物業管理收費難的原由及對策

龐江紅

（遼河石油勘探局渤海公用事業處物業二公司，遼寧 盤錦 124012）

隨著市場經濟的發展和城市化步伐的邁進，推動了服務業的快速發展。特別是改革開放的不斷深入，全國各地的人口流動性越來越大，促進了各地房地產行業的快速發展，尤其是市場的細分和專業化、市場化趨勢地唆使，出現了一個新興的服務行業——物業管理。然而物業管理作為新興服務行業，有服務就有收費，但是物業管理卻由于缺乏相關的收費標準而出現了在業主和物業管理之間出現尷尬的問題。

1 物業管理收費難的原由

1.1 法律法規不健全

行業規范不完善、不配套。從國家到地方，雖然在行業興起后先后制定了一系列相關的物業管理法規及其管理辦法,如根據《民法通則》、《中華人民共和國合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠繳物業管理費的情況作了相關的規定。但是隨著物業管理環境的不斷變化發展,逐漸不適應物業管理行業當前蓬勃發展的需要。雖然相關政府和有關部門逐漸認識到行業管理立法的重要性，紛紛從不同角度著手制定相關的法規法令，然而由于行業發展及實踐與理論的脫節，立法顯得相對滯后，無法滿足時代的需求。

1.2 信息不對稱，消費觀念不成熟

雙方由于信息的不對稱，無法使業主和物業管理部門進行正確的消費，也正因為此，導致物業管理部門的收費難。一是不能清楚的讓業主了解物業管理的實際內涵。由于業主并非物業管理專業人員,缺乏對物業管理相關信息的了解，只停留在表面上對物業管理的認識，致使他們不能全面了解物業管理這個有償服務的系統詳細的行為方案。目前業主對物業管理普遍認為其工作主要是對物業的保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也可以找物業管理企業負責。同時也由于信息的不對稱，使他們對開發商和物業管理公司錯誤的理解。二是業主的消費意識不夠。生活生平雖然提高了，但是更深層的觀念卻沒有配套的建立，部分業主還缺乏對物業管理也是一種服務，也是以提供服務，收取服務費生存的觀念。“誰消費，誰付款的觀念”也是物業管理公司存在的動力。三是對物業管理費用的收支不清楚。部分業主沒能很好地端正“一分錢一分貨”的消費觀念，在沒詳細了解物業管理企業的財務運作的情況下，認為物業管理企業營運利潤過大，作為業主“虧”得太多，對物業管理企業提供的服務要求過于苛刻，以致容易對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。四是部分業主心存搭便車心理。毋庸置疑的是:因為根據“經濟人”假設的觀點，每個人都是經濟人，都希望支付最少的成本，獲得最大的收益，導致了少部分業主心存搭便車心理，能免則免、貪小便宜的心態。也由于物業服務具有社會性的空子,服務對象是廣大業主并不是某個單體,所以物業公司并不會因少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務,從而為貪圖小利,躲避、逃避交納物業管理費的極少部分業主提供了便車。

1.3 前期開發遺留下來的問題

前期開發商遺留問題。一方面是由于開發商所采取的銷售策略；開發商為了更好的銷售樓盤，在公關過程中，夸大迎合消費者的消費心理。另一方面是由于事物沒有十全十美的，開發商的樓宇也不例外；在業主分不清楚開發商與物業公司關系的情況下，使業主把樓宇質量的問題掛在物業公司的頭上，也正因為此，給某些業主提供了不繳納物業管理費用的借口。

1.4 服務質量上的偷工減料

行業地位造成。由于行業缺乏相關的規范，而且在我國物業管理行業起步晚,物業管理缺乏專業化、規范化等方面的管理,自然使有些物業管理企業提供的服務就不夠專業，不夠規范，不能使業主具有更高的效用。

缺乏專業的服務人才。有些物業管理公司不在管理服務上下工夫,缺乏專業的服務人員，提供專業高效的服務，讓具有“一分錢，一分貨”觀念的業主無法滿意物業管理企業的服務，同樣給某些原來就想不交費的業主提供不交費的空子，導致物業管理繳費難。

2 完善物業管理收費的相關對策

隨著城市化進程的推進，不僅消費者對物業管理企業提供的服務逐漸提出更高的要求，而且物業管理企業也對消費者收費難提出了要求。面對物業公司收費難的情況，提出如下的相關對策。

2.1 不斷健全物業管理的相關法律法規

通過相關立法機關，在其職能范圍內，利用手中的立法權力，發揮立法機關的職責，不斷完善健全物業管理行業的法律法規，規范、優化行業，推動物業管理向更加專業化、規范化的方向發展，提供更高質量的服務，使消費者更高的服務效用。一方面是對收費標準進行指標衡量；如對何種物業采取何種最低收費，采取彈性收費等等，通過立法的方式，做到有法可依，執法必嚴，違法必究。另一方面是權利與責任相匹配；對物業公司和業主在收費過程出現違法行為應負的責任做出相關規定。

增強自身的法律意識，用法律武器維護自身利益，提高服務質量。一方面對于物業管理公司來講，通過增強自身的法律意識，利用法律法規維護自身的利益。根據《民法通則》、《中華人民共和國合同法》等有關法律法規規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，可以通過業主和物業公司進行以交流溝通的方式解決，如果在此基礎上仍然無法解決的情況下，可通過法律訴訟途徑，通過向法院提出訴訟，用法律武器維護自身的合法權益，有助于物業公司約束業主不交費等違約行為。另一方面是對于業主來講，通過增強自身的法律意識，了解法律法規的相關規定，可以監督物業公司的物業管理服務，有助于業主客觀地了解物業管理服務標準,保障自身合法權益，為物業管理企業提供合法的物業管理服務提供壓力，對物業管理企業服務質量進行有效的監督。也正因為此，使物業管理在投標過程中，提高物業管理投標的壁壘，確立合法提供服務的觀念，規范物業管理模式。

2.2 雙方坦誠相見，加強相關宣傳，轉變相關的觀念，建立和諧物業管理

通過業主和物業管理企業之間的溝通交流，建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題,坦誠相見，避免業主因信息的不對稱，對物業管理知識的不了解而拒絕交費，所以在加強銷售宣傳的基礎上，應對業主物業管理知識的配套宣傳。如對物業管理企業的管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準方案的展示，通過公告欄、宣傳欄等的形式對業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理的相關法律法規規定而交納的物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥；讓業主知道明白不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理企業的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益，觸犯了國家的相關法律法規，需要負相關的法律責任。

2.3 加強管理，提高服務質量，減少收費難度

通過引入專業的人才或通過人力資源管理規劃，以培訓的形式，增強物業管理員工服務的意識，形成“顧客是上帝”的觀念，有利于企業自身形象的建設，提高物業管理服務質量，提供專業化、規范化的服務，在物業中與業主建立和諧的管理環境，讓業主滿意，降低收費難度，同時增強企業的競爭力。

[1]鄧熾南.淺談物業管理收費難的原因與對策[J].經濟師，2008.7

[2]黃安永.物業管理實務[M].中國建材工業出版社,1999,2

[3]馬文新.淺析物業管理收費難的原因及對策[J].經濟師，2006.7