解決我國房價高企的一種新思路

摘要：1998年中國實施第一次房改，房地產市場日益興盛，如何對其評價可以說是見仁見智，我們基于轉軌經濟的“雙層運行”理論來分析近年來高飚的房價，認為地方政府在為“低層運行”人們提供住宅方面的少作為或不作為、“高層運行”中過于炒作、投機，導致房價高企。因而政府需要利用“雙層運行”規律來調控房地產市場，構建與雙層運行相適應的住房體系，這也或許是解決我國房價高企難題的一種新思路。

關鍵詞：雙層運行；房價問題；轉軌經濟

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-0544(2010)06-0096-03

在2010年的全國“兩會”上，高房價遭到最強烈炮轟。關于房價人們通常覺得，是因為地方政府的土地財政政策、開發商的囤地惜售、銀行的推波助瀾以及富人的投機性購房行為等因素導致了房價節節攀升。這些解釋固然有道理，但只要系統、深入地研究問題，就會發現還有另外一種機理，這正如，清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明曾表示的，即便當前房價下跌30％，仍然有相當部分的人買不起房子；北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強也曾表示，“年輕人就該買不起房”、“低收入者活該無房”。換句話說，房價不管多高，總有很多人買不起房的。這就是在社會經濟中，總有許多人是窮人，他們的有效需求是低的。在發展中國家，特別是計劃經濟向市場經濟轉軌過程中，必然會出現一種雙層運行的特點。

一、“雙層運行”理論

1、我國轉軌經濟雙層運行的外在表現

在我國存在著兩種類型的市場體系。即分別供高收入群體消費的高檔消費品(如豪華轎車、高檔酒店、高爾夫、豪華別墅等)和專供中、低收入群體消費的普通生活品(如自行車、公交車、廉租房、集貿市場、普通家電等)。圍繞著這兩種不同層次的消費也就產生了與之相配套的生產、交換、分配等環節，從而也就形成了分層明顯的運行模式。我們把這種高消費和為之進行的生產、投資及獲取高收入，再進行消費、儲蓄、投資的運行過程，稱作為市場經濟運行中的“高層運行”。而與之相對應的，由廣大一般工薪階層、普通農民所進行的生產、分配、消費、投資與儲蓄等稱作為“低層運行”。這兩種運行構成轉軌經濟發展中的雙層運行模式。這里的“高層”的高與“低層”中的“低”是指在國民經濟活動中的貨幣量的高與低(或者說貨幣的多與少)，這種雙層的劃分，并不是為了強調貧富懸殊，而是為了從轉軌經濟的表象中歸納、抽象出有利于經濟分析的運行特征。

2、轉軌經濟雙層運行的理論內涵

雙層運行理論強調的是同一經濟地位的人其行為模式逐漸趨同：進入高層運行就必然力求鞏固、強化自己的運行條件；而低層運行中的經濟主體一方面力爭進人高層運行中，另一方面則要求起碼要維持現有的運行條件。這兩種行為模式都會在社會經濟運行的生產、交換、分配、消費和投資、儲蓄這些再生產環節中表現出來，形成相對獨立的經濟運行。換句話來說，雙層運行理論將轉軌經濟中人們的經濟行為方式劃分為兩種類型，即“高層運行”和“低層運行”，這樣就為分析億萬經濟主體的經濟行為提供了便利，從而有利于簡化經濟分析。

3、轉軌經濟雙層運行理論的經濟意義

雙層運行理論研究成果可以有效地指導宏觀調控。雙層運行理論研究表明：高層運行的速度快、頻率高。低層運行的速度慢、頻率低。高層運行經濟主體彼此間存在很強的示范效應，容易造成經濟的大起大落；而低層運行平緩，但顯呆滯，值得警惕的是，低層運行的較大波動會威脅社會的穩定。因此，政府進行宏觀調控時，應該注意維持高層運行的健康發展從而防止經濟大幅波動；由于低層運行緩慢。因而政府對低層的引導、扶持政策力度要大、時間要持久，這樣才能產生顯著效果。

二、轉軌經濟雙層運行下我國房價高企的原因分析

我國向市場經濟體制轉軌的過程中，由于經濟主體決策分散化、利益多元化以及市場競爭日益激烈，所以，經濟主體之間的利益博弈不可避免。按“經濟人”的假定，經濟活動的目的就是為了個人利益最大化，一部分人先富起來了，擁有了房產和儲蓄，甚至炒樓炒房，當然是達到了自己的目的，但未富人怎么辦?他們怎樣解決自己的住房問題?是任由高房價擺布成為房奴，還是怨聲載道、威脅社會穩定?而一旦整個經濟社會中大量的富人與未富人各自的思想、行為趨同的話，對國民經濟的影響就大了，它就會出現一些規律性的東西，就需要研究。本文認為，我國轉軌經濟運行中富人與未富人各自已經形成一種既相對獨立。又互相影響的兩個層次的運行。利用這種雙層運行將有助于分析和解決房價高企難題。

