“后世博”時代的地產商機

在城市化與城市更新、城市建設與舊城改造方面，世博會對上海無疑具有超越國界與超越時空的重要價值

上海是一個傳奇的城市，應該說上海有三次傳奇經歷：第一次就是上世紀30年代，第二次就是上世紀90年代浦東開放開發，第三次我認為就是2010年世博會，以及世博會之后上海的發展。三次傳奇的經歷也表明了整個上海城市發展的三次飛躍，而且一次都比一次精彩，每一次都是上海自身的能量在一步步提高。經過2010年上海世博會這樣一次整個城市經濟建設發展之后，我認為會有新的投資商機，也會有新的城市地標出現，并且將長期造福于上海經濟發展和人民生活提高。

對城市的意義空前絕后

從這屆世博會的主題“城市，讓生活更美好”來看，直接與城市建設和人民生活有關，而城市建設和人民生活這兩個方面皆與房地產業高度相關。從很大程度上講，2002年上海申辦世博的成功，正是得力于這一獨特的定位。

對于中國這樣一個經濟持續強勁增長的新興經濟國家，城市化與城市更新是一項重大課題；對于上海這樣一個超級大都市，城市建設與舊城改造是一個棘手的問題。借舉辦世博會的歷史契機，在這方面與世界各國一道探尋城市發展與人居的真諦，無疑具有超越國界與超越時空的重要價值。這注定了上海世博會在這方面的意義，將不僅是空前的，或許也是絕后的。

世博園區動拆遷1.8萬戶居民、272家企業，為了安置動遷居民，新建了浦江世博家園和三林世博家園兩個大型居住社區，總居住建筑面積約200萬平方米，公建和商業配套超過35萬平方米。2002年“申博”成功后，世博會周邊許多樓盤立即封盤，其后跳高價格出售；接下來之后，樓市中的“世博概念”一直是吸引購房人的重要因素，浦東三林因此一躍成為全市最熱的樓市板塊。

“后發效應”大于“先發效應”

世博會還沒舉行，上海城市建設已經明顯改觀，房地產市場更是受益匪淺，尤其表現在世博園區的周邊區域。筆者認為，世博會之后，對于上海房地產業而言，其“后發效應”比“先發效應”更大。

上海世博會的直接投資將達30億美元，而由此帶動的交通、通訊等城市基礎設施，以及商業設施、舊區改造等延伸領域投資，將是直接投資的5至10倍。世博園區從規劃、搬遷、建設、運營到二次開發，至少歷時10年。由此投入的巨額資金以及帶動的相關技術和產業的勃興，一定程度上可支撐起上海兩個“五年規劃”的經濟基本面。

其一，根據國際展覽局的規定和歷屆世博會的慣例，所有的外國國家館均為臨時建筑，因此世博會建筑中的大部分都將拆除，取而代之的將是幾百萬平方米的新建筑。對于房地產開發商來說，這其中隱藏著巨大的商機。筆者認為，世博會后這一區域的新增土地供應，將是境內外地產巨頭爭奪的對象。所以，“城市，讓生活更美好”，而“后世博”的房地產業將是其中最美好的。

其二，世博會后，為世博而提前的軌道交通建設、公共環境建設，包括街坊內道路、廣場、綠化和小市政配套等卻可持續造福城市居住，土地價值也會因此得到提高，尤其是世博板塊的房地產開發，檔次將明顯提高。比如，在交通方面，世博會期間，新建的越江隧道和軌道交通13號線，都將作為世博專用公交線，世博園區周邊也將以公共交通為主。屆時，上海將有11條軌道交通線路投入運營，運營總長將達420公里。因為世博會，上海軌道交通將歷史性地實現網絡化。浦東上南三林區域，將有6、7、8、11、13號等五條軌道交通，屬于內外環間最密集的區域。

其三，世博會后，這一區域將是上海的一張名片。按現實條件，這里將成為上海新的會展中心、商業經濟交流中心、旅游休閑的景點、高檔居住區。留下大規模、現代化的公共建筑群，將成為上海的新地標。如中國館建筑面積16萬平方米；主題館和世博中心建筑面積均為14萬平方米；演藝中心建筑面積13萬平方米；而具有交通和景觀功能的世博軸，建筑面積更是高達25萬平方米。與之相比，上海大劇院建筑面積僅7萬平方米；上海博物館建筑面積僅為3.8萬平方米，即使是金茂大廈也不過29萬平方米。

其四，世博會將提高房地產開發的科技、環保水平。在世博會的建設中，廣泛而充分地采用環保、節能新技術、新工藝，世博簡直成為全球綠色生態建筑的最大“競技場”。利用自然風場和地下空間地道風、自然采光、屋頂綠化、墻面綠化、開發綠色建材、雨水循環利用等技術，幾乎在所有的永久和臨時建筑方案里都得到突出強調。在開發新能源的同時，首次在中國城市街區大規模集中使用半導體照明，以此減少園區夜景燈光的能源消耗。環保、節能、生態，這些開發理念政府已倡導多年，世博會的大量實踐無疑將推動上海房地產在這方面的升級。

