房地產信托成投資新寵

房地產信托，是信托公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產項目并對其進行管理和處分，為受益人獲取一定收益的投資方式。房地產是中國國民經濟的重要支柱產業，隨著城市化進程的不斷深化和通脹預期進一步加強，該行業將在今后一段時期內步入平穩快速的發展期。因此，能夠從中獲取較高收益的房地產信托產品，近年來受到了各方青睞。

兩因素展現利好

一方面，近年來銀行對于房地產類信貸資金控制日趨緊縮，對貸款資格和貸款額度都有了嚴格規定，使得房地產企業從銀行獲得資金的門檻和難度大增。目前我國大部分房地產開發企業自有資金都不超過20％，同時又受到房地產開發成本高，回款周期較長等因素的制約，房地產行業在開發階段的資金短缺成為了一種長期狀態，對于方便快捷、穩定安全的資金需求加大。

另一方面，由于2008年全球性經濟危機，股市起伏振蕩，銀行存款利率大幅下調，社會上的大量資金迫切需要一條穩定的投資獲利渠道。房地產信托的出現不但豐富了資本市場的投資品種，更為廣大投資人提供了一條穩定獲利的投資渠道。據統計，本年第二季度規模排名前10的信托計劃中有8個與房地產相關，并且收益率排名前10的信托計劃中有7個與房地產相關。目前房地產信托的投資方基本上以國內資質較高的開發商為主，投資者對還款和兌現預期收益率的能力很有信心。

三方式各有優劣

房地產信托的投資方式主要分為股權類、債權類和權益類等。股權投資是指將信托資金投入項目公司，由信托計劃成為項目公司的股東，實現投資收益。根據信托計劃持股比例和對項目公司的控制程度，股權投資又分為控股型和參股性。股權投資方式的最大優點是靈活性，不受銀監會對信托資金進入房地產行業的各種限制，但是股權投資對信托公司自身的專業能力有較高要求，需要在工程、財務、銷售和經營管理等方面具備專業能力。

債權投資是指信托公司將信托資金直接以信貸資金的形式借給開發商或項目公司，信托計劃作為債權人，到期收回資金本息。這種形式相當于銀行對房地產企業的開發貸款。和銀行貸款相比，信托公司債權投資的優點在于決策程序便捷，且不受銀行信貸額度和年底周期的限制。

收益權投資是指信托公司以一定的物業收益作為投資對象。一般投資對象都是具有升值空間或者發展潛力的物業收益，包括這些物業的租賃權、租金收益權等。

合格投資者可享較高收益

房地產信托計劃分為單一信托和集合信托。前者的委托人一般是機構投資者，后者的對象可擴大到自然人。根據《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》的規定，集合信托的投資者必須是合格投資者，指能夠識別、判斷和承擔信托計劃相應風險的投資者。

投資一個集合信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣。一個信托計劃中，投資金額在100萬～300萬元的自然人投資者不得超過50人；投資金額在300萬元以上的自然人被視為機構投資者，不受50人數量限制。

房地產信托的投資收益率和投入的資金額度有關。一般來講，投資額越大，收益率越高。投資額100萬～300萬元，年化收益率約為7％～8％；投資額300萬～800萬元，年化收益率約為8％～9％；投資額800萬元以上，年化收益率通常在9％～11％。