砸向不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)富模式堪憂

哥本哈根參會(huì)的吵鬧者少的就是敬畏?；仡^看國(guó)內(nèi)，高房?jī)r(jià)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也綁架了中國(guó)人的心。

砸向不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)富模式，本意是人人爭(zhēng)著緩解所面臨的不安全感，而實(shí)際上卻釀成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)人幸福生活的真正隱憂。

哥本哈根氣候會(huì)議吵成了一鍋粥。各個(gè)國(guó)家和利益團(tuán)體在那里相互盯著而計(jì)算自己的得失。殊不知，一種真正的危機(jī)正在向人類襲來(lái)。《2012》在這時(shí)上映，不能說(shuō)不是一個(gè)諷刺?？上?，該片掉進(jìn)了美式英雄模式，而缺少的是的頓悟和敬畏。一個(gè)片子和哥本哈根的吵鬧，不是個(gè)簡(jiǎn)單的視野、利益和價(jià)值問(wèn)題，這表征出現(xiàn)代人類的真正危機(jī):心都不干凈了。

哥本哈根參會(huì)的吵鬧者少的就是敬畏。回頭看國(guó)內(nèi)，高房?jī)r(jià)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也綁架了中國(guó)人的心。砸向不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)富模式，本意是人人爭(zhēng)著緩解所面臨的不安全感，而實(shí)際上卻釀成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)人幸福生活的真正隱憂。

“房產(chǎn)租售比”是國(guó)際通行用來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價(jià)比值，換算出租金與房?jī)r(jià)的差距。一般而言，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的“房產(chǎn)租售比”為1∶100到1∶200。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，超出這個(gè)比例，租房就大大有利于買房。租房的多了，買房的就少了。可是，中國(guó)一系列因素的決定，卻使房?jī)r(jià)如脫韁的野馬。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)北京市場(chǎng)研究部調(diào)查顯示，11月來(lái)北京的樓市租售比再創(chuàng)記錄，首次突破了1∶500，達(dá)到了1∶546，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1∶700。而這一比例在2008年基本在1∶400左右，上漲幅度達(dá)到了25%。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加。造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因?yàn)楸q的房?jī)r(jià)。

上海的租售比為1∶500。11月美聯(lián)物業(yè)(上海)住宅藍(lán)籌投資回報(bào)率僅為2%，環(huán)比10月呈現(xiàn)大幅下降趨勢(shì)。由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，導(dǎo)致租金投資回報(bào)率回落速度也隨之較快。其中，長(zhǎng)寧區(qū)的藍(lán)籌樣本租金回報(bào)率為3.07%，居全市首位;閔行區(qū)同為2%-3%;普陀、徐匯、閘北、虹口和浦東的藍(lán)籌樣本租金回報(bào)率大約在2%-2.5%;靜安、黃浦區(qū)僅為1.5-2%。換算成租售比分別為1∶350-1∶670之間，平均為1∶500。

近日在媒體上不斷看到:“京滬深三地樓市泡沫越吹越大 房?jī)r(jià)漲幅超GDP的5倍”、“中國(guó)北京上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)是東京的8倍”、“高房?jī)r(jià)綁架消費(fèi) 促內(nèi)需恐成一紙空談”等等。甚至我的一些舊文，也不斷出現(xiàn)在網(wǎng)站的頭條:“比房?jī)r(jià)更殘酷的危機(jī)在人們的盲動(dòng)中逼近”、“忽悠出來(lái)房?jī)r(jià)”、“砸向不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)富模式堪憂”等等。

今天在這里轉(zhuǎn)載我在2006年發(fā)表的文章，給哥本哈根會(huì)議的吵鬧者和盲動(dòng)中的國(guó)人一個(gè)警示。

砸向不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)富模式堪憂

一國(guó)財(cái)富模式，決定了一國(guó)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)歐美人的財(cái)富選擇了集中投向產(chǎn)業(yè)資本和金融資本，從而創(chuàng)造出日益強(qiáng)大的跨國(guó)公司，已然控制了資源的全球分配走勢(shì)時(shí)，可憐的中國(guó)人卻一窩蜂地選擇了不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富模式，結(jié)果日益淪落為給跨國(guó)公司輸送利潤(rùn)的機(jī)器!中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然快速增長(zhǎng)，卻沒有能夠成長(zhǎng)起世界級(jí)大公司和世界級(jí)企業(yè)家，更沒有相同幅度地提升中國(guó)人的福利層次。

這個(gè)冷峻的現(xiàn)實(shí)與我們財(cái)富模式之間的內(nèi)在聯(lián)系，往往被人忽視。一個(gè)人、一個(gè)公司或一個(gè)國(guó)家，所能夠支配的東西歸根結(jié)底不會(huì)超過(guò)你所擁有的。當(dāng)一個(gè)國(guó)家在廣場(chǎng)、門面工程、不動(dòng)產(chǎn)上花的時(shí)間過(guò)多，他們花在生產(chǎn)、工藝、技術(shù)、研發(fā)上的時(shí)間就必然有限。根據(jù)建設(shè)部最新統(tǒng)計(jì)，截至2005年底，全國(guó)人均住宅建筑面積26.11平方米。

其中，上海為33.07平方米，北京為32.86平方米。而日本的東京只有15.8平方米。東京的人均GDP超過(guò)3.5萬(wàn)美元，上海、北京人均GDP剛超過(guò)5000美元，而居住水平卻早已是東京的2倍!我們有理由作出判斷，我們的居住條件超出了國(guó)力所能承受的范圍。構(gòu)成一國(guó)和一個(gè)地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力主干的只能是在區(qū)際和國(guó)際間流動(dòng)的產(chǎn)品和服務(wù)。所以，當(dāng)一國(guó)居民把財(cái)富都凝聚在住房上的時(shí)候，這個(gè)國(guó)家的居民就危險(xiǎn)了。因?yàn)榭窟@種方式積累的財(cái)富，只會(huì)給世界上其他國(guó)家創(chuàng)造重要市場(chǎng)，卻不會(huì)給自己的長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)力增添砝碼，反而會(huì)直接削弱競(jìng)爭(zhēng)力。

后果開始顯現(xiàn)。許多跨國(guó)公司因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴，準(zhǔn)備撤離上海。而且我們的能耗指標(biāo)迅速攀升。從生產(chǎn)要素全球一體化配置的視角來(lái)看樓市價(jià)格，就有了一種危機(jī)感。

1980年，鄧小平把住房改革提上議程時(shí)，城市人均住房面積不到4平方米，上海平均2平方米。鄧小平當(dāng)時(shí)提出到2000年要達(dá)到小康居住水平——人均8平方米?？墒前l(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出總設(shè)計(jì)師的預(yù)測(cè)，2005年底，我們城市人均住房面積已經(jīng)是26.11平方米了，超過(guò)了當(dāng)初設(shè)想的3倍。一種對(duì)住房需求簡(jiǎn)單化的理解，使我們錯(cuò)把簡(jiǎn)單市場(chǎng)化當(dāng)成了萬(wàn)能的解藥。在扭曲的住房市場(chǎng)中，住房需求被嚴(yán)重誤導(dǎo)了。

日本人不是天生就喜歡龜縮在籠子里的，韓國(guó)也早就規(guī)定一個(gè)家庭只能擁有一套住房，而一種浮躁的、封閉的小農(nóng)意識(shí)，左右了我們的輿論和導(dǎo)向，使得我們把所有的財(cái)富都往住宅上砸。這樣的整體結(jié)果，必然是降低中國(guó)公司的競(jìng)爭(zhēng)力。