淺議中國住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用法律制度

摘要：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不僅是物業(yè)合同的主要內(nèi)容，亦是建筑物區(qū)分所有權(quán)人的重要義務(wù)之一。《物權(quán)法》規(guī)定的缺失．物業(yè)合同主體錯位以及欠缺有效的監(jiān)督機(jī)制是當(dāng)下物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛頻發(fā)的原因。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的規(guī)范化應(yīng)當(dāng)以物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的法定性為切入點(diǎn)，在確立業(yè)主團(tuán)體的法律地位的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)費(fèi)用的請求權(quán)主體并建立完善的監(jiān)督機(jī)制。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；業(yè)主團(tuán)體；法定義務(wù)；中國住宅小區(qū)；法律制度

中圖分類號：D922．181 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X(2009)16-0094-02

一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀及存在的問題

中國物業(yè)服務(wù)業(yè)行業(yè)處于起步階段，物業(yè)服務(wù)的理論和消費(fèi)環(huán)境尚未成熟，在實(shí)踐中表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)糾紛所引起的訴訟逐年增多，且類型集中，涉及業(yè)主數(shù)量多。據(jù)北京市朝陽區(qū)人民法院提供的數(shù)字，2005年該院受理了超過7 000件物業(yè)糾紛案，而2004年這一數(shù)字為1 898件，2002年僅為194件。其中，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的案件歷年均占全部物業(yè)管理糾紛案件的90％以上。物業(yè)費(fèi)用收繳困難有著多方面原因，但在法律制度層面，主要存在以下問題：

1．物權(quán)法規(guī)定缺失

中國關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的法律規(guī)范主要體現(xiàn)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》以及部分地方人民政府的規(guī)章中。《物權(quán)法》對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的性質(zhì)沒有作出界定，只是在第83條規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會對拒付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主享有請求權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有的公用部分所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。區(qū)分所有權(quán)人作為共有權(quán)人的義務(wù)之一就是對共同費(fèi)用的分擔(dān)。物業(yè)服務(wù)目的是為了使小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)施處于適用的狀態(tài)，維持小區(qū)生活環(huán)境的舒適和安全，所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同負(fù)擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其地位沒有在《物權(quán)法》中得以體現(xiàn)，而是由法律位階較低的法規(guī)、規(guī)章來調(diào)整，不得不說是立法的遺憾。

2．物業(yè)合同主體不明確

物業(yè)服務(wù)合同一方主體系物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)屬無疑，而中國法律對合同相對方的規(guī)定卻不甚明確。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定，“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)……(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同……。”從這一條來看，業(yè)主可以是物業(yè)合同的主體。然而，《條例》第11、12條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。現(xiàn)實(shí)中不能排除部分業(yè)主不同意由集體決議所選聘產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會也就不能代理這部分業(yè)主訂立物業(yè)合同，因此，業(yè)主若成為合同的主體只能存在于兩種情形，一是全體業(yè)主一致同意選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議，由業(yè)主委員會代理業(yè)主訂立物業(yè)合同；二是當(dāng)物業(yè)小區(qū)只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會時，業(yè)主可直接與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。

《條例》第35條規(guī)定，“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同”。業(yè)主委員是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)代表業(yè)主大會從事物業(yè)管理活動、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并非是合同的主體。而且，合同另一方主體——物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是由業(yè)主大會選聘的，業(yè)主委員會沒有選擇合同另一方主體的自由。由此來看，業(yè)主大會似乎是物業(yè)服務(wù)合同的另一方主體。但是，業(yè)主大會又是以何種民事主體的身份加入物業(yè)合同中呢?有學(xué)者認(rèn)為，業(yè)主大會與合伙組織為性質(zhì)相同的民事主體，均為非法人團(tuán)體，因此可以適用《合同法》第2條中關(guān)于“其他組織”的規(guī)定，成為合同的主體。但值得注意的是，2002年10月公布的《條例》(草案)第8條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治組織。”草案將業(yè)主大會界定為自治組織。但正式公布的《條例》卻改為“業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益”，未提及業(yè)主大會的性質(zhì)。可以看出，立法者對業(yè)主大會的民事主體地位并非持有積極的態(tài)度。

3．物業(yè)費(fèi)用監(jiān)督機(jī)制不完善

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第12條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。”中國實(shí)踐中對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支出僅僅采取事后監(jiān)督的措施，但目前業(yè)主對建筑物區(qū)分所有和公共物業(yè)服務(wù)的理論尚未得到深刻的認(rèn)識，小區(qū)業(yè)主自治水平較低，參與物業(yè)自治管理的積極性不高，筆者認(rèn)為，這種方式尚不足以有效地監(jiān)督物業(yè)服務(wù)費(fèi)的整個運(yùn)行狀況。

