南寧市城鎮住宅需求預測模型與分析

摘 要:針對南寧市居民住房消費的歷史資料以及現狀，找出影響住宅需求的關鍵因素，結合經濟增長以及人口的變動，用回歸分析法，建立數學模型，對2009、2010年南寧市城鎮住宅市場進行了預測與分析，分析的結果對指導住宅市場的發展，具有一定的現實意義。

關鍵詞:住宅需求;人均可支配收入;人均居住面積

隨著中國住房制度改革的不斷深入，居民住宅市場已經初步形成，住宅需求是指在一定時期內人們具有支付能力的住宅需求量。它的發展是一社會經濟發展水平和居民收入增長為前提的，隨著住房商品化進程的加快，對住宅商品的需求量進行科學的預測顯得越來越重要。

一、南寧市城鎮住宅發展的現狀及需求影響因素分析

(一)南寧市城鎮住宅發展的現狀

1.從供給方面

2007年，南寧市房地產開發投資187.46億元，比前一年增長了34.79%;2008年房地產開發投資有較大回落，但仍保持著增長，達到199.3億元，比2006增長6.32%。商品房竣工面積達到419.77萬平方米，增長15.56%，其中住宅竣工面積344.41萬平方米，增長15.96%，經濟適用房竣工面積42.89萬平方米，占住宅竣工面積的12.45%。2008年，南寧市商品房屋竣工面積436.57萬平方米，增長4%，其中住宅竣工面積352.04萬平方米，增長2.22%，經濟適用房竣工面積35.49萬平方米，下降了17.25%。南寧市在近兩年開發投資、施工面積等情況，見下表:

2.從需求方面

從需求方面來看，人們對房屋的需求仍然保持著較好的態勢，盡管在2008年受到金融危機和房地產自身的深度調整的影響，房屋的銷售面積、空置面積均出現下滑的趨勢，但仍沒有改變人們對房屋的需求總趨勢。近兩年來南寧市商品房的銷售面積和銷售額情況見下表:

(二)影響南寧市住宅需求的主要因素分析

從市場經濟的住房需求預測角出發。從影響住房商品貨幣化進程的角度出發，影響購房需求的主要因素有如下幾個:

1.國民經濟發展水平

根據世界銀行測算總結，人均GDP達到1300美元時，住宅產業進入快速增長階段;達到8000美元時，住宅產業進入平穩發展階段，當經濟處于較好發展水平時，人們手中有更多的可支配收入，所以消費水平也較高，對住宅的需求也會隨之而增加;當經濟不景氣時，一方面人們的收入減少，另一方面人們也不斷節約著開支，包括對房屋購買這類大件的支出。恩格爾定理指出:在一個家庭或在一個國家中，食物支出在收入中所占比例隨著收入的增加而減少，用于房地產等耐用消費品的支出會增加。由此可見，在收入既定的條件下，邊際消費傾向和消費結構的變化會影響商品的需求水平。

2.居民收入水平

住房購買力最主要的是和居民的收入水平相關，隨著居民收入水平的提高用于住房消費的比例也會提高。收入對住在需求的影響主要有兩條途徑，一是收入影響家庭在住宅上持續不斷地支付現金的能力，通過現金支付的承受力來影響住宅需求;二是收入影響家庭成員一生積累的預期，通過財務積累的預期來影響對住宅的需求。2006年，南寧市的人均可支配收入為10193元，在所有省會城市中排名19位，而房價相對于其他省會城市來說是比較底的。2007年全年南寧市居民人均可支配收入為12597元，與2006年相比增加了2404元，增長了23.56%，剔除物價因素，城市居民實際增長為18.76.由于住房的支付能力在提高，增加了居民的購房能力，對住宅的需求也隨之增加。2008年南寧人均可支配收入達到了14446元。

3.居民消費結構

居民消費結構主要是指居民的消費資料和他們接受服務的數量和種類的比例關系，在居民消費支出中住房支出所占比例非常重要，它是反應居民購房能力和購房水平的重要指標。隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，人們積蓄到了一定程度，將會使消費結構發生質的變化，人們消費逐漸由生活必需品向房屋等耐用消費品轉變，由于房屋在人們生活中的特殊作用和中國人的傳統觀念“安居樂業”，所以只要人們購房貸款的月供不超出其承受的范圍，人們便會購買，反之，超出承受能力范圍，則在短時間內不會考慮購買。2008年，在居民八大類消費支出中，消費支出增長的有:食品消費人均支出4430元，同比增長35.35%;衣著人均消費支出876元，同比增長67.14%;居住人均消費支出866元，同比增長20.50%;交通和通訊人均消費支出1650元，同比增長48.63%;其他商品和服務人均消費支出365.37元，同比增長6.7%。

