廈門酒店式公寓消防安全管理對策初探

酒店式公寓起源干20世紀70年代的歐洲，是當時旅游區內出租給游客，供其臨時休息的場所，由專門管理公司進行統一管理，既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。21世紀初期，作為改革開放的窗口和著名的風景旅游城市。廈門開始出現酒店式公寓并很快盛行起來，經過幾年的發展，在原有基礎上已經形成自己的特點。酒店式公寓已經不僅僅是公寓或酒店的功能，而是發展成集商務會客、休閑度假、居家自住、商業投資等多種功能于一身。然而。對于新派生的事物，如何將國家有關規范與廈門特區具體情況相結合，規范消防安全管理是擺在消防部門面前的一項亟待解決的難題。

一、廈門市酒店式公寓現狀

通過深入調研，近年來，廈門酒店式公寓主要呈現以下六個方面主要特點：

㈠發展速度快。2005年7月前，廈門市僅存在4家酒店式公寓，2006年3月迅速發展至近100家，今年4月達到373家。目前經營主體超過100家，有房間5000余間(套)，房產總價值約20億元，從業人員lOOO余人。

(二)經營區域較為集中。主要分布在交通便利的車站、碼頭附近和商業繁華地帶，主要在單身公寓等高層民用住宅里，但也有少數在商品房內，在房屋未出租的空檔提供一日租或鐘點房。

(三)經營范圍廣，經營方式靈活。大多數經營者向工商部門登記取得了《營業執照》，經營范圍包括酒店管理、物業管理、房地產代理等。經營者既有專門酒店式服務管理公司，也有打“擦邊球”的物業中介單位，他們將分散于個人的公寓大量承租下來后，集中管理，為旅客及其他租住人提供短期住宿服務。

(四)同一公寓樓多家單位經營，客房交叉。如位于廈禾路268號的源通中心共有29個樓層676戶，有7家酒店管理公司分別向業主租賃133間(戶)公寓作為接待旅客住宿的場所。酒店式公寓的機構設置和管理模式與星級酒店相似，設有駐店經理、前廳部(總臺)、客房部等。

(五)收費便宜，市場較好。經營單位主要是通過網上訂房與相關單位簽訂協議，刊登、張貼、發放廣告，以及住客推介、請人拉客等多種方式招徠旅客。客房裝修及配置與二、三星級酒店相似。但收費更便宜，根據房間提供的設施及大小，每間每天收費100至200元，豪華間300元左右。據調查，入住率基本保持在70％以上。

(六)經營收費項目多樣，手續合法。經營公司收費經物價局批準，并執行旅館價格調節基金，向稅務機關繳納營業稅，使用的發票有房屋出租專用發票，也有市地稅局統一印制的。廈門市賓館、旅館業(住宿)專用發票或“廈門市服務業統一發慕”，收費項目填寫“房費”。

二、設立酒店式公寓的建筑消防安全條件狀況

廈門酒店式公寓大部分設在已通過消防驗收合格的高層公寓樓。經營者將公寓樓的部分樓層的房間集中起來管理，運行一種“名為公寓，實為酒店”的管理模式。然而公寓樓功能變為旅館后，建筑類別轉變為公共建筑。按公眾聚集場所進行嚴格要求，火災危險性和相應的消防安全要求均大大提升，所以從嚴格意義來說，這些所謂的酒店式公寓并不具備作為對外經營場所消防安全條件。以建筑高度不超過100米的一類高層民用建筑為例，主要表現在幾個方面：

㈠從消防設施上看，公共建筑比民用建筑要求嚴格得多。

1、消防疏散設施方面，酒店、賓館作為公共建筑必須滿足雙向疏散或袋形走道的相關規定。其疏散寬度是按照人員數來核算的，且其疏散樓梯間的最小凈寬為1.2米。而作為住宅使用的民用建筑疏散樓梯的最小凈寬為1.1米。