二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的法律規(guī)制

1．確立業(yè)主團(tuán)體的概念和地位

業(yè)主團(tuán)體是指由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成的代表業(yè)主處理共同事務(wù)的實(shí)體陛組織。正如溫豐文先生所言：“為維護(hù)建筑物各部分之應(yīng)有機(jī)能、解救彼此間紛爭，進(jìn)而維護(hù)共同生活秩序，協(xié)調(diào)彼此間之共同利益，乃需要超越個人之團(tuán)體組織，以借該團(tuán)體組織力量，妥訂管理規(guī)約，設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，處理共同事務(wù)。”目前中國的業(yè)主自治結(jié)構(gòu)中，只存在業(yè)主大會和業(yè)主委員會，而對它們二者的上位概念——業(yè)主團(tuán)體，并沒有明確界定，使得作為意思決定機(jī)關(guān)即權(quán)力機(jī)構(gòu)的業(yè)主大會和作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會的存在失去了組織實(shí)體的依托與支撐。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條后半句的規(guī)定，“業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益”。實(shí)際上賦予了業(yè)主大會以業(yè)主團(tuán)體的職能，引起二者法律地位的混同。因此立法應(yīng)當(dāng)明確符合條件的業(yè)主團(tuán)體以法律意義上的組織形式和民事主體資格，使其以代表業(yè)主的實(shí)體組織參與民事法律關(guān)系，成為物業(yè)合同的另一方主體，這樣才能彌補(bǔ)主體缺位的困惑和尷尬。

2．實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)用的法定義務(wù)形式

現(xiàn)行立法將物業(yè)費(fèi)用規(guī)定為業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的對待給付義務(wù)，當(dāng)物業(yè)公司所提供的服務(wù)不符合合同約定時，業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的行為可以成立法律關(guān)于抗辯權(quán)的規(guī)定，但如果有個別業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻無法應(yīng)用這種合同法上的救濟(jì)手段。因?yàn)槠渌峁┑姆?wù)帶有公共物品的性質(zhì)，是為全體區(qū)分所有權(quán)人的利益而提供的服務(wù)，不可能因?yàn)閱蝹€業(yè)主的欠費(fèi)而停止對小區(qū)物業(yè)的維護(hù)與管理。因此，將繳費(fèi)義務(wù)單純定位于合同義務(wù)，在雙方債權(quán)的保障上存在不對等”。

在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，其地位等同于物權(quán)法所規(guī)定的專項(xiàng)維修資金。在每一個會計年度末，物業(yè)公司向業(yè)主委員會提交關(guān)于下一年度物業(yè)費(fèi)用的預(yù)算報告，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會，提交預(yù)算報告，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2，3以上的業(yè)主同意后，向業(yè)主收取這筆費(fèi)用并以業(yè)主團(tuán)體的名義支付給物業(yè)公司。物業(yè)費(fèi)用實(shí)現(xiàn)從約定義務(wù)到法定義務(wù)的轉(zhuǎn)化，可以使業(yè)主委員會免于對物業(yè)費(fèi)用的年度預(yù)算，減輕業(yè)委會的工作量，而且在很大程度上緩和業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。

3．完善物業(yè)費(fèi)用監(jiān)督機(jī)制

雖然《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，但對監(jiān)督權(quán)行使的主體、內(nèi)容和方式并沒有具體規(guī)定，而《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第12條所規(guī)定的監(jiān)督方式明顯存在滯后性。在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和公共維修基金都交給業(yè)主委員會管理的情況下，由于業(yè)主監(jiān)督權(quán)無法有效行使以及業(yè)主大會非常設(shè)性的特點(diǎn)，很容易造成業(yè)主委員會濫用職權(quán)，損害業(yè)主團(tuán)體或個別業(yè)主的利益，因此有必要建立更有效的監(jiān)督機(jī)制，以彌補(bǔ)目前法律、法規(guī)在這方面的缺憾。

筆者認(rèn)為，日本立法中的監(jiān)事會制度值得借鑒，在業(yè)主人數(shù)較少的住宅小區(qū)，可以由業(yè)主大會選舉三至五人組織監(jiān)督委員會，并實(shí)行任期制，一般以三年為宜，可連選連任。住宅小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多的，委員可增至五至七人。監(jiān)督委員會可以推舉一人擔(dān)任主任，由它全面負(fù)責(zé)監(jiān)督工作。監(jiān)督委員會不受業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)、管理和支配，在工作中只向業(yè)主大會負(fù)責(zé)，其主要任務(wù)是：監(jiān)督業(yè)主委員會處理住宅小區(qū)物業(yè)方面的全部日常事務(wù)性活動，就業(yè)主委員會向業(yè)主大會提出的年度報告提出自己的意見，并向業(yè)主委員會提出工作建議。在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用方面，監(jiān)督委員會有權(quán)利審查業(yè)主委員對物業(yè)費(fèi)用的收取和支出情況以及各種實(shí)物支出和工作經(jīng)費(fèi)，必要時可以聘請專業(yè)人員進(jìn)行審查。監(jiān)督委員會發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)用的收支出現(xiàn)問題時，應(yīng)當(dāng)采取必要措施并及時向業(yè)主大會報告。

三、結(jié)語

業(yè)主自治的目的在于確保其建筑物區(qū)分之專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)爭取有效的行使，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用制度作為業(yè)主財務(wù)自治的內(nèi)容，其重要性不言而喻。而目前立法、理論和實(shí)務(wù)上對業(yè)主團(tuán)體認(rèn)識的差異導(dǎo)致業(yè)主自治組織很難實(shí)現(xiàn)財務(wù)自治，進(jìn)而引發(fā)大量物業(yè)費(fèi)用糾紛。因此，在重新審視業(yè)主團(tuán)體這一概念的基礎(chǔ)上，將物業(yè)費(fèi)用界定為區(qū)分所有權(quán)人的共有義務(wù)，并加強(qiáng)對其的監(jiān)督管理是當(dāng)下解決物業(yè)費(fèi)用糾紛的途徑之一。