流動(dòng)性過(guò)剩背景下的房?jī)r(jià)困局

預(yù)計(jì)近兩三個(gè)月內(nèi)國(guó)家不會(huì)出臺(tái)嚴(yán)厲政策打壓投資需求，近期“二套房貸”緊縮屬于“老調(diào)重彈”，三季度房?jī)r(jià)依然呈上行態(tài)勢(shì)

近段時(shí)間，樓市一片繁榮景象，令人關(guān)注的是，投資需求異軍突起，尤其是一線城市中，高端住宅熱銷(xiāo)成為當(dāng)前市場(chǎng)的重要特征。部分樓盤(pán)成交構(gòu)成中，投資和投機(jī)需求已超三成，恍若回到樓市非理性繁榮的2007年。

投資客涌入樓市求財(cái)富保值

國(guó)外金融危機(jī)依然寒意濃濃，部分國(guó)家經(jīng)濟(jì)僅露了復(fù)蘇”嫩芽”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)則還在“冬眠”。今年6月百年通用的破產(chǎn)，與去年9月雷曼兄弟的倒閉，一樣具有典型意義。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，最新公布的數(shù)據(jù)表明，上半年GDP同比增長(zhǎng)7.1%，比第一季度增幅多一個(gè)百分點(diǎn)。然而，最為重要的出口額卻下降21.8%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，離全面回暖尚有較長(zhǎng)的距離。在此背景下，樓市中的投資需求卷土重來(lái)，似乎有些讓人費(fèi)解。

大家都在討論的，也得到多數(shù)人認(rèn)可的惟一理由，就是流動(dòng)性過(guò)剩將會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹，以及資產(chǎn)價(jià)格上漲，而房子是抗擊通貨膨脹的最好的商品之一。“三人成虎”，當(dāng)很多人都這么想的時(shí)候，也就沒(méi)人深究其中的內(nèi)部聯(lián)系了，從眾心理形成，但見(jiàn)一批批有錢(qián)人、企業(yè)主、炒房者、外資散戶魚(yú)貫入市。

目前涌入樓市中的投資客，首先期望是防通脹，使財(cái)富保值；其次還希望房?jī)r(jià)能夠上漲，帶來(lái)增值。這就涉及另外一個(gè)問(wèn)題，在流動(dòng)性過(guò)剩，以及通脹預(yù)期或現(xiàn)實(shí)條件下，資產(chǎn)價(jià)格是否必然上漲。資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，本質(zhì)上也是一種貨幣現(xiàn)象，所以按一般規(guī)律，流動(dòng)性與資產(chǎn)價(jià)格的正相關(guān)性，比流動(dòng)性與通脹的正相關(guān)性，還要更強(qiáng)一些。

在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的過(guò)程，必須伴隨著流動(dòng)性充裕甚至是過(guò)剩的出現(xiàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)從2002年下半年加速增長(zhǎng)到2007年，并沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，但資產(chǎn)價(jià)格上漲迅速。上世紀(jì)80年代末，日本實(shí)行寬松的貨幣政策，股票價(jià)格和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格急劇上升，但CPI卻比較穩(wěn)定。

近幾年流動(dòng)性過(guò)剩一直是個(gè)熱點(diǎn)話題，尤其2007年下半年，當(dāng)通貨膨脹快速升級(jí)后，然而恰在那時(shí)，中國(guó)股市卻出現(xiàn)拐點(diǎn)，上證綜指在2007年10月份調(diào)頭向下，至2008年上半年，已大跌七成左右。同時(shí)，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)也于2008年8月首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。由此證明流動(dòng)性并非決定資產(chǎn)價(jià)格漲跌的充要條件，而只是重要因素之一。從結(jié)構(gòu)上分析，根據(jù)近十幾年我國(guó)的歷史數(shù)據(jù)，流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響，明顯大于對(duì)股市的影響，這也跟國(guó)人對(duì)于購(gòu)房有濃厚的喜好相關(guān)。

流動(dòng)性過(guò)剩助推資產(chǎn)價(jià)格上漲

接下來(lái)，不妨分析一下當(dāng)前的情形。首先，流動(dòng)性過(guò)剩已成為事實(shí)。上半年，人民幣各項(xiàng)貸款增加7.37萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超去年底制定的5萬(wàn)億的全年目標(biāo)。按去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，2009年我國(guó)M2的預(yù)期增幅為17%。而現(xiàn)實(shí)卻是6月末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長(zhǎng)28.46%，快于5月末的25.74%，再創(chuàng)1999年有此記錄以來(lái)的的新高。6月末，外匯儲(chǔ)備余額2.13萬(wàn)億美元，同比增長(zhǎng)17.84%，按我國(guó)制度，新增外儲(chǔ)須等量發(fā)行人民幣。

