減少部分貸款機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)。我國的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司可以開展這樣的業(yè)務(wù)，是個(gè)新的利潤增長點(diǎn)。

4.住房金融資產(chǎn)證券化操作機(jī)構(gòu)

住房金融資產(chǎn)證券化是未來住房金融發(fā)展的必然趨勢，隨著我國住房金融二級市場的逐步構(gòu)建與完善，有必要根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要相應(yīng)設(shè)立一系列配套機(jī)構(gòu)，其中最重要的就是住房金融資產(chǎn)的操作機(jī)構(gòu)。它能給住房抵押貸款這類資產(chǎn)提供流動(dòng)性，使住房金融能參與資本市場，形成完整的資本循環(huán)體系。這樣的機(jī)構(gòu)主要是投資銀行，如證券公司、投資公司、財(cái)務(wù)公司等能從事投資銀行業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。

三、促進(jìn)我國住房金融體系健康發(fā)展的政策建議

(一)住房金融組織機(jī)構(gòu)體系建設(shè)

1.加快組建政策性住房銀行

政府應(yīng)該加大對政策性住房金融的參與力度，建立健全政策性住房金融的補(bǔ)貼和稅收減免體系，降低中低收入階層的購房負(fù)擔(dān)。

2.建立多層次競爭性金融組織機(jī)構(gòu)

商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)，仍然應(yīng)該是我國住房金融體系的主體地位。對此，可以借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立政府抵押貸款擔(dān)保:保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。我國設(shè)立政府抵押貸款擔(dān)保的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，可以主要針對未參加住房公積金制度的中低收入居民，使他們通過商業(yè)性房金融解決住房籌資問題，由政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，并在借款人確實(shí)無力還款時(shí)提供資金支持。

3.發(fā)展完善住宅合作社

為進(jìn)一步完善我國住宅合作社事業(yè)，從經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略與體制建設(shè)的高度認(rèn)識(shí)住宅合作社的地位與作用，從內(nèi)部規(guī)范建設(shè)和外部加強(qiáng)社會(huì)支持兩方面做好工作;政府必須給予大力支持，加強(qiáng)宣傳，提高認(rèn)識(shí)，制定政策，積極扶持;嚴(yán)格規(guī)定限制入社資格;切實(shí)加強(qiáng)合作社內(nèi)部的民主管理等問題，進(jìn)一步從理論上明確住宅合作社的性質(zhì)與地位，從實(shí)踐上完善合作社的運(yùn)行機(jī)智和管理體制。

(二)住房金融工具體系建設(shè)

我國目前住房金融體系的融資問題主要是融資渠道和融資工具的創(chuàng)新，解決辦法的根本途徑就是尋找高質(zhì)量的資金的來源，即投資融資方向的創(chuàng)新及融資渠道的整合提升。

1.穩(wěn)定推進(jìn)住房金融的間接融資金融工具

首先，當(dāng)前其他融資渠道各有限制，發(fā)展雖然很快，但遠(yuǎn)水解不了近渴，其他融資方式目前仍無法替代銀行貸款在住房金融市場的地位和作用。其次，比較發(fā)達(dá)國家的相對成熟房地產(chǎn)金融市場的各種融資渠道比例來看，銀行信貸的合理比重為30%左右，這也說明了銀行信貸市場在各國住房金融市場的重要地位。因此應(yīng)該穩(wěn)定的推進(jìn)住房融資的銀行信貸市場。

2.推行抵押貨款證券化，建立住房金融工具體系的二級市場

抵押貸款一級市場即本文中所提的銀行信貸市場，二級市場是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場。

3.適當(dāng)開展其他的融資渠道，補(bǔ)充房地產(chǎn)金融工具體系

海外基金擁有雄厚的資金實(shí)力，在中國一直在尋找好的投資機(jī)會(huì)。

(三)住房金融配套體系建設(shè)

1.在住房金融市場調(diào)控和配套體系方面，建立完善的宏觀調(diào)控體系

在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，要加住房信貸監(jiān)管，其監(jiān)管機(jī)構(gòu)要適應(yīng)市場發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式，調(diào)整住房貸款結(jié)構(gòu)，完善住房金融市場運(yùn)行機(jī)制，形成多元化、多層次、競爭性的住房金融市場體系，逐步建立并不斷完善住房金融市場的公共服務(wù)體系。

2.盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)體系

修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)金融的法律地位;加強(qiáng)房地產(chǎn)金融立法，強(qiáng)化住房金融和規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)防范和管理;真正把問責(zé)制度落實(shí)到實(shí)處;做好商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)建章建制的基礎(chǔ)性工作;把住房金融法律體系建設(shè)與房地產(chǎn)金融監(jiān)管緊密結(jié)合起來。人民銀行要定期公布全國房地產(chǎn)金融運(yùn)行情況報(bào)告，銀監(jiān)會(huì)要及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)監(jiān)管制度和辦法，把住房金融監(jiān)管納入銀監(jiān)會(huì)重點(diǎn)監(jiān)管范圍，減少監(jiān)管真空、提高監(jiān)管效率。

3.建立多層次的住房金融配套機(jī)構(gòu)及中介服務(wù)體系

盡快在全國成立專門性的住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，在條件成熟時(shí)將其改組成為一家政府控股的抵押貸款擔(dān)保公司。通過市場機(jī)制培育和發(fā)展一批有相當(dāng)專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)操守的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。政府部門應(yīng)根據(jù)市場發(fā)展的要求，在有關(guān)信息的采集、處理和發(fā)布等方面為市場提供專業(yè)、快捷、有效的公共服務(wù)。

參考文獻(xiàn):

[1]常永勝.中國房地產(chǎn)金融體系研究[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2001.

[2]曾國安.住房金融:理論、實(shí)務(wù)與政策[M].北京:中國金融出版社，2004.

[3]王洪衛(wèi).中國住房金融:資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制[M].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2001.

[4]武岳.期待保障性住房金融體系[J].瞭望，2007，(12A).

[5]王歆.構(gòu)建我國住房金融體系的國際比較研究及務(wù)實(shí)對策[J].中國房地產(chǎn)，2007，(7).

[6]易憲容.謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)[N].國際金融報(bào).2004-4.

[7]何勇.困境中的選擇和選擇中的困境——我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張研究[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2007，(67).