超越萬科

住房商品化十年來的最好年景讓飽受擴張之累房地產商命運發生驚人逆轉

再好的電視劇10年不換主角也難言吸引力。在中國最具財富聚合效應的房地產行業，萬科把持頭名位置的時間幾乎與中國住宅商品化改革一樣長。但在10月19日，易居旗下的咨詢機構克而瑞發布的第三季度房地產企業TOP20報告中，萬科終于在數個單項指標上被新貴們擠下神壇。

第三季度的銷售榜上，恒大地產取萬科而代之。雖然在前二三季度銷售榜單上萬科仍以426億衛冕，但保利、綠地、中海3家企業與萬科不過百億差距。這與萬科2007年邁AS00億級別時這些房地產企業還在100多億徘徊的情形迥然不同。更進一步，在銷售面積上，萬科僅列恒大、綠地、保利之后。即使以前三季度計，萬科“賣掉最多房子的房地產商”的稱號也失手于恒大地產。若考慮衡量房地產企業未來發展的關鍵，萬科面臨的競爭壓力更大——在開工面積上，恒大地產以1700萬平方米稱雄，這一數字是萬科的3倍。而在土地儲備上，萬科在十強中名列第九。

在行情慘淡的去年，萬科從年初就以低價出售樓盤，并兩度大幅下調開工面積，堅決進行去庫存化，這使得萬科成為蕭條時期的最大贏家。而那些表現激進的房地產商如恒大則飽受資金鏈繃緊之苦。但在今年房地產市場自3月份開始的報復性反彈中，萬科的反應卻略顯保守，其追隨者們則因靈活調整戰略迅速上位。

8月份，萬科迷途知返，將全年新開工面積提升45％至585萬平方米。不出意外，萬科仍可能在2009年創造中國住房商品化改革10年來的最高銷售紀錄——600億元。

“這是歷史上最好的一年。”中國房地產研究會秘書長顧云昌評價說。顧是10年前中國住宅商品化的設計者之一。

市場爆發力的刺激作用顯而易見。全力沖刺IPO的恒大一改3年內將土地儲備擴至5000萬平方米的計劃，只用了3個月就達成這一目標。有關數據顯示，二季度地塊成交溢價率翻番的地塊僅有37％，在第三季度這一數字達到了57％。

但如同2007年房地產市場攀上巔峰后旋即冷卻一樣，迅速抬高的價格損害了成交量的上升曲線。從6月份開始，主要城市的成交量環比已出現下跌。至10月份，觀望再一次取代了“黃金周”。各地方收緊銀根的結果也開始顯現：三季度十大城市成交量環比下滑約15％。顧云昌向《環球企業家》指出，年底房地產市場可能會徹底回歸平穩走勢。

萬科或許因過于保守而遭受競爭者的壓力，但面對種種敏感的政策拐點，萬科仍是在不確定市場環境下最為穩健的玩家。而在市場瘋狂時瘋狂，在低迷時聽天由命的新貴們的風險倒是難以測算。

但好的一面是，中國房地產企業正呈現出明顯的豐富性。在20強俱樂部中，保利和中海憑借央企的信譽背書和上市融資通道開始發力，成為取代萬科的最有力爭奪者。而恒大依然延續了2007年以前的對規模驚人的偏愛，成為增長最快的房地產企業；除此之外，以每平方米1.7萬元的均價，位列銷售收入和銷售面積三甲的綠城集團則顯示出在商端地產領域實現規模化的可能；而以3500多元的超低價著稱世紀金源，僅憑分布于貴陽、合肥、鄭州、長沙的四個超級大盤即進ATOP20，其銷售面積更是沖到全國第六的位置。

中國的房地產市場化不過10年時間，對規模和速度的追逐仍是房地產商競爭的決定因素。穩健而均衡的萬科和它各有風格的競爭對手們到底誰能贏得長勢?未有定論。