我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

摘 要:從介紹我國個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀入手，分析商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款存在的主管風(fēng)險(xiǎn)和客觀風(fēng)險(xiǎn)，并提出幾點(diǎn)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以期對(duì)降低我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)和完善個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有一定的促進(jìn)意義。

關(guān)鍵詞:個(gè)人住房抵押貸款;風(fēng)險(xiǎn)分析;風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

隨著我國金融業(yè)的迅速發(fā)展和住房制度改革的深化，自2000年以來，中國城鎮(zhèn)居民的購房熱情不斷升溫，住房金融業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展。在這將近十年的時(shí)間里，個(gè)人住房貸款以其可靠的擔(dān)保、較高的收益、較低的風(fēng)險(xiǎn)受到了各家商業(yè)銀行的青睞，在銀行貸款中所占的比重日漸提高，已成為我國商業(yè)銀行一個(gè)重要的信貸業(yè)務(wù)種類，給商業(yè)銀行帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款在推動(dòng)住房制度改革和提高居民住房消費(fèi)的購買力等方面，都起到了積極的作用。但是，個(gè)人住房貸款存在著對(duì)象多、范圍廣、流動(dòng)性差及期限長的特點(diǎn)。同時(shí)，目前我國個(gè)人住房貸款還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立等問題。所以，這在一定程度上給商業(yè)銀行帶來了風(fēng)險(xiǎn)隱患，需要我們重新對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行認(rèn)真地分析。

二、我國個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀

目前，我國房屋貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，具體數(shù)字如表一所示，2003年貸款余額為11780億元，到2008年貸款余額增加到33000億元，增加了21220億元，增加速度很快，同期增長數(shù)穩(wěn)中有升，近兩年來也上升迅速，可以說，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，并一直保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。

因?yàn)槲覈鴤€(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展非常迅速，各大商業(yè)銀行都想在這塊市場(chǎng)里占據(jù)有利地位，所以相繼擴(kuò)大了個(gè)人住房貸款在本銀行全部貸款所占的比例。然而，因?yàn)閭€(gè)人住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，其潛在風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)加大。

三、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)個(gè)人住房抵押貸款的客觀風(fēng)險(xiǎn)因素

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指因市場(chǎng)變化給銀行帶來財(cái)務(wù)損失的可能性。主要包括:利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。利率風(fēng)險(xiǎn)是指銀行的財(cái)務(wù)狀況在利率出現(xiàn)不利的波動(dòng)時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)個(gè)人住房貸款而言，當(dāng)資金市場(chǎng)出現(xiàn)利率攀升時(shí)，由于按照目前規(guī)定，個(gè)人住房貸款利率必須到次年初才能調(diào)整，在未調(diào)整期間，銀行利息收人減少，導(dǎo)致效益下降。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指由于外匯價(jià)格變動(dòng)給銀行帶來損失的可能性。

2.地區(qū)差異風(fēng)險(xiǎn)

各地區(qū)政策不統(tǒng)一，同樣造成銀行資金風(fēng)險(xiǎn)。地方法規(guī)不健全使銀行推出產(chǎn)品和出臺(tái)制度規(guī)定無法完全顧及地區(qū)差異，導(dǎo)致出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。如各地對(duì)抵押登記的規(guī)定不盡相同，有的地區(qū)房產(chǎn)、地產(chǎn)分開辦理抵押登記手續(xù)，操作十分不便，容易形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

貸款法律風(fēng)險(xiǎn)是指在具體的貸款過程中，因操作行為出現(xiàn)文書違法或法律瑕疵而使整個(gè)貸款行為不受法律保護(hù)，直接或間接導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)階段，我國商業(yè)銀行面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)尤為突出，主要體現(xiàn)為《擔(dān)保法》條款不能有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，如借款人違約時(shí)，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，擔(dān)保法規(guī)定，必須先與抵押人協(xié)商一致;抵押物未經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人同意，借款人一旦不還款，銀行在處置抵押物時(shí)，將產(chǎn)生法律糾紛，形成貸款風(fēng)險(xiǎn)等。

(二)個(gè)人住房抵押貸款的主觀風(fēng)險(xiǎn)因素

1.信用風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房抵押貸款的申請(qǐng)和執(zhí)行過程中，存在很多可能導(dǎo)致申請(qǐng)人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素，既有主觀的，也有客觀的，最終形成信用風(fēng)險(xiǎn)。在我國，個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為:借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款時(shí)提供虛假不實(shí)的資料。

某些借款人為了取得銀行貸款，有意提供與實(shí)際情況不符的虛假資料，而其實(shí)際還款能力并不強(qiáng)甚至根本無法償還，從而造成貸款違約，是形成信用風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。具體途徑主要有以下幾種。