4.人口數量和人口結構因素

人口因素是影響人們對住宅需求的重要因素，主要包括三個方面:城市人口數量，人口結構和家庭結構。隨著城市化進程的加快，城市人口數量的增多，必然要求對住在需求的增加，新增人口對房屋的需求不可忽視，外來人口是住房消費的又這部分進城經商人員財富的積累，這部分人的購房比例將會繼續上升。人口結構主要表現為城市人口的年齡結構和受教育程度的變化，隨著城市高素質人才的增加，對住宅的需求也會大大增加;家庭結構主要是指隨之現代社會的發展，中國傳統的三代同堂、四代同堂的家庭結構逐漸發生變化，城市家庭結構呈現出小型化趨勢，因此，我們在討論住宅需求的時候，不能僅以要考慮人口量的變化，還應該關注家庭的類型和規模。一般來說，目前我國有以下幾種家庭結構:青年單身;無子女夫婦;成年家庭(有子女);空巢(子女成年離家)根據《2006~2020年南寧市總體規劃綱要》南寧市的人口將達到780~800萬。人口的增加對住宅的需求將進一步增加。

5.房地產價格

住宅價格對住宅需求的影響，我們不能簡單地從供求關系去分析，住宅即是消費品，又是投資品，人們對房價高的時候反而爭著去買房，房價低的時候反而持觀望的態度，因為房屋屬于投資品，房價的上升說明了房屋的價值在提高，作為投資品，有利可圖，房價下降說明了投資房屋利潤在下降，人們將對房屋需求下降;從住宅的消費品特性去考慮，住宅也受供求關系和價格的影響，住宅需求同住宅價格的變化呈反向運動。當住宅價格上升，購房者可以減少購買住宅的面積、不再考慮購買、或者不考慮在此地購買而去尋找其他價格較低的住宅等。從全國范圍來看，南寧的房價不高，業內業外均已經對此達成共識。從縱向來看，由于東盟博覽會永久落戶南寧;加之2007年，南寧獲得的聯合國頒發的人居獎，所以南寧市商品房市場需求旺盛，銷售價格平穩提高。2009年3月份達到每平方米4500元的均價。

三、南寧市居民人均居住水平預測模型

(一)城鎮居民人均居住水平單因素回歸模型

自1997年房改和1999年結束住房實物分配以來，住宅已成為商品化，居住消費業將成為居民消費的熱點。為此我們選擇了南寧1998年到2007年的資料為樣本，通過對南寧市住宅市場歷史資料的分析與現狀的調查發現，影響住宅有效需求的有效的因素，主要包括:(1)城鎮居民收入(包括人均國內生產總值和人均可支配收入等指標);(2)人均現有居住面積;(3)人口總量與人口結構。南寧市1998年到2008年城鎮居民人均居住面積、人均國內生產總值及人均可支配收入見下表:

根據上表我們用Eviews 3.1對其進行分析，根據房地產經濟學知識可知，人均居住面積和人均國內生產總值、人均可支配收入有著密切的關系，同時也和城鎮人口數有關系，由上表可以看出，AS隨年份(T)的增加近線性增長，隨著人均國內生產總值(AGDP)與人均可支配(AS)的增加近似于自然對數增長，經分析:經分析挑選以下方程作為人均居住面積的預測模型:

模型1 AS=-4211.633+2.1114T(T為年份)

T統計量(-11.1417)(11.2021)

R2=0.9691 D.W=2.36 F=125.4878

模型2 LOG(AS)=-1.8328+0.5264LOG(AGDP)

T統計量 (-4.0606) (10.9684)

R2=0.9678D.W=2.318F=120.3052

模型3 LOG(AS)=-3.8562+0.7536LOG(AI)

T統計量 (-3.6595)(6.6176)

R2=0.9163 D.W 2.268 F=43.7925

模型檢驗:

經濟意義檢驗:從上面的三個模型來看各個參數的估計值與實際經驗相符合，上面三個模型的常數項都為負數。并不意味著人均住房面積為負數，從這個關系中可知人均居住面積不可能為零，從而AS不可能為負。但常數項不僅表示是AS的均值，同時也包括誤差項。實際上，常數項起到了一個\"垃圾箱\"的作用，所以常數項為負值也很正常。

統計檢驗:從擬合結果來看，模型的擬合優度R2檢驗，參數估計的T檢驗與顯著性F檢驗均能通過，表明該模型具有較好的解釋能力，擬合結果有效，可以用于推測。

根據《南寧市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》到2010年南寧市人均生產總值比2000年翻1.5倍;工業總產值突破1000億元，年平均增長19%;城鎮居民人均可支配收入年平均增長7%，到2010年人均可支配收入可達到15438元，若按GDP12%的平均增速，城鎮居民人均可支配收入按平均年增長速度10%，居民消費價格漲幅控制在5%左右，人口自然增長率控制在1%以內，據此推算，應用上述模型，對南寧市2009、2010年人均居住面積進行預測，預測值如下表:

(二)對回歸模型的分析

由上面預測結果可見，根據南寧市經濟增長指標做出的預測值(模型2、模型3)比按時間(模型1)得出的數據大，即以人均國內生產總值(AGDP)(模型2)和人均可支配收入(AI)(模型3)值預測的人均居住面積稍大些，其主要原因是:模型(1)按時間序列法依據的人均居住面積指標是實際運行的結果。由于全球經濟危機的影響以及我國的物價指數經歷過2008年的上漲后逐漸回歸理性，2009、2010年不會出現全面的通貨膨脹價格影響，應該不會低于“十一五”初的水平，另外影響人家國內生產總值和人均可支配收入的還有人口的變化，影響人口變化的不可預見因素比較多，尤其受政策的影響，因此對人口的測算的準確性相應也難以把握。近幾年來，南寧市人口的自然增長率大多都在0.6%～0.7%之間，今后幾年，特別是在2009、2010年，隨著南寧的經濟的不斷發展和東盟自由貿易區的建立，南寧作為區域性中心城市地位的逐步增強，人口的增長速度在正常情況下應應有所提升。因此，人均國內生產總值的預測值比過去實際運行結果顯得高，由此得出人均居住面積指標預測值。

我們用2008年以前的數據，通過模型預測出2008南寧市人均居住面積，預測出的結果分別為:模型(1)28.01M、模型(2)28.95M、模型(3)28.91M;在2008年，南寧市的實際人均居住面積為28.21平方米，同比增加2.96平方米，增長11.7%。在模型(1)和模型(2)之間，可見達到了很好的預測效果。

四、南寧市城鎮住在需求發展趨勢

通過以上對南寧市“十一五”最后三年城鎮住宅人均居住面積的預測模型分析。可以看到居住水平的提高，將帶來龐大的住房需求。也就說明南寧市的住宅市場具有很大的發展潛力。根據統計分析，住在建設投資隨著人均國內生產總值的增長而增加，直到國民生產總值達到8000～10000美元以上時，才開始減少。而且當一個國家或地區的人均國內生產總值達到1000～3000美元時，是解決居民住房問題的關鍵時期，這一時期產業是最活躍的產業，2008年按南寧市常住人口計算，人均GDP達到14446元，按2007年的平均匯率6.9折合成美元為2093美元。隨著城市化進程的不斷加快和人民生活水平的不斷提高，南寧市城鎮居民對商品住在的需求日益加大，因此在今后幾年內南寧市的住宅市場將會有較快的發展。

根據各國的統計研究資料分析(見表三)恩格爾系數在20%～39%，平均住房支出比例在20%～30%之間，2008年南寧市的恩格爾系數為41.52%，較之往年有所提升，原因是由于食品等物價上升比較快，住房消費支出占居民消費性支出實際上僅13.48%，這一比例距國際通常比例還有一定距離。這也決定了較長時間內對房地產將保持著較大的潛在需求。隨著經濟的發展，人民生活水平的逐漸提高，住房支出比例的提高幅度也將逐漸加大。

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(本文系基金項目，項目名稱:廣西壯族自治區財政專項資助研究生創新計劃項目，項目編號:105930904015)