淺談房地產開發成本控制

摘要: 房地產開發企業要求工期短，投資效益好.所以，必須對項目投資實施全過程的有效的成本控制，從組織、技術、經濟、合同等方面挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益.特別重視設計階段，投標階段，施工階段竣工結算階段的工程造價控制.

關鍵詞: 房地產;成本;控制

我國的房地產開發經歷了計劃經濟階段和市場經濟兩個階段，這必然決定我國房在產開發成本控制也經歷兩個階段，即計劃經濟階段房地產開發的成本控制和市場經濟階段房地產開發的成本控制，在計劃經濟階段，房地產項目成本控制是政府行為，主體是政府，企業按政府指令參與項目成本控制，主要依靠定額體系在各階段確定項目成本，從而建立項目成本控制目標，該目標是由建設行政主管部門根據社會平均水平編制的，是把統一的尺子，全社會都一樣，故決定了成本控制目標缺乏競爭性。而在市場經濟階段，房地產項目成本控制是企業行為，主體是企業，項目成本控制既是企業生存的需要，也是商人獲得利潤最在化的需要，但房地產項目是個公眾項目，產品對公眾安全和利益產生具大影響，故政府建設主管部門必須對參與房地產項目的主體行為進行規范，制定市場行為準則，在市場經濟階段，房地產項目成本控制主要依靠計劃經濟沿襲下來的定額和清單來規范開發項目參與主體的競爭行為，從而引入競爭機制來控制房地產項目開發成本。

眾所周知，隨著中央宏觀調控政策的步步落實，隨著國家對參與房地產開發項目主體行為越來越規范，隨著房地產項目開發成本越業越透明，隨著房地產銷售市場競爭越來越激烈，房地產開發企業的暴利時代已經遠去，微利時代正在悄然向我們走來;按產業生命周期劃分房地產行業已進入了成熟期，成熟期產業特點就是低成本、競爭激烈，任何行業進入成熟期都要進行一次殘酷的洗牌，其實房地產行業洗牌大幕已經悄然拉開，作為房地產企業，房地產開發商如何在這次行業洗牌中立于不敗，加強成本控制顯然是這些選擇之一，也是重要措施。

房地產企業加強成本控制應從以下幾個方面進行控制。

第一、全員參與成本控制。全員營銷說的比較多，其實，成本控制也是必須全員參與的，不是一個人，一個部分就能完成的，它必須要全公司所有的人來參與，讓成本控制成為企業文化的一部分，成為員工行為習慣。

第二、全方位控制。房地產開發企業成本控制并不是某一方面或某些方面加強控制就可以了，它必須深入到整個企業的所有方面，包括大的方面，同時也包括小的方面，使成本控制滲透到企業的所有角落。據報到，北京奧運會組委會成立的第一個文中就有一項規定，奧組委所有部門打印紙必須雙面打印，我們如何理解這么大的一項奧運工程，一號文中提到小小的復印紙問題，這其實反映了奧組委想透過這一小小的復印紙來教育員工，成本控制要從小處著手，不要以小而不為，同時通過這一員工時時接觸的復印紙來時時提醒員工成本意識，培養員工把節約當成工作的一種習慣。

第三、全過程控控制。項目開發各階段成本可控度圖可以很直觀的看到各階段的投資累計量和各階段的成本可控度。根據這一曲線我們可以直觀地看到，隨著項目開發的深入，投資會越來越大，而成本可控度卻越來越低;根據成本可控度曲線圖，我們將項目開發全過程成本控制分四個階段，第一個階段為立項規劃階段;第二個階段為施工圖設計階段;第三個階段為招標階段;第四個階段為施工和竣工結算階段。下面分別分析在房地產開發各個階段成本控制。

第一階段、立項規劃階段。本階段對項目開發成本影響最大，在這一階段成本控制方法有一重要理論就是價值工程理論，房地產企業應按這一理論，對項目進行分析，確定重點從哪些方面，并如何提高項目價值，從而提使項目效益最大化。運用價值工程理論對項目進行效益最大化分析主要方法是運用價目價值工程公式是V=F/C(其中V代表價值，F代表功能，C代表成本)，對項目價值、功能、成本進行分析，具體方法如下:

1、提升項目價值有五個途徑

① F ↑C→;

② F →C↓;

③ F ↑C↓;

④ F ↑↑C↑;

⑤ F ↓C↓↓;

2、運用價值工程對項目進行價值分析的目標是為了提升項目的價值，根據上面對分析，提高項目價值的途徑主要有五種，而實現這五種途徑的重點是進行功能分析。如何全面、客觀、廣泛地進行功能分析是運用價值工程進行項目分析的關鍵，進行功能分析的方法主要有:頭腦風暴法、專家會議法、德爾菲法、交鋒式會議、混合會議法等方法。很多人認為價值工程是理論，書本上寫的，與現實很遠，實際工作中根本用不上，其實不是這樣的，價值工程理論在現實中用的很普遍。例如:開發商在開發過程中經常因為戶型設計不理想，在施工過程中將已砌好的墻拆除再在別的位置重砌，為減少這一問題，有些房地產公司在進行戶型設計時，組織所有員工對戶型進行討論，提出意見，然后再整理員工意見，根據員工的意見修改方案，再把修改的方案拿來再進行討論，直至最后戶型定型，這樣雖然不可能完全解決戶型問題，但肯定能減少此類返工問題。其實這一方法就是典型的運用交鋒式會議，進行功能分析，它是通過成本基本不變的情況下提高使用功能途徑，從而提升項目價值。