“后世博”地產增添“雙引擎”

作為人口密度非常大的超級大都市，上海市區用地緊張已成為經濟發展和產業布局的重要瓶頸?！段餀喾ā穼嵤┖?，舊城改造和城市動拆遷已越來越難，在外環以內較好地段擁有相對完整的大塊建設用地，可能性也變得越來越小。正在是這種情況下，借世博會這種契機，以相當高的成本動拆遷出的世博用地，顯得彌足珍貴。

5.28平方公里的世博會園區建設用地范圍，包括圍欄區和圍欄區外的配套設施用地，其中浦東3.93平方公里和浦西1.35平方公里。在很大程度上，5.28平方公里可以承載重大城市規劃、新經濟、新產業，即使相對完整的3.93平方公里浦東世博園區，亦非常難得。目前，小陸家嘴金融核心只有1.7平方公里，規劃中的真如城市副中心為 2.4平方公里。

因此，世博會后，除了少數保留建筑外，4至5平方公里的用地到底會否有重大用途和定位，非常值得期待。筆者認為，上海國際金融中心建設和國際航運中心建設或許會與之發生關系。

目前，小陸家嘴區域僅1.7平方公里，基本已沒空地可資開發，而且該區域規劃先天不足，交通線路復雜，上下班堵塞嚴重。隨著上海國際金融中心和國際航運中心建設獲得中央批準，陸家嘴金融核心區擴容實屬必然。前幾年，政府曾有意向東邊擴張0.7平方公里，但動拆遷問題成為“攔路虎”。比如，在以軌道交通9號線建設為借口進行的商城路以北、浦東南路以東的SN1地塊動拆遷過程中，居民補償費遠遠突破預計的每平方米15000元至18000元，達到了每平方米21000元，刷新了歷史記錄，而且尚有部分居民未能遷出。未來世博園區域成為國際金融中心功能的一個組成部分，并非沒有可能。果真如此，則世博園區域將成為高端商務區，商辦類物業開發前景廣闊。

1992年，黨的十四大正式提出把上海建成“國際經濟、金融、貿易中心”，2001年，國務院明確了上海建成“國際經濟、金融、貿易、航運中心”的戰略定位。隨著國家正式批復上海建設國際金融中心和國際航運中心，作為這兩個中心橋梁與中間連接點的國際貿易中心建設，更凸顯了緊迫性。建設國際貿易中心，目前正被上海市政府積極地推進。上海市政府已明確要求上海國際貿易中心建設要在今年破題，啟動和完成國際貿易中心建設的課題和相關政策研究，并出臺了《關于促進上海服務貿易全面發展的實施意見》。

國際貿易中心有六大功能。其中一項重大工程是：推動上海國際貿易中心標志性建筑建設。依目前情況下，虹橋交通樞紐中心以及接下來的虹橋商務區建設，可能性更大些。但現在尚無定論。按傳統的貿易中心，可以依托虹橋綜合樞紐，搞貿易集聚區。但如果按照香港的這種國際貿易中心的模式，并非簡單集聚在某一個區域的問題，還需要強大的融資服務功能，在虹橋綜合交通樞紐邊上形成大型的金融機構集聚區可能性不大。正由于此，世博園區域由于近小陸家嘴金融區，且具有會展中心功能，上海國際貿易中心標志性建筑落戶于此，應該不是沒有可能性，果是如此的話，則世博園區域未來將成為上海國際貿易中心的功能制高點，同樣對于商辦地產開發商非常有價值。

浦江兩岸改造可提前布局

世博會對城市發展的推動作用，要超過奧運會。歷史上，多個城市因為舉辦世博會而躍升為一座世界級城市。自上世紀90年代初起，隨著浦東開發，上海的經濟發展與城市布局，成功跨越黃浦江。世博會的舉辦，必將推動上海城市發展和房地產開發邁上新臺階。

根據規劃，2010年上海世博會的規劃面積為400公頃，在這個區域內上海世博會將充分發揮濱水特點和區位優勢，建造一批大型文化、會議、展覽、居住、休閑娛樂和商業服務設施，這些設施連同綠色走廊和運河，都將在世博會后予以保留，并發展成為上海重要的文化博覽中心和特色濱江居住區。

黃浦江蜿蜒穿過上海市中心，沿江進行城市發展，是必然趨勢。2002年上海政府曾正式宣布進行黃浦江兩岸地區的綜合開發，按原計劃，是上海繼上世紀90年代浦東開發之后的又一項重大工程，規劃面積2260公頃，岸線長20公里，靜態投資額預計超過人民幣1000億元。后來由于種種原因，推進力度并不大，但這項工程早晚推進下去。世博會的建設為黃浦江兩岸地區的綜合開發開了一個好頭，積累了寶貴經驗，提供了一個范本。原規劃區域依然是房地產開發投資的潛力板塊。

我們認為，世博的成功舉辦將會大力度地推進黃浦江改造，而黃浦江的改造過程中商機無限。對很多企業來講，整個黃金岸線就是商機。