基于當前中國經濟社會的實際情況，可以明確劃分雙層運行的經濟主體：高層運行的經濟主體主要是高收入階層，而低層運行的經濟主體則是普通的工薪階層和數量龐大的農民群體。在房地產市場，高層運行和低層運行的經濟行為差異顯著，分析他們的經濟行為可以得出房價高企的內在動因。

低層運行中經濟主體在房地產市場有兩個方面的表現：一是由于房屋是生活必需品，社會持有房產偏好很大，因此人們購房的欲望普遍強烈；二是伴隨著中國城市化進程，大量的農村人口進入城市，需要首先解決住房問題，無形中也就大幅擴大了市場對住宅的需求。然而。低層運行中的經濟主體是低收入群體，憑借他們的收入水平很難買到商品房。按照國際慣例，對于這樣的低收入群體。應該由政府提供保障性住房予以安置。但是，聯系到中國實際，由于地方政府在保障性住房建設方面的少作為和不作為。從而導致保障性住房供給嚴重不足，低層運行中的經濟主體只能被迫去購買商品房，于是也就催生出了大量的房奴。與此同時，由于旺盛的市場需求，房價也就逐漸漲了起來。但是，低層運行的特點是速度慢、頻率低，收入增長異常緩慢，對商品房需求的價格彈性系數比較大，所以低層運行主體對房價的拉升作用有限。

相對于低層運行，高層運行則是市場經濟的強勢主體。具體表現在以下幾個方面：一是地方政府壟斷土地供給，獲取高額土地出讓金；二是大型國企紛紛利用手中的流動性投資于房地產；三是大量高收入階層投資或投機于房地產；四是銀行業極力為房地產市場提供融資便利。中國房價漲幅驚人的關鍵就在于，高層運行速度快、頻率高。土地出讓金固然會在一定程度上推高房價，但是，真正吸引市場普遍關注房地產的原因還是由于房地產業存在暴利。在高利潤示范效應的作用，國企、私企紛紛投資于房地產，同時高收入階層也投機于房地產業。受房市高額利潤的刺激，銀行也愿意為房地產業注入更多的流動性。在高層運行經濟主體的共同快速作用下，房價迅速飆升。事實上。當房價達到一定程度后，低層運行自動退出房地產市場。房地產市場成了高層運行中相關利益集團利用流動性進行博弈的場所。房價高企帶來的經濟運行危機也就日益凸顯。

三、轉軌經濟雙層運行下化解房價高企的新思路

我國房地產市場的現狀是，雙層運行中的“高層運行”紛紛投資或投機于房地產，而“低層運行”的經濟主體在高房價的逼迫下絕大部分只能無奈地撤離房地產市場。因此。必須針對雙層運行的具體特征對癥下藥。才能有效地治理高房價難題。

在房地產市場，“低層運行”中的經濟主體是弱勢群體。需要政府的幫扶。但低層運行正常有序是社會穩定的基石，高房價嚴重削弱了低層運行經濟主體的購買力從而不利于拉動內需，更不利于維持社會的穩定。因此。在高房價面前，政府應增加對低層運行的投入補貼力度。拓寬低層運行群體收入來源，保障他們的居住權。建議采取的措施。

1、促進農村土地產權改革，引導社會過剩資金流向農村土地，大幅增加農民財產性收入

關于農村土地產權改革爭論已久，一些人擔心土地產權歸農民后會不利于維持社會的穩定。但是，事實上現行土地政策下嚴重侵害農民利益的情況比比皆是。要么村組織假借集體之名將土地賤租賤賣，要么地方政府揮舞土地財政的大棒將土地收益納入囊中，這樣持續下去，分配的差距將嚴重威脅社會穩定。所以，大幅提高低收入群體的收入水平刻不容緩，短期內能夠提高低收入的辦法有二：一是提高他們的土地的財產性收入；二是構建社會保障體系，使低收入群體能夠生活下去。農民最有價值的財產只能是土地，賦予農民土地完全產權，是提高農民財產性收入的關鍵突破口。

改革農村土地制度的好處有：一是在市場經濟條件下充分利用了農村土地資源，大幅增加了農民的財產性收入：二是增加了商品房土地的市場供給，有助于遏制房價；三是農民財產性收入的增加也為部分有條件的農民(包括其在城市就業的子女)降低了進城定居門檻；四是有助于城市過剩流動性向農村轉移，增加了社會投融資的途徑，從而有利于維持國家金融安全。當然，圍繞著農村第二次土改還必須解決兩個方面的難題：一是必須轉變地方土地財政政策，拓寬地方財政資金來源；二是保障土改后農民權益，防止社會出現大量流民和貧民窟。土地財政是中國經濟社會發展的一大怪病，脫離土地財政很多地方政府可能會瀕臨破產，因此伴隨土改的實施，還必須拓寬地方財政資金來源，針對中國實際，具體做法有：一是擴大地區間財政的轉移支付力度，東部發達地區應該增加對中西部的財政援助；二是央企屬于全體國民，應該上交國家更多的利潤，從而為中央向地方增加財政轉移提供資金支持。而保障土改后農民的權益，首先應該讓農民切身意識到土地對他們的重要意義；其次通過法律的手段切實保障土地市場農民參與交易的自愿性與平等性；最后加速城鄉一體化的社會保障體系的構建，確保低收入群體的基本生活需求。

