經濟適用房的五個“陷阱”

要在更加合理利用公共資源的前提下，使城鎮的保障性住房惠及更多的老百姓，而不讓各種侵占公共資源的意圖得逞

一個時期以來，關于經濟適用房形成了兩種對立的觀點。

第一種觀點認為，在目前的制度環境下，經濟適用房存在著防不勝防的問題，在制度缺陷沒有得到根本改善的條件下，應當加快推行廉租房制度，緩行經濟適用房制度;第二種觀點認為，盡管經濟適用房制度存在這樣那樣的問題，但是，還是應當在不斷完善中繼續推行經濟適用房制度。

筆者持第一種觀點。而且，不難發現，目前已經暴露出來的經濟適用房制度的弊端，有力地支持了第一種觀點。我們將這些弊端概括為五個“陷阱”。

第一，申購“陷阱”。各地在申購經濟適用房中出現的問題可以分為兩類，一是弄虛作假，騙取經濟適用房。例如，經濟適用房數量有限，登記戶數眾多，要對每批申購登記號進行搖號，以決定該批次的得房者。然而，在搖號結果中竟出現了連號中簽的怪事。又如，當驗證搖號中簽者的身份證號碼時，居然發現登記者的身份證號碼全是1。經查證，這些都是有人在造假。二是根本無法甄別申購者的收入財產狀況，進而導致一定數量的經濟適用房賣給了不符合條件的申購者。在收入和財產申報制度不存在、不健全的前提下出現這種情況，完全是預料中的事情。曾有報道說，江西省開通省長熱線，接受申請經濟適用房的不實舉報，一時間電話被打爆。這說明什么?很簡單，問題太多。如此多的問題，怎樣一一查實?這基本是不可能的。有問題，又無法查實，怎樣合理配售經濟適用房?

第二，租售“陷阱”。經濟適用房不能出租，不能在市場上出售，至少在一定時間內應當是如此，這是其制度設計的題中應有之義。否則，經濟適用房就和商品房沒有區別了。但是，由于不該申購者購得了經濟適用房，出租、出售獲利就成為其最優選擇。有關經濟適用房違規出租的報道已經屢見不鮮。當然，由于經濟適用房大多建在郊區，交通不便，有些業主為了上班、上學方便，就到市區租房，將經濟適用房出租，以租養租，這尚屬情有可原。但反映的問題是，經濟適用房的選址兩難。另據報道，不少業主為了規避被查處的風險，通過中介，在直系親屬間自賣自買，將滿5年的經濟適用房“轉正”為商品房。按有關規定，購買經濟適用房滿5年的，出售時應當按照當時同地段普通商品住房和經適房差價的一定比例交納土地收益等價款，補繳后就能取得完全產權，再出租或出售就不受限制。這樣做雖然合法，但卻違背了建造經濟適用房的初衷。

第三，標準“陷阱”。有些城市的第一代經濟適用房多為大戶型，甚至有130多平米的大戶型，這在香港就是豪宅的標準了。因此，真正家庭困難的人無力購買，經濟適用房便落入了有錢人的手中，他們購買的目的是投資，出租、出售便成了理所當然的事。這類經濟適用房在價格、戶型面積和配套等方面均比一般的商品房有優勢，它們對同一區域二手商品房市場和租房市場形成一定沖擊。盡管近年來各地建造經濟適用房時考慮到了戶型面積因素，但是，過高標準的配套設施，小區環境等又成為新的問題。有報道說，政府站在構建和諧社會的高度，特別注重經濟適用房的小區環境和配套設施建設。這本來并不是壞事，但是，經濟適用房的物業管理費是低標準的，無法長期承受過高標準的配套設施和小區環境的維護。其結果是，要么政府繼續投入，要么增加業主的負擔。政府繼續投入既不合情也不合理。這就告訴我們，政府要做自己力所能及的好事，同時還要考慮到老百姓的實際需求。

第四，質量“陷阱”。經濟適用房在交付過程中經常發生質量問題。一個典型的案例是，杭州的一經濟適用房小區，一期800多套房屋在交付時，普遍發現裂縫、空鼓和滲水等質量問題，各類投訴達到500多套。該小區的房屋不僅存在上述質量問題，還有許多設計缺陷，最突出的是，所有廚房間都沒有引入自來水管道。業主問道:“經濟適用房價格低，質量就可以這么差?”開發商則抱怨說，建造經濟適用房的成本壓力很大。可見，當建造保障性住房的公共資源為一定時，要把資源用在“刀刃”上，即用在建設廉租房，還是經濟適用房上，要做出正確的選擇。

第五，價格“陷阱”。經濟適用房和商品房并存，就意味著在房地產市場上存在價格“雙軌制”。在同一種商品或要素的市場上，存在價格“雙軌制”的后果，就是有人試圖用各種非法手段獲得低價的商品或要素，經過加價倒賣，獲得非法利益。經濟適用房之所以低價，是因為其中有著一塊公共資源，這塊公共資源又和私人資源混合在一起，可以在市場上交易，或者經過一段時間后可以交易，因此，這就自然會產生各種非法的逐利行為，以獲取這塊公共資源。

盡管目前在廉租房制度中也遇到了不少問題，譬如，有的地方政府在出售廉租房，但是，我們還是要加快發展廉租房這一保障性住房的基本類型，否則，廣大低收入人群的住房問題將更加嚴峻，不符合構建和諧社會的基本要求。而且，即便分配廉租房時有一部分對象甄別有誤，也只是損失了一部分租金，而且，一經查實，退出廉租房也相對容易。經濟適用房的情況就比較復雜了。

首先，一旦甄別有誤，騙取經濟適用房得手，就意味著將這些包含公共資源的房屋產權拱手相讓。其次，追回經濟適用房產權，將進入司法程序，這又是一件費時、費力，成本很高的事情。因此，如果一項制度的“陷阱”已經到了防不勝防的地步，填補這些“陷阱”又幾乎不可能，那么，我們就要思考這項制度是否能夠繼續推行了。

最后，筆者要強調指出，我們絲毫沒有反對發展保障性住房的意思，而是要在當前的條件下，通過大力發展廉租房，在更加合理利用公共資源的前提下，使城鎮的保障性住房惠及更多的老百姓，而不讓各種侵占公共資源的意圖得逞，也在某種程度上遏制道德風險和逆向選擇，真正有利于誠信社會、和諧社會的建設。與此同時，政府可以通過土地供應、降低稅費等措施，穩定普通商品房的價格，切實解決中低收入家庭的住房問題。