第一，虛高評(píng)估抵押物(房產(chǎn))的價(jià)值

按照我們國家的個(gè)人住房信貸政策，購房者在購房時(shí)，可以根據(jù)具體情況只支付房產(chǎn)價(jià)值一定比例的款項(xiàng)，剩余比例款項(xiàng)可以通過申請(qǐng)銀行的個(gè)人住房貸款進(jìn)行支付。該政策為一部分購房者提供了可乘之機(jī)，只要購房者能夠通過某些渠道使得體現(xiàn)在出具給商業(yè)銀行的證明材料上的所購房產(chǎn)價(jià)值高于該房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，便可按政策套取到銀行的高額貸款，即以虛高評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值套取銀行貸款。

第二，利用他人身份證，偷梁換柱搞假按揭

假按揭是指開發(fā)商為資金套現(xiàn)，將暫時(shí)沒有賣出的房子以內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名字購下，從銀行套取購房貸款。

辦理假按揭的程序一般為:開發(fā)商通過給付身份證持有人一定數(shù)額的報(bào)酬，有償使用對(duì)方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，簽字完成，銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款。開發(fā)商和身份證持有人之間還會(huì)有一個(gè)協(xié)議，包括開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。假按揭貸款是商業(yè)銀行經(jīng)由開發(fā)商發(fā)放無真實(shí)借款主體且擔(dān)保不落實(shí)的長期房地產(chǎn)貸款，是商業(yè)銀行發(fā)放零售貸款中的典型違規(guī)行為，這使得開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。

2.策略風(fēng)險(xiǎn)

任何行業(yè)的發(fā)展都有一個(gè)周期問題，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，超常發(fā)展就可能有相應(yīng)回調(diào)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展的階段，如果銀行將過多的信貸資源投入進(jìn)去，將來就可能面臨巨大的策略風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行要根據(jù)各自情況對(duì)房地產(chǎn)的信貸投入比例進(jìn)行總量控制。同時(shí)，還要加強(qiáng)行業(yè)分析，關(guān)注宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，防止盲目跟風(fēng)，盲目決策，以規(guī)避策略風(fēng)險(xiǎn)。

3.操作風(fēng)險(xiǎn)

近年來，由于個(gè)人房地產(chǎn)信貸受到政策激勵(lì)，在相關(guān)配套政策并不完善的情況下出現(xiàn)了爆炸式發(fā)展，操作風(fēng)險(xiǎn)日漸顯現(xiàn)。銀行內(nèi)外勾結(jié)，騙取貸款的案件時(shí)有發(fā)生，基本的操作手段是買賣雙方虛增標(biāo)的物估價(jià);貸款到位后，違約拖欠銀行貸款;將嚴(yán)重高估的地產(chǎn)作為抵押物轉(zhuǎn)移給銀行，最終使銀行實(shí)際形成巨大虧空。

四、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

(一)主觀風(fēng)險(xiǎn)因素的對(duì)策研究

1.建立個(gè)人信用制度，控制借款人違約風(fēng)險(xiǎn)

我國的個(gè)人信用制度建設(shè)是在“九五”末期國內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟、內(nèi)需不足的形勢(shì)下提出并開始起步的，是隨著商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的增加而產(chǎn)生的客觀要求。隨著我國商業(yè)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展和整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的深入進(jìn)行，個(gè)人信用制度建設(shè)取得了一定進(jìn)展。一些發(fā)達(dá)國家個(gè)人信用制度建設(shè)己有100多年的歷史，形成了科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的運(yùn)行機(jī)制，完善的個(gè)人信用制度已成為發(fā)達(dá)國家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。為此，我們應(yīng)該借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)實(shí)，建立起符合我國國情的個(gè)人信用制度。

2.銀行自身完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，杜絕風(fēng)險(xiǎn)漏洞

主要包括控制按揭成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長速度;對(duì)借款人進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查;簽定回購或債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款;嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn);堅(jiān)持較高的資本充足率;強(qiáng)化不良資產(chǎn)處置等。

(二)客觀風(fēng)險(xiǎn)因素的對(duì)策研究

1.健全房地產(chǎn)金融的法律、法規(guī)體系

完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障。目前，我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法始終處于滯后狀態(tài)。為此，對(duì)于房地產(chǎn)金融的立法，第一要出臺(tái)專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法，以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的監(jiān)管力度;第二要修改和完善“證券法”，以健全房地產(chǎn)抵押貸款債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度;第三要修改和完善“擔(dān)保法”、“保險(xiǎn)法”，完善“個(gè)人住房貸款操作規(guī)程”、“個(gè)人住房貸款客戶評(píng)價(jià)暫行辦法”、“個(gè)人住房貸款一級(jí)審批操作規(guī)程”、“個(gè)人住房貸款貸后管理辦法”和“個(gè)人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規(guī)章制度，并盡早將信用立法提上議程，以完善房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔(dān)保體制及個(gè)人信用制度;第四要完善現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度，增加住房抵押貸款保險(xiǎn)的種類，降低貸款申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)。

2.大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險(xiǎn)