2、加速構建完善的住房保障體系，維持低層運行的穩定

住房是生活必需品。政府有必要為低收入群體提供保障性住房。由于中國現行制度的不完善，建設經濟適用房特別容易滋生腐敗。甚至容易成為地方政府改善公務員居住條件的“項目”，不利于社會公平正義，因此，政府應該少建或者不建經濟適用房，將保障性住房的著力點放在建設廉租房上。也就是說，在新形勢下，構建與雙層運行相適應的，由廉租房和商品房兩種類型的住宅組成的社會住房體系。為了強化廉租房的實施力度，建議：一是將廉租房的建設與地方政府行政績效考核相掛鉤，并且大幅提升掛鉤的比重；二是多途徑籌措資金，充分利用政策性銀行尤其是國家開發銀行的投融資優勢。探索通過市場的手段來實現政府的發展目標。當然，圍繞著廉租房建設工程，還有幾個方面需要協調發展。從而讓廉租房的建設帶來最大化的經濟社會效益：一是通過廉租房的建設，宣傳租房文化，促進社會認清居住權與房產權的區別，引導人們根據自身經濟實力理性購房；二是完善廉租房領域的退出機制，逐步建立透明的廉租房社區信用體系，防止保障性住房被高收入群體或權貴集團挪用；三是加速廉租房社區再教育體系的建設，增加對低收入群體有針對性的培訓，防止廉租房社區成為貧民窟；四是保障廉租房社區配套設施與服務的完備，防止廉租房社區成為虛有其表的形象工程。

另一方面，“高層運行”是房地產市場的強勢主體，是房價高企的主要推動力量。由于高層運行速度快、頻率高。示范效應強，容易引致經濟大幅波動。因此，盡管遏制房價刻不容緩，但是對高層運行不宜采取過激的壓制政策。政策的主旨不應該是堵截而應是疏導，應該采取溫和而又有力的措施。

3、考慮征收物業稅。增加市場二手房供給

物業稅是指在房屋的持有環節征稅，是一種財產稅。根據國外經驗，物業稅并不針對任何購房家庭，而是剔除家庭基本用房需求后，對家庭持有的其他多余房產(如第二套房)征稅。事實上，國外征收物業稅的初衷并不是為了打擊房價，而是為了針對富人在財產的持有環節征稅(只有富人才有多余的房產)，從而增加富人稅負水平，縮小社會貧富差距。但是，在中國，征收物業稅則有顯著的平抑房價的功能。這是因為，在中國“上層運行”中，大量的富人擁有多套房產。甚至部分有“門路”的人員強占經濟適用房。倘若征收物業稅。“高層運行”中基于理性選擇的經濟行為人。必然會拋售大量的二手房，從而也就增加了市場商品房的供給量；同時，礙于物業稅帶來的房產持有的高成本，從而也就打擊了人們的炒房行為。物業稅還可增加地方政府的收入而減少依靠土地財政的收入。

4、疏導國企投資房地產的方向

2009年以來，在政府四萬億財政政策刺激下，部分國企利潤頗豐，手中流動性充沛，也將觸角延伸到了房地產。國企一方面是市場經濟的參與者之一，追逐利潤也無可厚非，但國企也有責任維持宏觀經濟的穩定，特定的時期可以少獲取一些利潤。政府可以引導國企將手中的流動性投入到廉租房建設領域，這樣風險小、收益穩定。也能發揮國企穩定宏觀經濟的作用。

5、加速促進經濟發展方式轉變，培育新的經濟增長點

或許人們已經意識到房地產市場存在泡沫了，但是在當代中國，“高層運行”中已經存在嚴重的流動性過剩，這些流動性，時刻尋找著高收益的投資領地，在07、08年還可以大規模地投資于股市，股市跌落后則只能投資于樓市了。歸根結底，還是由于中國投資推動型的發展模式存在問題，房地產業成了推動中國經濟增長的引擎，“高層運行”中的流動性別無選擇地流入樓市去尋找商機。從長遠來看，房價高漲只是表象，隱藏在更深處的是經濟發展方式的不合理導致“高層運行”的投資無門只有投機于房地產。因此，轉變經濟發展方式，培育新的經濟增長點勢在必行。通過新的更多的增長點的培育，引導高層運行中多余的流動性進行更為分散、更為科學的投資，而不至于集中到某一孤立的行業去制造泡沫。

雙層運行是我國當前國民經濟運行過程中的基本特征之一。應該來講。構建與雙層運行相適應的、由商品房和廉租房兩種類型的住宅組成的現代城市住房體系，增加社會投融資途徑，促進社會保障體系的健全完善，增強農民土地的財產性收入等措施將有助于遏制房價過度上漲帶來的危害，從而讓低層運行中的人們早日地過上“體面而有尊嚴”的生活。