購置學(xué)區(qū)房 資產(chǎn)巧打理

劉先生夫妻倆正值事業(yè)高峰期，收入較多，資產(chǎn)殷實(shí)。兒子今年5歲，明年就要上小學(xué)，為了讓孩子受到更好的教育，夫妻倆決定在教育資源相對(duì)較好的地區(qū)再購置一套房。目前，他們看中了一套市價(jià)為300萬元的學(xué)區(qū)房。

家庭狀況

資產(chǎn)：

劉先生，45歲，某民營企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。劉太太，40歲，某企業(yè)財(cái)務(wù)人員。他們?cè)诔菛|有一套100平方米的房子，市值約為150萬元，已還請(qǐng)貸款。另有一套60平方米的公房，市值約為70萬元。若兩套房出租，租金分別為4000元／月和1500元／月。定期存款70萬元，基金20萬元，股票10萬元。

收入／支出：

劉先生目前每月收入2萬元，劉太太為5000元。每月家庭支出約為7000元。

保障：

夫妻倆有基本社保，無商業(yè)保險(xiǎn)。

理財(cái)需求：

1，如果他們要購置這套學(xué)區(qū)房，該如何規(guī)劃?是以房換房，還是以租養(yǎng)房?如貸款，如何貸款最符合他們的實(shí)際情況?

2，在購置學(xué)區(qū)房的同時(shí)，家庭財(cái)務(wù)還要做怎樣的規(guī)劃?

家庭財(cái)務(wù)狀況分析

劉先生家庭的凈資產(chǎn)為320萬元，無負(fù)債。每年可結(jié)余資金為23.4萬元(若將100平方米住房自住，60平方米住房出租)。通過分析資產(chǎn)負(fù)債和收入支出情況(見表1)，可以看出，目前劉先生家庭的收支較平衡，財(cái)務(wù)狀況比較健康。最大的問題是家庭儲(chǔ)蓄率偏高，資金不能有效運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)增值。其次，流動(dòng)性比率嚴(yán)重高于參考值。另外，保障計(jì)劃中只有基本的社保，明顯缺乏充足的保障。

劉先生為他的孩子準(zhǔn)備在市區(qū)購買學(xué)區(qū)房的目標(biāo)十分明確，按照理財(cái)目標(biāo)的重要程度來進(jìn)行分類：重點(diǎn)為住房規(guī)劃，然后是其他方面的理財(cái)規(guī)劃。

購房規(guī)劃

所謂學(xué)區(qū)房，就是指在指定區(qū)域內(nèi)購房，其購房者本人的子女可就讀區(qū)、市、省級(jí)重點(diǎn)學(xué)校。一般該區(qū)域多為二手房，價(jià)格要高出同區(qū)域的普通住宅20％左右。

劉先生希望在市區(qū)購買一套價(jià)值300萬元的學(xué)區(qū)房，在不全部賣掉現(xiàn)有兩套住房的情況下，依照相關(guān)規(guī)定，首付不得少于40％，各檔利率上漲10％。即120萬的首付，貸款20年期，年利率為6.53％。

根據(jù)上述政策，劉先生家庭無法支付該套房的首付款，可分析以下兩種方案。

方案一：兩套房子全部賣掉 若賣掉兩套房，則會(huì)換取約220萬元的現(xiàn)金，加上原有的資產(chǎn)，可以一次性付清300萬房款，還將有20萬元的存款。在不影響生活質(zhì)量的同時(shí)，用兩套住房換取了一套學(xué)區(qū)房。弊端是少了一套住房以及其所帶來的穩(wěn)定房租收入，且沒有充分有效利用資金，未改變目前家庭財(cái)務(wù)中所暴露出來的問題。建議不要采用該套方案。

方案二：賣掉其中一套房子由于賣掉哪套房產(chǎn)再購買都需要貸款，因此選擇賣掉哪套就需要進(jìn)行分析。

由表2可以看出，賣掉100平方米的房產(chǎn)可以換取更多資金，使貸款額相對(duì)較低，同時(shí)每月還款額度較少。但犧牲的則是每月4000元的房租，以及較好的居住環(huán)境。相比于賣掉100平方米的房產(chǎn)，如果劉先生選擇賣掉60平方米的公房，雖然在還款上要多付出一些，但可以換來每月4000元的房租，不至于將自己的生活水平降低。

考慮到學(xué)區(qū)房多為二手房，其居住環(huán)境不一定特別理想，距離劉先生夫婦上班地點(diǎn)可能較遠(yuǎn)，因此在孩子完成學(xué)業(yè)之后，這套房子并不適宜長(zhǎng)期居住，保留100平方米的商品房則成為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

