二手房變局將至?

剛剛進(jìn)入11月份，北京就迎來(lái)了第一次降雪。伴隨著氣溫的驟降，也許是巧合，北京的二手房市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)了一些微妙的變化。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息統(tǒng)計(jì)顯示，10月份北京二手房市場(chǎng)總成交量為20866套，其中住宅成交量為20011套，分別比9月份下跌24.22％和24.24％。

二手房市場(chǎng)難道要入冬?已出臺(tái)兩個(gè)月的禁止二手房“黑白合同”的政策是否對(duì)成交量造成影響?年底即將到期的二手房稅費(fèi)優(yōu)惠政策又會(huì)如何改變二手房的走勢(shì)?購(gòu)房人是否又到了入市良機(jī)?

禁止黑白合同對(duì)市場(chǎng)影響甚微

9月初，北京銀監(jiān)局出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定銀行須根據(jù)用于計(jì)稅的購(gòu)房?jī)r(jià)格，核算發(fā)放貸款的額度。也就是說(shuō)，之前在二手房市場(chǎng)普遍存在的黑白合同將被明令禁止。此項(xiàng)規(guī)定出臺(tái)后，有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)二手房交易量將會(huì)因此減少。新政出臺(tái)已近兩個(gè)月，實(shí)際情況怎樣呢?

我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)買二手房不需要貸款的購(gòu)房人占總量的30％，選擇使用公積金的占25％，使用商業(yè)貸款的占45％。可以看到，這項(xiàng)新政對(duì)于30％的不貸款者沒(méi)有影響，另外公積金從來(lái)沒(méi)有黑白合同的存在，這25％的人也不會(huì)受到影響。也就是說(shuō)只有45％的商業(yè)貸款使用人會(huì)受到影響。

在選擇商業(yè)貸款購(gòu)房者中，貸款比例低、貸款額不高的人基本不受影響，受政策影響的主要是貸5成以上的購(gòu)房者，而這些人只占整體購(gòu)房人的22％。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，這項(xiàng)新政對(duì)市場(chǎng)的沖擊不大，影響甚微。

優(yōu)惠政策停止購(gòu)房成本將增加

2008年年底，為刺激房地產(chǎn)交易活躍，政府出臺(tái)了以營(yíng)業(yè)稅為主的優(yōu)惠政策，規(guī)定營(yíng)業(yè)稅年限劃定標(biāo)準(zhǔn)由5年改為2年，同時(shí)，不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收，暫免征印花稅等。這些措施對(duì)二手房的交易起到了明顯的促進(jìn)作用。

但這些優(yōu)惠政策大多都在2009年12月31日到期，若政策不能持續(xù)，直接的影響是加大購(gòu)房者的購(gòu)買成本，尤其是房齡在2～5年之間的二手房，受影響最大。

最近陳先生看中了一套總價(jià)為200萬(wàn)元的二手房，房產(chǎn)證已滿2年但未滿5年。我愛(ài)我家的置業(yè)顧問(wèn)給他算了一筆賬：若在現(xiàn)行政策下，陳先生需繳納3.3％的契稅和1％的個(gè)人所得稅(本應(yīng)由賣方承擔(dān)，但目前由買方承擔(dān)已成慣例，營(yíng)業(yè)稅同)，總額為200萬(wàn)元×(3.3％+1％)=8.6萬(wàn)元；若政策停止，則陳先生除要繳納3.3％的契稅和1％的個(gè)人所得稅外，還需繳納5.5％的營(yíng)業(yè)稅和0.05％的印花稅，總額為200萬(wàn)元×(3.3％+1％+5.5％+0.05％)=19.7萬(wàn)元，也就是說(shuō)，優(yōu)惠政策停止后，陳先生需要多承擔(dān)11.1萬(wàn)元的稅費(fèi)。

年底是否是購(gòu)房良機(jī)?

我愛(ài)我家的置業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，目前優(yōu)惠政策是否延續(xù)還不是很明朗，但他認(rèn)為一旦停止對(duì)二手房的影響會(huì)很大。這會(huì)導(dǎo)致來(lái)年的交易量下降，從而使得涉及稅費(fèi)的房屋所有人產(chǎn)生惜售心理，或轉(zhuǎn)價(jià)出售。

從近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，由于擔(dān)心優(yōu)惠政策不能延續(xù)，上海、北京等10月份二手房的交易量都出現(xiàn)了翹尾現(xiàn)象。我愛(ài)我家的置業(yè)顧問(wèn)分析，這是由于一些購(gòu)房人想趕上優(yōu)惠政策的末班車，加之房貸收緊之風(fēng)越吹越緊，使得這些購(gòu)房者將購(gòu)房計(jì)劃提前，導(dǎo)致交易量集中釋放。

對(duì)于什么時(shí)間是購(gòu)房者最佳的人市時(shí)機(jī)，我愛(ài)我家置業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)還有望在年底進(jìn)行調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會(huì)太大。他預(yù)計(jì)，2010年1～2月份會(huì)是相對(duì)利好的時(shí)間段。