我國的房地產(chǎn)金融要發(fā)展，必須建立起適合國情的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度，以增加抵押物的擔(dān)保能力，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。為此，第一要大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，政府應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)公司經(jīng)營住房抵押貸款保險(xiǎn)實(shí)行政策傾斜;第二要開發(fā)新險(xiǎn)種;第三要鼓勵(lì)借款人積極投保，對(duì)自愿投保住房抵押貸款保險(xiǎn)的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)給予適當(dāng)放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優(yōu)惠政策。

3.建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)

消費(fèi)信貸與其他貸款不同，借款人是一個(gè)消費(fèi)者，貸款購買的是超過其即期收入限度并較長時(shí)間才能歸還貸款的財(cái)產(chǎn)或耐用消費(fèi)品。因此，在發(fā)放消費(fèi)貸款時(shí)，用抵押、擔(dān)保做還款保證顯得十分必要。

(三)風(fēng)險(xiǎn)防范的創(chuàng)新思路

資產(chǎn)證券化是廣義的資產(chǎn)證券化的重要組成部分，是指發(fā)起人將缺乏流動(dòng)性、但具有某種可預(yù)測(cè)現(xiàn)金收入屬性的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合(即“基礎(chǔ)證券”)，出售給特定的發(fā)起人，或者將該基礎(chǔ)證券信托給特定的受托人，通過創(chuàng)立一種以該基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支持的一種金融工具或權(quán)利憑證(即資產(chǎn)支持證券)，在資本市場(chǎng)上出售變現(xiàn)該資產(chǎn)支持證券的一種結(jié)構(gòu)性融資手段。

資產(chǎn)證券化的最主要形式就是住房抵押貸款證券化(Mortgag Backed securitization，MBS)，指的是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家特別的專業(yè)機(jī)構(gòu)(Special Purpose Vehicle，SPV)，該機(jī)構(gòu)以其收購的住房抵押貸款為基礎(chǔ)而在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券的行為。

證券化流程主要包括以下幾個(gè)步驟，即發(fā)起人選擇證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，構(gòu)建資產(chǎn)池;設(shè)立特殊目的載體(SPV);發(fā)起人將資產(chǎn)組合轉(zhuǎn)移給SPV;進(jìn)行信用增級(jí);評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，進(jìn)行證券銷售;現(xiàn)金流管理及償付。

住房抵押貸款證券化(MBS)成為國際金融創(chuàng)新發(fā)展的重要趨勢(shì)。引入住房抵押貸款證券化能夠解決我國金融體系功能錯(cuò)位，促進(jìn)資本市場(chǎng)功能完善，化解商業(yè)銀行的流動(dòng)性隱患，還能給商業(yè)銀行帶來多方面的收益，同時(shí)為民間資本和各類保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)資金進(jìn)入銀行信貸領(lǐng)域開辟一條間接渠道。

五、結(jié)束語

本文在對(duì)影響我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的主觀因素和客觀因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)得出以下結(jié)論:

第一，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)因素可以按照主觀風(fēng)險(xiǎn)因素與客觀風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行細(xì)分，主觀因素與客觀因素所采取的分析方法、預(yù)防措施都不盡相同。認(rèn)真做好主觀因素與客觀因素的分析，有助于找出我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款各風(fēng)險(xiǎn)因素的內(nèi)在聯(lián)系，有助于商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)更加明細(xì)，便于從操作流程上進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)控措施。

第二，我國應(yīng)盡快建立完善的個(gè)人信用體系的管理模型，商業(yè)銀行可以根據(jù)未來自身的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的個(gè)人住房抵押貸款指導(dǎo)性操作流程，建立相應(yīng)的違約預(yù)警機(jī)制和因地制宜的違約風(fēng)險(xiǎn)控制方針。

第三，通過對(duì)加強(qiáng)立法的呼吁，以及風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制的建立，降低客觀風(fēng)險(xiǎn)。目前我國住房金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)及其他服務(wù)體系和配套政策措施尚未完善，辦理抵押貸款過程中的手續(xù)代理、資信調(diào)查、房屋評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)管理等方面效率較低。在客戶支付能力產(chǎn)生困難時(shí)，無法及時(shí)變現(xiàn)，造成還款時(shí)間延誤，形成了并非客戶主觀意愿造成的信用風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分散的具體操作表現(xiàn)形式，目前能夠較快實(shí)現(xiàn)的模式是擔(dān)保公司與保險(xiǎn)公司等。如果保險(xiǎn)、擔(dān)保公司與銀行合作，對(duì)于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分散，將會(huì)帶來積極地促進(jìn)作用。

在解決商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的主觀因素和客觀風(fēng)險(xiǎn)因素的同時(shí)，還要逐步推行住房抵押貸款的證券化，并大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，組合出售自身的住房抵押貸款，或者通過市場(chǎng)這一平臺(tái)進(jìn)行資產(chǎn)證券化或抵押貸款證券化，化解個(gè)人住房抵押貸款資金流動(dòng)性差的風(fēng)險(xiǎn)，提前收回商業(yè)銀行的貸款資金，盤活信貸資產(chǎn)，增強(qiáng)自身資金的流動(dòng)性，同時(shí)又轉(zhuǎn)移了違約風(fēng)險(xiǎn)。

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