萬通地產：找準自己的邏輯

“現在的房地產市場是好還是不好?多數人的觀點是前景堪憂。但我的觀點恰恰相反，我認為房地產市場很好。看一個東西是好是壞，第一取決于你的眼光，第二取決于你看問題的角度。”萬通地產董事長馮侖在他的博客里這樣寫道。

然而單看不久前萬通地產公布的半年報，情況似乎并不樂觀。今年上半年公司實現營業收入60732.17萬元，同比下降73.11%;營業利潤9189.9萬元，同比下降86.57%;凈利潤7357.8萬元，同比下降73.97%。基本每股收益0.0726元。財報預計今年1—9月的凈利潤較去年同期下降50%以上。

和去年那份華麗的年報相比，萬通地產可謂“高臺跳水”。去年萬通地產的營收達到48億元，同比增長122.44%，實現歸屬于母公司所有者的凈利潤超過5億元，同比增長219.78%，基本每股收益1.0403元。

“房地產行業的特點是上一年播種，下一年收獲。”萬通地產住宅建設事業部總經理曹匯昆表示，拿2009年與2008年相比，今年萬通地產的日子其實更好過，現金流更充沛。如中報顯示，公司房地產業務營業利潤率達56.72%，比2008年同期增加3.94%。上半年公司經營活動產生的現金流量凈額達4.91億元，同比增加10.65億元，預收款項達21.07億元，比年初增加97.9%。

2009年馮侖50歲，知天命之年，可能是馮侖最忙的一年，也很可能是他近來最興奮的一年。3月26日，他出現在紐約，簽署了一份據他自己說是“世界上最具挑戰性”的合同——北京萬通實業股份有限公司正式與紐約和新澤西港務局簽署租約，成為紐約最高摩天大樓新世貿中心一號樓的“一號租戶”。

馮侖的春風得意還不僅在此。這之前的3月16日，萬通地產剛剛簽約與中體產業合作開發“三亞奧林匹克國際村”項目，項目總投資52億元、為期長達7年。這意味著萬通地產的事業版圖從北京、天津的戰略核心地帶又重新擴展到了它的起源地海南。

孩子大了總要換衣服。一向不以規模見長的萬通地產也逐漸意識到，保持一定量的土地儲備才能有更長足發展。曹匯昆透露:“萬通地產今年計劃新增土地儲備200萬平方米，如果一切進展順利，預計年底，公司土地儲備或可達到500萬平方米。”

7月8日，萬通地產與關聯方天津生態城投資開發有限公司簽署戰略框架協議，合作開發中新生態城。該啟動項目約為12萬平方米左右，這意味著萬通地產與萬科地產、 天房發展、嘉銘置業等一起成為了中新生態城首批入駐企業。12萬平方米的項目并不大，但在馮侖看來這是萬通地產進一步介入中新生態城的“敲門磚”。曹匯昆也表示，萬通更看重未來生態城對首批介入房企的土地優先獲取權以及各項優惠政策。

不久前萬通地產在北京懷柔龍山新新小鎮附近再次取得近1000畝土地，用于該項目的后期開發，建筑千萬級獨棟別墅項目。此前，龍山新新小鎮的開發規模已有1200畝左右。除此之外，7月17日，萬通地產還以4.8億元的價格從公開市場上獲得河北香河縣四宗占地面積800畝、建筑面積約53萬平方米國有土地的使用權。

不過曹匯昆強調，萬通不會激進拿地，更不會當地王。他說:“萬通對土地儲備不著重于數量，而主要提升未來單位土地的開發價值。”

為保證項目開發和土地儲備購置，萬通地產在資金方面已經做好了準備。去年10月獲批的不超過10億元公司債在今年10月進入發行程序，盡管耗時較長，但對于此前總資產為73億元的萬通來說，10億元資金意義不小。

在10月13日萬通地產公司債券網上推介會上，馮侖強調，未來三到五年將積極調整經營策略，在產品質量和服務水準上進一步提高，依靠細分市場，避免普通住宅的價格戰，以高品質和精準定位，在高端住宅市場中不斷擴大占有率;另外，未來三五年要逐步加大商用物業業務的比例，以抵御住宅市場波動帶來的風險。

馮侖曾不止一次表示萬通地產將擴大商業地產業務，目前商用地產占萬通地產開發項目的10%，業務收入則不到5%。馮侖透露，萬通地產計劃用未來10年時間將超過30%的業務轉為商業地產。

由于萬通地產早已避開了普通住宅市場，專門盯準30%高端人群，并把它的大多數項目放在經濟發展最快的天津濱海新區，錯開了爭搶市場的風口浪尖。馮侖說，這就叫戰略，會下這種棋的人才叫有眼光，這樣的企業才能不敗。在善于思考的馮侖帶領下，萬通正在找準自己的邏輯。

曹匯昆強調，萬通地產京津布局目前已經實現，按照公司制定的銷售目標，截至6月30日萬通各個項目基本都超額完成了全年計劃，并已經重新設定了挑戰性的目標。公司新的目標是突破年銷售額40億元，“希望能創歷年最好業績”。