房地產開發商應在立項規劃階段能全面合理務實地運用價值工程對項目價值進行分析研究，從而使項目價值最大化，從而使項目開發利潤最大化，保證項目開發收益。

第二階段、設計階段。本階段對項目開發成本的可控度僅比第一階段低，本階段主要有三種方法，第一種是限額設計，第二種是采用兩院制優化設計，第三種是控制設計質量，特別是施工圖設計的質量。

1、限額設計方法。主要是在向設計人下達設計任務書時，對重要經濟技術指標進行限額，即設計圖紙重要經濟技術指標不得超過限額指標，如超過限額指標需自行優化，如實際設計圖紙經濟技術指標低于限額指標發包人將給予設計人一定的獎勵。當然，限額指標必須科學、合理，指標過高達不到限額的要求，過低保證不了設計結構安全和質量。限額設計的初級階段是僅對含鋼量、砼、水泥用量進行了限額，而限額設計的高級階段是對滿足功能的情況下對全部造價進行限額，甚至是全壽命周期成本進行限額，限額設計高級階段運用是一個非常復雜的問題，雖然國外有成功的案例，但目前國內運用的不是太多，主要存在一些技術問題，如功能如何描述，考核指標如何細劃等問題，但全過程限額設計在肯定會成為一個趨勢，將來這些技術問題肯定會被逐步解決，慢慢走到這一步的。

2、采用兩院制對設計院設計的圖紙進行優化設計。即設計圖紙由設計院設計好后，再請另一家設計院對設計圖紙進行審核、優化，對設計圖紙中不合理部分進行調整，一般優化設計單位的報酬主要由兩部分組成，一部分為基本費用，另一部分根據優化設計節省的費用，提取一定比例作為報酬。采用兩院制既是對第一家設計單位是個促進，更能彌補設計中的一些不足。

3、控制設計圖紙質量

在設計階段限額設計固然對控制成本很重要，我覺得控制設計圖紙質量比限額設計更重要，雖然，控制設計圖紙質量在文獻資料里很少提及，因為設計圖紙的質量將來可能會引起設計變更，從而使項目成本增加。因為設計變更，使承包人繞過招標，從而提高項目成本;其次，設計變更下發遲了，工程已施工完成，要拆除重來，顯然會增加成本。

另外，加強圖紙會審工作。加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在設計出圖前，組織總工辦、工程部、資產經營部，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來變更，造成經濟損失。

其次，加強設計變更管理。杜絕不合理的設計變更，對確實必須發生的設計變更，我們采取的方法是，必須有副總經理以上的領導簽字方可生效，同時分清變更是那方的責任，及時進行經濟處罰，做到心中有數。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發生的變更，從而杜絕施工單位利用設計變更增加工程。

設計質量對開發成本影響是很大的，開發商在這方面還是應該加大管理力度。

第三階段、招標階段。通過招投標引進竟爭機制，可以降低工程成本。對施工單位的選擇應該比較慎重，因為施工隊伍的優劣關系到建設單位工程造價控制的成敗。選擇施工隊伍主要考察施工企業的建設業績、資信情況和技術裝備等。優先考慮近期建設業績與我們欲建工程相同的施工企業，而且特別要求創此建設業績的項目經理來出任項目經理，還要求施工隊伍的資信可靠、資金不足的企業可能將工程款進行設備的投入;負債經營的企業可能將工程款充抵企業債務，這些都是造成工程款難以到位，制約工程進展，影響投資效益，再者是要求施工企業具有足夠的技術實力，它不僅使施工企業自身的生產、經營實現高效、優質、低耗，也使施工企業能有實力在工程造價上給建設單位合理的優惠。同時嚴格掌握工程招標條件，認真編制工程標底的標書，做好評標定標工作，以中標價為基礎通過談判、協商確定合同及合理工期，工程招標應采取公開招標或邀請招標，杜絕議標或變相議標。

第四階段、施工與竣工結算階段。這一階段成本可控度雖然很低，但在我們公司現階段是成本控制的重點階段。這一階段成本控制的特點是設計、招標、簽訂合同工作已經完成，即所有合約都已形成，作為合同的一方，我們的重點是研究合同，研究招標文件，嚴格按照合同，維護本方的權利，但是，由于建筑市場的現狀及房地產開發企業自身的合約管理水平，我們有些時候還會運用一些超合同的手段來控制成本，這是在建筑市場特定歷史階段的產物，在現階段它有它存的空間，也有存在的必要，但是我們必須努力提高自身素質，來減少或避免用超合同的手段來控制成本，而采用合同的手段來控制成本。施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程簽證，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，控制變更的關鍵在開發商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生，為了確保工程簽證的客觀、準確，我們首先強調辦理工程簽證的及時性，一道工序施工完，時間久了一些細節容易忘記，如果第二道工序又將其復蓋，客觀的數據資料就難以甚至無法證實，對簽證一般要求自發生之日起20天內辦妥，其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖、施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價、簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通，要加強預見性，盡量減少簽證發生，預算人員要廣泛掌握建材行情，在現行材料價格全部為市場價的今天，如果對材料市場價格不清楚，就無法進行工程造價管理。如何運用合同手段來控制成本，這首先要求我們的管理人員必須要提高素質，熟悉相關法律、法規、政策，對合同、招標文件、投標文件、定額等要認真研究，充分利用相關文件中規定對我們有利的，盡量避免對我們不利的。