密切關(guān)注房產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步放大

自2009年第二季度以來(lái)，京滬深等城市房?jī)r(jià)快速飚升，因其逆勢(shì)上漲快，影響大，如果不加以遏制，將很快蔓延全國(guó)而推高各地房?jī)r(jià)，居民剛釋放出來(lái)的消費(fèi)需求將受到抑制，房產(chǎn)理性調(diào)整也會(huì)終止，甚至危及整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的全局。因此，擠出房產(chǎn)泡沫，防止向全國(guó)蔓延，是當(dāng)前保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

泡沫集中在一、二線城市

種種跡象表明，中國(guó)龐大的房產(chǎn)泡沫有在一、二線城市集中并進(jìn)一步放大的趨勢(shì)，對(duì)此要有更加充分的認(rèn)識(shí)。

房?jī)r(jià)接近歷史高點(diǎn)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)，2009年第一季度環(huán)比下降，第二季度環(huán)比逐漸上升，6月份環(huán)比上漲0.8％，比5月份擴(kuò)大0.3％。如果單看全國(guó)均價(jià)，并不能發(fā)現(xiàn)多么嚴(yán)重的問(wèn)題，但由于全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展嚴(yán)重不均衡，且以一手房為主導(dǎo)，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)無(wú)法真正反映部分城市房?jī)r(jià)快速飚升的現(xiàn)實(shí)。事實(shí)上，2009年上半年北京房?jī)r(jià)同比上漲40％，上海、深圳、廣州、天津等地的房?jī)r(jià)上漲均在10％～30％，不少一、二線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始達(dá)到2007年時(shí)的歷史高位。

投資需求占據(jù)主導(dǎo)

無(wú)論從銷(xiāo)售額還是銷(xiāo)售面積上來(lái)看，2009年上半年的房產(chǎn)住房銷(xiāo)售狀況已經(jīng)超過(guò)泡沫巨大的2007年。住房銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)主要由一、二線城市帶動(dòng)，特別是京、滬、深、廣4大城市。從5、6月份開(kāi)始，這些城市的住房銷(xiāo)售模式發(fā)生了根本性的變億，即住房銷(xiāo)售由消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向投資主導(dǎo)。這種情況在深圳最為嚴(yán)重，大量資金進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)炒作。同樣，北京這兩個(gè)月的需求主導(dǎo)者是外國(guó)居民、外地居民、拆遷戶(hù)和投資者等。當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)以炒作者為主導(dǎo)時(shí)，房?jī)r(jià)短期內(nèi)就會(huì)被迅速推高。

市場(chǎng)供應(yīng)仍然充足

主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

土地庫(kù)存 北京的土地拍賣(mài)中又出現(xiàn)了所謂的地王，但實(shí)際只是個(gè)案。全國(guó)現(xiàn)有土地庫(kù)存量至少50個(gè)月才能消耗完畢，以上海為例，累計(jì)未開(kāi)發(fā)面積對(duì)累計(jì)購(gòu)置土地面積的占比為54％。

商品房庫(kù)存 盡管商品房銷(xiāo)售快速增加去庫(kù)存很快，但就全國(guó)總體而言，消耗現(xiàn)有房屋庫(kù)存約需35個(gè)月，消耗現(xiàn)有住宅庫(kù)存約需25個(gè)月。即便目前房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量回升的局面可以持續(xù)，庫(kù)存壓力仍要在10個(gè)月以后才能減輕。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)同比下降，意味著大力增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭減緩，但不會(huì)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生決定性影響。而且由于預(yù)售制度和生產(chǎn)周期的存在，這種影響將至少滯后2～3年。

局部性的泡沫更可怕

對(duì)上半年房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行總體判斷，中西部地區(qū)，特別是二、三線以下的城市，房產(chǎn)市場(chǎng)仍然供大于求，市場(chǎng)剛開(kāi)始啟動(dòng)；東部地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，但4大一線城市在國(guó)外投資者、炒作者和外地居民爭(zhēng)相涌入的背景下，房產(chǎn)泡沫進(jìn)一步積累。

按照房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及各地政府房管部門(mén)出來(lái)的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)不是一般的繁榮，而是超過(guò)了2007年房產(chǎn)泡沫四起時(shí)的繁榮，住房銷(xiāo)售的迅速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)的快速飚升、一塊又一塊的地王出現(xiàn)……無(wú)論從當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是從房產(chǎn)市場(chǎng)本身的內(nèi)在發(fā)展邏輯來(lái)說(shuō)，這不僅與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)性相悖，也與市場(chǎng)邏輯的內(nèi)在性相悖。

