購房優惠水分有多少

被稱為民間地產評論員的時寒冰憤怒地說，“現在的房地產市場已經成為一個巨大的傳銷場所”，地方政府、開發商、銀行和中介機構經過多層炒作傳導，共同造就了房市的虛假繁榮，而居于這座金字塔底層的購房人，成為最終的接手人和受害者。

就拿所謂的房產新政來說，有誰知道它給購房人帶來的優惠到底有多大?為什么簡單的真相總是在有意無意中被掩蓋和夸大?

還息算賬看長期

正值2008房產新政出臺一周年之際，因為部分優惠政策將在2009年末到期，勸導購房人趕搭末班車的聲音不絕于耳，幾乎千篇一律的說法是那么大的優惠眼看就要取消了，過了這個村可就沒了這個店。對此，了解一些真相的湯先生覺得有話要說。

湯先生是在今年夏天被婚姻逼著走進房市的，自知所知甚少，他專門請教了某銀行個貸部的一位房貸專家。該房貸專家一番講解下來，讓湯先生切實感受到了房產優惠政策的好，以貸款60萬元20年計，前后節省的費用總額竟達近20萬元。備受鼓舞的湯先生在一個月內辛苦找好了房子，只是在簽最后的房貸合同時，細心的湯先生發現自己被忽悠了。雖說在這個時點購房是否吃了大虧還為時尚早，但心里咂摸著總不是那個味兒。

請看湯先生被節省出來的近20萬元是如何算出來的。

障眼法：降息利好10.71萬元

該房貸專家告訴湯先生，當前5年以上的房貸利率為5.94％，處于多年來的最低水平(按：自1997年來，僅高于2002年2月21日～2004年10月29日執行的5.76％的同檔次利率)，再次下降的空間幾乎沒有。在這個時候入市“抄底”，可以節約大筆的利息支出。如表1所示，以貸款60萬元20年為例，可節省利息10.71萬元。

簽約前的一個偶然機會，湯先生看到了本刊2008年第12期刊登的《勿夸大降息對房貸的利好》一文，才發現被該房貸專家偷換了概念，把當前只能持續較短時間的低利率用在了整個20年的房貸期內。實際上，低利率通道通常不超過3年，房貸利率幾乎每年都會隨之做出調整。在長達數十年的貸款期內，有低息期必然有高息期，當前降息對貸款時間較長的購房人來說是沒有任何意義的，只對貸款期限很短的購房人有利(如3年以內)。

更為嚴重的是，不少人是按照當前的利率水平來測算自己的購房能力，如果在低息期購買的房子正好處在承受能力邊緣，一旦利率反轉進人上升通道，這部分人就有可能出現斷供現象。要知道，1997年10月23日～1998年3月25日我國的5年以上貸款利率曾高達10.53％，按表1所示的情況計算，月供額達6002.38元，整整每月高出1724.54元!

結論：降息對較長貸款年限的購房人無實際意義，僅對短貸款年限者有效。

移花接木術：7折利率優惠6.97萬元

湯先生從該房貸專家那里了解到，根據2008年底的房產新政，像他這樣購買第一套普通房的情況，可以享受7折利率的優惠，而此前的最低優惠利率僅為85折，這又可以節約一筆不菲的支出。如表2所示，以貸款60萬元20年為例，可節省利息6.97萬元。

7折優惠利率的期限有多長?各銀行和中介機構都沒有明確說明。不少購房人想當然地認為，即使房貸基準利率會根據市場情況做出改變，但無論怎么變，只要7折優惠利率一日到手，在房貸的全過程必然都是7折，表2所示的計算方法也做出了如是暗示。

然而真的如此嗎?在閱讀房貸合同時湯先生注意到了這個問題，經再三追問，貸款銀行的業務經理不得不表示，一旦國家信貸政策隨著市場條件發生重大變化，這個7折優惠利率也是可能發生變化的。但他同時表示，湯先生既然已獲得了7折利率優惠，表明他有著良好的資質，無論利率如何調整，湯先生仍將獲得最優惠的利率折扣。該業務經理解釋說，7折畢竟是個歷史新低的優惠水平，從折到7折很正常，將來是否會從7折回到85折，“我們也說不好，所以客戶不問，我們也不會多說。”

湯先生對這樣的解釋很不滿意。進一步咨詢了有關業內人士后明確得知，房貸合同上標明的只是當年的利率，在每年1月份，銀行會根據新的情況對利率實施調整，包括對利率優惠的調整，一般會在2月份實施新的標準。湯先生很生氣，但購房手續已到最后關頭，想想前期的大量努力，只好無奈簽字。

7折優惠利率對湯先生的影響有多大?除了它是最低優惠利率之外，并沒有任何實際意義，而按照湯先生的資質狀況，在任何市場條件下均可申請到最低優惠利率。

結論：7折利率優惠對較長貸款年限的購房人無實際意義，僅對短貸款年限者有效。

乾坤大挪移：契稅優惠2萬元

該房貸專家指出，根據2008年底的房產新政，首次購買90平米以下住房契稅由原3％～5％統一降低到1％，從低優惠2％計算，湯先生100萬元的總房價，可節省契稅2萬元。

然而事實上，在房產新政實施前，北京市個人購買普通住宅，長期實施在3％的稅率基礎上減半征收契稅，即按1.5％征收，房貸新政對湯先生契稅的實際優惠僅為5000元。相對于總房價來說就微不足道了。

結論：契稅優惠確實存在，但額度很小。

湯先生由此得到結論：對首次購買一手普通房的貸款年限較長者來說，小額契稅優惠是2008年房產新政唯一真實存在的優惠。

記者手記

趕搭房產優惠末班車是近期市場熱炒的一個話題。湯先生的事例表明，房地產的某些真相只有在偶然中才能被發現。如果把購房過程比作戀愛，我們聽到女孩兒對男孩兒說：“我不要短暫的溫存，只要你一世的陪伴。”不幸的是，我們也看到了男孩兒總想把短暫的溫存說成是一世的陪伴，正如某房貸專家將房產新政對購房人的影響擴大到20年一樣。

先不論10.71萬元與6.97萬元能否直接相加，對大多數購房人來說，作為短期政策的房產新政的影響是微乎其微的。決定購房與否的因素只有兩個一是建立在支付能力之上的實際需求，這是唯一內部決定因素，二是現實房價，這是唯一外部影響因素。

除了澄清基本事實外，我們還要找出那些真正受房產優惠政策影響較大的人。主要有兩類，一是短期限貸款者，從本文可見端倪；二是二手房貸者，將在下文做出分析說明。同時，在寬松的房貸政策下，二套房購買者也可以鉆空子享受到事實上的優惠，這是難以避免的。