2、在消防用水方面，一類高層普通旅館室內消防用水量為40L／s，室外消防用水量30L／s火災延續時間按3.00計，折算消防總用水量為540噸：一類高層普通住宅室內消防用水量為30L／s，室外消防用水量20L／s，火災延續時間按2.00計，折算消防總用水量為252噸。

3、在消防電梯設置方面，作為住宅使用的高層建筑中，只有塔式住宅以及十二層及十二層以上的單元式住宅或通廊式住宅需要設置消防電梯，而一類公共建筑及超過32米的二類公共建筑則都應設置消防電梯。

4、在自動消防設施上看，酒店、賓館的客房均要求設置火災自動報警設施，自動噴水滅火系統及火災應急照明裝置，而屆住建筑則只需在公共部位設置自動消防設施。

㈢從建筑內部裝修上看，酒店、賓館客房內所有裝飾、裝修材料均應符合《建筑內部裝修設計防火規范》的規定，采用不燃材料或難燃材料，窗簾一類的絲、毛、麻、棉織品應經過阻燃處理。而作為純住宅使用的公寓，對于住戶自家的裝修材料無相關的防火要求。

(三)從管理上看，酒店、旅館客房作為防火重點部位，房內應配有禁止臥床吸煙的標志、應急疏散指示圖、賓館客人須知及賓館、飯店內的消防安全指南，房內除了固有電器和允許旅客使用的電吹風、電動剃須刀等日常生活的小型電器外，禁止使用其他電器設備。服務員在整理房間時要仔細檢查，對煙痰缸內未熄滅的煙蒂不得倒入垃圾袋：平時應不斷巡邏查看。發現火災隱患應及時采取措施。酒店、旅館店必須落實消防安全責任制，建立健全各項消防安全管理制度，依法履行自身消防安全管理職責，定期組織防火檢查，消除火災隱患，加強員工消防教育培訓，制定并經常演練滅火、疏散預案。

(四)從法律程序上看，作為對外經營的公共場所，酒店、旅館在開業前除了取得相關的建筑審核驗收文書外，還應申報開業前消防安全檢查，在取得消防安全檢查合格文書后，方能開業。

三、公酒店式公寓存在主要消防安全隱患

公寓樓作為民用住宅雖已經消防部門審核同意使用，但經營者未經建設規劃部門批準，將民用住宅改為經營性質的酒店，改變了公寓樓的使用功能，有的還進行了二次裝修，且未經消防部門驗收，存在不少消防安全隱患。

(—)沒有取得消防前置審批許可。很多酒店式公寓經營者借物業管理之名，行旅館業經菌之實。廈門思明、湖里兩區的118家酒店式公寓中，有103家酒店式公寓取得工商部門的“營業執照”審批，但其注冊登記的經營范圍是：房屋出租、物業管理、酒店管理或酒店管理咨詢，未涉及旅館、客房經營范圍。根據相關法規，經營旅館業在工商登記注冊之前，必須實行前置審批，取得公安機關《特種行業許可證》和公安消防驗收許可。但上述103家酒店式公寓因以房屋出租、物業管理等名義在工商登記注冊，避開了旅館業經營必需的前置審批，均未取得《特種行業許可證》和消防驗收審批。

(二)消防設施無法滿足現實需要。由于大部分酒店式公寓是按普通民房標準進行建造。作為整幢建筑物雖已經消防審核驗收，但經營者往往擅自改變用途，二次裝修后，消防設施不完善，疏散通道不暢通，不符合旅館業的消防安全要求，存在諸多消防安全隱患。要是發生火災事故，極易造成群死群傷和重大財產損失。

(三)消防管理責任不落實。由于酒店式公寓以出租房屋之名，行旅館業經營之實。如果公安機關按旅館業來管理，他們大多又沒有辦理“特種行業許可證”和“消防安全許可證”。如果按照出租房屋來管理，而這些酒店式公寓又是以旅館業的形式進行經營，提供酒店式的服務，客人大多是短期住宿，有的住一、二天，有的住幾小時。酒店式公寓這種介于出租房屋和旅館業之間的特點，導致目前管理主體不明確、管理責任不落實，加上業主從追求經濟利益出發，千方百計躲避檢查，失控漏管現象普遍存在。