在經(jīng)濟(jì)“保八”依然存在一定困難的情況下，今年接下來(lái)的時(shí)間，中央不會(huì)擰緊“水龍頭”， 近期中央明確表示，下階段堅(jiān)持積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。中金報(bào)告指出，中國(guó)基礎(chǔ)貨幣總量超過(guò)美國(guó)，而廣義貨幣存量基本與美國(guó)持平，M2和貸款增速以及廣義貨幣增速與名義GDP之差也遠(yuǎn)高于美國(guó)，顯示中國(guó)信貸環(huán)境寬松程度甚于美國(guó)。

其次，通脹尚未出現(xiàn)，資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲。滯后效應(yīng)明顯，目前CPI、PPI連續(xù)數(shù)月負(fù)增長(zhǎng)，年內(nèi)寬松的貨幣政策不太可能變向，估計(jì)最快也得明年才會(huì)出現(xiàn)通脹。按一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通脹只有在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)才會(huì)出現(xiàn)，受石油危機(jī)影響，上世紀(jì)70年代美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“滯脹”，那是一段反常的歷史。資產(chǎn)價(jià)格卻已上漲。股價(jià)去年10月觸底，上證指數(shù)最低1664點(diǎn)，年底時(shí)已漲至1821點(diǎn)，今年6月最高突破2800點(diǎn)，說(shuō)明部分資金進(jìn)入股市，而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。另外，房?jī)r(jià)亦從今年3月開(kāi)始持續(xù)上漲，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大到0.8%。

三季度房?jī)r(jià)依然呈上行態(tài)勢(shì)

從投資需求類(lèi)型看，目前多數(shù)屬于中長(zhǎng)線的保值性投資，既然有城市富裕群體，也有民營(yíng)企業(yè)主，還有部分兼顧改善與投資的自住客。另外，值得關(guān)注的是有炒房前例的溫州等地資金入市，以及少量港臺(tái)人士、歐美華僑等境外資金。目前，京滬深等一線城市中，投資投機(jī)性購(gòu)房比重，已占到二成左右。而投資需求具有風(fēng)向標(biāo)的作用，經(jīng)過(guò)媒體的放大效應(yīng)后，更讓自住需求者感到恐慌，從而逼使有支付能力的改善需求者繼續(xù)跟進(jìn)。近期熱銷(xiāo)樓盤(pán)頻頻出現(xiàn)，搖號(hào)售樓現(xiàn)象死灰復(fù)燃。

最為典型的是溫州炒房團(tuán)重現(xiàn)江湖，縱橫于上海、杭州、深圳等地，今年5月溫州在上海樓市砸下13億元，從而導(dǎo)致上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)比1月大漲三成多。5月以來(lái)，部分投資需求入市，炒房苗頭出現(xiàn)，投資投機(jī)的特性是追漲。上半年上海全市豪宅成交量達(dá)到600套（單價(jià)4萬(wàn)元以上），超過(guò)歷史最高的2008年上半年的353套，再創(chuàng)歷史新高，就連滯銷(xiāo)四年的全國(guó)最貴公寓湯臣一品，6月份居然熱賣(mài)15套。

近幾年，國(guó)家一直認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，部分大城市房?jī)r(jià)水平偏高，在去年12月國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的“131號(hào)文”中，甚至明確提出要開(kāi)發(fā)商調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格。然而，隨著今年3月房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，部分東部大城市新一輪泡沫正在吹起。

對(duì)于房?jī)r(jià)這一痼疾，目前管理層進(jìn)退兩難，一方面高房?jī)r(jià)不利于民生，另一方面救經(jīng)濟(jì)又離不開(kāi)樓市增長(zhǎng)。由此，筆者認(rèn)為近兩三個(gè)月內(nèi)，國(guó)家不會(huì)出臺(tái)嚴(yán)厲政策打壓投資需求，近期“二套房貸”緊縮屬于“老調(diào)重彈”，三季度房?jī)r(jià)依然呈上行態(tài)勢(shì)。只有通脹預(yù)期降低、新政出臺(tái)后，投資投機(jī)需求才會(huì)降溫，房?jī)r(jià)才有可能重新盤(pán)整或回落。看來(lái)，只能等待第四季度或明年了。