房產攻防 首看政策

作為抵御通脹的重要工具，加之目前低利率的環境，將資金投向房地產板塊顯然更有吸引力。最近北京等一線城市樓市火爆，供求比例嚴重失衡，甚至出現一房難求的局面，似乎也正在印證這一觀點。

房地產板塊震蕩上行

縱觀A股市場近期走勢，房地產、有色、金融板塊均有不錯表現。10月下旬以來，以萬科A為首的房地產板塊成為本輪股市轉暖的領漲板塊之一。不管是招保萬金這樣的行業龍頭，還是深深房A、銀基發展這樣的重組型小盤股，都有強勢表現。11月中旬，地產股也是不斷發力，據大智慧統計顯示，11月16日，房地產板塊增倉0.05％，資金凈流入3.477億。主力資金凈流入明顯的股票有蘇州高新、金地集團、中糧地產，其中蘇州高新主力資金增倉1.42％。

國都證券研究所房地產行業分析師鄒文軍認為，2009年地產行情在三，季度實現調整，目前呈現震蕩上浮趨勢，預計在四季度銷售、投資數據持續向好的背景下，該板塊估值還有望繼續提升。不難看出，在大盤經歷了第三季度的調整后，市場資金敢于涌入地產板塊，與行業抗通脹的特性不無關系。因為在通脹預期下，資金往往急于尋找避險工具，能夠對抗通脹、在通脹中獲益的行業自然成為市場資金關注的焦點。鄒文軍指出，正是得益于充裕的流動性和通脹預期，下半年房價仍有進一步向上的空間，地產公司未來盈利可期，這將支持地產股的表現。

多因素共同推動

主要有4大因素共同推動了房地產板塊行情。

成交量強力支撐

業內普遍認為，持續回升的樓市成交數據是市場看好房地產板塊的重要原因之一。國家統計局公布的1～10月全國房地產行業數據顯示，1～10月全國商品房銷售面積為6.64億平方米，同比增長48.4％，商品房銷售額3.15萬億元，同比增長79.2％。此外，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9％，環比上漲0.7％。房價穩中有升，全國商品房需求仍然較旺。對此，鄒文軍表示，中長期仍然看好房地產板塊。從基本面來看，產業需求旺盛，不管是自住、改善還是投資需求，目前供給量遠遠不能滿足。對于房價的決定因素，鄒文軍認為，長期來講，不同階段是不一樣的。初期商品房的價格以建造成本作為最重要要素，而發展到一定程度，就到了以市場決定價格的時候，目前的房價有其合理性。

政策或暫不改

而從政策面來看，鄒文軍認為，基于房地產板塊與宏觀政策的緊密關系，在未來中國出口沒有根本扭轉的情況下，政策在大的方向上仍將會以房地產作為拉動內需的主要產業，因此這個行業不會有太大調整，但可能會在諸如政策優惠是否延期，利率優惠如何調整以及契稅減免時間等方面出現微調。也有分析指出，1～9月個人按揭貸款占新建商品房銷售額的比重不到20％，也顯示今年樓市熱銷利用銀行信貸資金的比例并沒有大到需要政策壓制的程度。另外，加息周期遠未到來，較低的基準利率有望保持到明年二季度以后。

地產股業績不俗

近期各公司三季度業績報告紛紛發布，包括S深物業、陽光城、中天城投、國興地產、萬科、金地集團等在內的多家房地產上市公司業績均有不俗表現。其中s深物業三季度凈利潤增幅超過6倍；萬科三季度實現凈利潤4.3億元，前三季度累計實現凈利潤29.6億元，同比分別增長101.03％和29.9％；金地集團三季度實現凈利潤4.8億元，前三季度實現凈利潤7.69億元，同比分別增長338.30％和119.30％。業內分析認為。房地產商的現金流充沛，預收賬款大幅度增加使得2010年的業績確定性較高。未來房地產板塊整體盈利增長幅度將超過A股整體增長水平，因此相對于整體A股的溢價會繼續上升。

城市化方興未艾

目前，中國經濟處在一個結構性成長的初期，鄒文軍認為，城市化發展也是看好房地產板塊的重要原因之一。他指出，雖然城市化率的發展速度每年都有所提高，但中國城市化水平只有45％，這意味著目前城市人口占到總人口的45％，而以鄉村為主要居住地的人口占總人口55％。按照城市化率以每年1.5％的上升速度計算的話，每年進入中國城市的新增人口差不多有2000萬左右，這也說明仍需發展房地產行業用以滿足住宅需求。

板塊估值合理 可逢低買入

對于估值水平，鄒文軍指出，房地產板塊整體估值水平較為合理，目前房地產行業平均市盈率為全部A股的1.43倍，處于歷史低位。據WIND統計，房地產行業市盈率2009年為27.12倍，為全部A股的1.23倍，而2010年市盈率也僅為20倍左右。所以，在目前政策預期不明朗，地產板塊股價未充分上漲的背景下，建議繼續持有，并可逢低買入。

投資思路方面，鄒文軍認為主要有以下兩點：一是注重土地資源優勢，選擇土地儲備比較豐富的公司；二是聚焦城市區位，可選重點城市的核心區，如北京、上海、深圳、杭州這些城市的龍頭企業。重點推薦公司主要有保利地產、信達地產、榮盛發展、濱江集團、合肥城建。具體見附表。

政策風險需謹慎關注

鄒文軍提醒投資者，投資房地產股也有風險，其中最大的莫過于政策風險。他指出，現在的房價很高，但短時間內不會下降多少，但是房價高導致普通百姓買不起，政府如果在自住需求的角度考慮去抑制，則會導致短期波動。

另外，房地產回暖會帶動對鋼鐵需求的新增長，將成為推動鋼鐵股股價上漲的主要因素，而建筑鋼材整體消費中，長材品種占重要地位，可適當關注長材類公司。