建議劉先生家庭首先賣掉60平方米公房獲得70萬元資金，并且賣掉股市中的10萬元股票，贖回20萬元基金，再取出50萬元存款，共150萬元作為學(xué)區(qū)房的首付。每月將100平米商品房進(jìn)行出租，獲得4000元房租。每月還款11210元，共20年期。由此劉先生家庭將擁有470萬元資產(chǎn)。每年結(jié)余將變?yōu)?3萬元。

保險(xiǎn)規(guī)劃

在規(guī)劃學(xué)區(qū)房的同時(shí)，需要針對(duì)家庭制定相應(yīng)的其他規(guī)劃，尤其以保險(xiǎn)規(guī)劃最為重要。因?yàn)橐坏┘抑谐蓡T出現(xiàn)不幸，另一方則將面對(duì)失去親人的痛苦以及高達(dá)150萬元的貸款債務(wù)，以及撫養(yǎng)年幼孩子的費(fèi)用。為了更好的規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，建議劉先生夫婦購買保額充足的商業(yè)險(xiǎn)。

考慮到劉先生是家中的頂梁柱，主要經(jīng)濟(jì)來源者，他的收入占到家庭總收入的70％。一旦劉先生出現(xiàn)問題，劉太太將以每月9000元的收入，償還每月高達(dá)11210元的房貸，這無疑是無法承擔(dān)的。

根據(jù)保障性原理，按照房屋貸款150萬元作為保額，由劉先生夫婦分配該保額，建議劉先生保額為1lOCi\"元，劉女士保額為40萬元。險(xiǎn)種上應(yīng)按壽險(xiǎn)、意外和健康險(xiǎn)的順序進(jìn)行規(guī)劃。

首先是壽險(xiǎn)，按照傳統(tǒng)意義上的壽險(xiǎn)搭配，應(yīng)該是一個(gè)低保額的終身壽險(xiǎn)附加一個(gè)高保額的定期壽險(xiǎn)，其好處在于以一個(gè)相對(duì)較低的保費(fèi)價(jià)格購買到保額較高的保險(xiǎn)，比較符合穩(wěn)健型家庭的理財(cái)需求。另外一種搭配方式是近期較為流行的，可以讓被保險(xiǎn)人購買萬能險(xiǎn)或者投連險(xiǎn)，最初擬定一個(gè)較高的保額，隨年限的變化可對(duì)保額進(jìn)行調(diào)整。

目前為保障房貸償還順利，劉先生非常適合投資投連險(xiǎn)。在最初擬定一個(gè)高保額，隨著累計(jì)還款增多，可以適當(dāng)將保額降低，從而最大化利用手中的資金。另外一個(gè)好處就是劉先生還可以通過每月的投資來為子女教育金和自己的養(yǎng)老金來進(jìn)行籌劃，可謂一舉多得。劉太太則可以做一個(gè)傳統(tǒng)型的保障搭配，保費(fèi)每年大約在6500元左右(20年期)。

劉先生和劉太太在完成壽險(xiǎn)保障的同時(shí)，還應(yīng)該關(guān)注一下意外和健康方面的險(xiǎn)種。

其他規(guī)劃

建議劉先生將10萬元作為家庭備用金，可采取一部分定期儲(chǔ)蓄，一部分購買貨幣基金。

對(duì)于長(zhǎng)期的理財(cái)目標(biāo)，應(yīng)該有15年后劉先生夫婦退休后養(yǎng)老金的籌備。按照目前的支出標(biāo)準(zhǔn)，3％的年均通脹率，預(yù)期壽命為90歲計(jì)算，劉先生夫婦的養(yǎng)老缺口達(dá)392萬元。可考慮拿出一部分資金先期投資，每月再定投5000元左右。按照每年10％的投資收益率計(jì)算，需要每月投資9471元才能夠填補(bǔ)該養(yǎng)老缺口。建議劉先生先投資5000元進(jìn)行第一步投資，日后有機(jī)會(huì)可以將該缺口填補(bǔ)完成。

子女教育金可以考慮用現(xiàn)有的10萬元一次性投資，投資時(shí)以穩(wěn)健型投資品種為主，主要投資債券或者債券型基金。

實(shí)施方案

通過分析，建議劉先生賣掉60平方米公房，出租100平方米的商品房，支付首付150萬元購買300萬元的學(xué)區(qū)房，每月償還貸款為11210元，貸款期20年。另外，劉先生家庭需要有5萬元的銀行存款以及5Z元的貨幣基金作為現(xiàn)金規(guī)劃的投資組合，劉太太需要投保終身壽險(xiǎn)附加定期壽險(xiǎn)，保額為40萬元，每年需交保費(fèi)2500元，期繳20年。劉先生需要購買一款投連險(xiǎn)來儲(chǔ)備夫妻倆的養(yǎng)老費(fèi)用，每月投資5000元。兩人還應(yīng)購買相對(duì)應(yīng)的意外險(xiǎn)和健康險(xiǎn)。最后他們二位為孩子投入10萬元購買債券類的產(chǎn)品，作為子女教育金的儲(chǔ)備。