易引發(fā)連鎖反應(yīng)

房產(chǎn)政策的累積效應(yīng)、房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期改變、地方政府托市、國(guó)外大量熱錢(qián)涌入房產(chǎn)進(jìn)行炒作和銀行信貸超高速增長(zhǎng)等，這都是導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫進(jìn)一步積累的重要原因。國(guó)內(nèi)股市重新進(jìn)入上行通道也對(duì)高房?jī)r(jià)起到了推波逐浪的作用。7月份上證綜指一度突破3400點(diǎn)，累計(jì)上漲90％以上，而一些題材股、小盤(pán)股上漲幅度還更大。一些投資者在股市賺錢(qián)后，有可能進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。加上目前不少媒體在大力宣傳通脹預(yù)期，更促使投資者利用銀行金融杠桿涌入房產(chǎn)市場(chǎng)。

投資者涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)可以制造房產(chǎn)繁榮，但這種繁榮很快就會(huì)被吹起的泡沫所取代。這不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時(shí)還對(duì)居民消費(fèi)有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，不利于居民擴(kuò)大內(nèi)需。房產(chǎn)市場(chǎng)成為一種主要的財(cái)富轉(zhuǎn)移機(jī)制，讓居民的財(cái)富分配越來(lái)越不合理，兩極分化嚴(yán)重，社會(huì)沖突與矛盾由此而起。通過(guò)無(wú)限信貸擴(kuò)張吹起的房產(chǎn)泡沫過(guò)程，也是銀行風(fēng)險(xiǎn)聚積的過(guò)程，并由房產(chǎn)泡沫引起銀行危機(jī)及金融危機(jī)。

4大城市房?jī)r(jià)飚升，不僅會(huì)抑制剛釋放出來(lái)的消費(fèi)需求，也會(huì)在強(qiáng)烈的示范效應(yīng)下引發(fā)各地房?jī)r(jià)追漲，剛剛啟動(dòng)的市場(chǎng)又會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售下降，全國(guó)多數(shù)地方的房產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免重新陷入僵持狀態(tài)。而東部地區(qū)的房?jī)r(jià)在進(jìn)一步炒作上漲之后，累積起來(lái)的房產(chǎn)泡沫也將不可避免破滅。這樣，不僅會(huì)延緩整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整與復(fù)蘇，也讓房產(chǎn)發(fā)展不可持續(xù)。

亟待泡沫擠出

對(duì)于國(guó)內(nèi)一些地方的房產(chǎn)泡沫積累，政府為了達(dá)到保增長(zhǎng)目標(biāo)，只表示謹(jǐn)慎關(guān)注，并沒(méi)有采取新的政策來(lái)應(yīng)對(duì)及調(diào)整。如果這種情況再蔓延幾個(gè)月，估計(jì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的泡沫會(huì)越吹越大。當(dāng)吹大到一發(fā)不可收拾時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。因?yàn)椋叻績(jī)r(jià)不僅帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)上的許多問(wèn)題，也會(huì)觸發(fā)不少政治及社會(huì)問(wèn)題，會(huì)引起整個(gè)社會(huì)的對(duì)立與沖突。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，當(dāng)前主要發(fā)生在一、二線城市的房產(chǎn)泡沫在什么時(shí)候破滅?這種破滅對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響?民眾如何來(lái)應(yīng)對(duì)?可以說(shuō)，房產(chǎn)泡沫能否破滅取決于政府的宏觀政策，取決于這些宏觀政策在什么時(shí)候出臺(tái)。比如信貸政策收緊將對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，而且這種政策收緊將是逐漸的而不是突然的，因此房產(chǎn)泡沫有可能不是破滅而是擠出。

當(dāng)前，第二套住房政策及物業(yè)稅的推出對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)最為重要，民眾要密切關(guān)注這種政策的變化及執(zhí)行情況。還有，房產(chǎn)泡沫吹大總是要破滅的，對(duì)此應(yīng)加以密切關(guān)注。2008年股市泡沫破滅的教訓(xùn)應(yīng)該讓人記憶猶新，投資者決不可太貪婪。