四、規范酒店式公寓消防管理的對策

廈門市政府對規范酒店式公寓管理十分重視。2006年11月，市政府辦公廳組織公安、消防、安監、旅游、工商、衛生、法制等部門及思明區政府組成課題調研組，對全市酒店式公寓的現狀、管理情況開展調研，2007年6月，聯合起草《廈門市酒店式公寓管理辦法》，(簡稱《辦法》)，以征求意見稿形式報市政府。《辦注》明確提出酒店式公寓經營者必須按照開辦社會旅館的要求，依照有關法律、法規辦理相關許可后方可營業，酒店式公寓比照旅館業要求進行管理。筆者通過調研和參與《辦法》的起草，對規范酒店式公寓消防管理提出如下對策。

(一)將酒店式公寓定義為旅館業。“酒店式公寓”與“酒店式公寓”的區別在于，前者是居住建筑，而后者是旅館建筑。公寓式酒店指按公寓式(單元式)分隔出租的酒店，應按旅館建筑處理。各職能部門應視其為酒店、賓館進行消防監督管理。

(二)制定相應消防技術標準。鑒于廈門市酒店式公寓的現狀，筆者認為可按照“疏堵結臺，劃線管理”的方法，在確保場所基本消防安全的前提下，制定相應的“酒店式公寓消防技術標準”，對酒店式公寓進行分類管理，通過消防技術手段，幫助具備條件的酒店式公寓達到相應的消防安全條件：1、利用多層、高層已建公寓、住宅整幢改為酒店式公寓的，原則上按多層、高層公共建筑的要求進行改造：2、利用多層、高層已建建筑的部分公寓、住宅樓層改為酒店式公寓的，可在滿足防火分隔、安全疏散要求以及防排煙要求的前提下，適當放寬對其他消防設施的要求。可設置簡易噴淋系統和獨立式火災自動報警裝置來滿足消防安全要求。

(三)從源頭上嚴格消防審核。應嚴格酒店式公寓的審批程序，鑒于居住建筑與公共建筑在消防安全要求上的種種不同及增設消防設施的難度。規劃部門在審批建筑變更申報時，對與居住建筑中部分樓層變更為酒店、賓館的申請應予慎重考慮。消防部門在受理二次裝修時，必須以建設規劃為前置條件，根據專項管理辦法對不同類型的酒店式公寓改造進行消防設計審核。酒店式公寓業主應在改造工程完工后申報消防驗收，合格后方能投入使用。50張床位以上的酒店式公寓還應向公安消防機構申報消防安全檢查，取得《消防安全檢查意見書》，管理人員應當參加公安消防部門組織的培訓，取得消防安全崗位上崗證書，酒店式公寓應當建立消防安全責任制。配備必要的消防設施，設立消防安全警示標志，酒店式公寓方能正式對外營業。

(四)開展分類清理整治。針對當前酒店式公寓存在的實際問題，加大政府職能部門聯合執法能力，區別情況開展分類清理整治。對場所符合開辦旅館業條件的，督促經營單位依法申請消防相關手續和各種行業許可證。納入旅館業管理范圍。已經取得《營業執照》，但未取得姘寺種行業許可證的酒店式公寓，對不符合辦理《特種行業許可證》條件的或經整改確實無法符合條件的場所，及時函告工商行政管理部門依法予以取締。對拒不接受整改或未在限期內整改的經營者或者經營場所，應直接進行處罰，強制予以取締。

(五)制定專項管理辦法。政府在法律規范允許的范圍內，制定較為詳細，可操作性強的酒店式公寓管理辦法，主要明確酒店式公寓要經消防部門審核驗收合格后，取得《建筑工程消防驗收意見書》，必須取得開業前《消防安全檢查意見書》，管理人員應當參加公安消防部門組織的培訓，取得消防安全崗位上崗證書。酒店式公寓應當建立消防安全責任制，配備必要的消防設施，設立消防安全警示標志。

(編輯／陳志華)