從經(jīng)濟學(xué)角度看“經(jīng)濟適用房貨幣補貼政策”的弊端

摘要:從經(jīng)濟學(xué)角度來看，經(jīng)濟適用房貨幣補貼政策不但會對普通住宅市場產(chǎn)生沖擊，而且對單個家庭效用也不具有可持續(xù)性，同時還避免不了逆向選擇和道德風險的問題。因此，經(jīng)濟適用房貨幣補貼政策的推行，利少弊多，應(yīng)當“慎用”。

關(guān)鍵詞:貨幣補貼;擠出效應(yīng);效用

中圖分類號:F287.8 文獻標識碼:A 文章編號:1003-3890(2010)04-0061-04

2009年，沈陽、西安、長沙、大連等多個城市相繼出臺了經(jīng)濟適用房貨幣補貼政策，如大連市規(guī)定符合經(jīng)濟適用房申購條件且購買普通商品房或二手房的家庭可享受每戶貨幣補貼13萬元的政策優(yōu)惠。雖然貨幣補貼政策是拓展保障性住房的一種新舉措，短期內(nèi)解決了一部分低收入家庭的購房需求;但從經(jīng)濟學(xué)角度分析，貨幣補貼政策卻成為普通商品房市場價格的又一助推因素，受房價制約也不具有可持續(xù)性，且未能有效規(guī)避逆向選擇和道德風險問題，負面作用不容忽視。

一、從整個市場角度看，貨幣補貼政策推高了普通房市場房價，產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”

正是因為一些困難群體承受不起普通商品房價格①，因此才會有經(jīng)濟適用房這一市場。因此，在正常情況下，普通商品房市場與經(jīng)濟適用房市場是兩個截然不同的市場，兩者是分離的。經(jīng)濟適用房貨幣補貼政策主要是針對符合經(jīng)濟適用房申購條件且購買普通商品房或二手房的家庭，即若要享受貨幣補貼，必須要購買普通商品房或二手房，放棄購買經(jīng)濟適用房。顯然，這項政策在兩個市場之間人為地搭建了一個連通器，直接將原準備投向經(jīng)濟適用房市場的家庭推向了普通房市場。這樣，地方政府就會獲得兩方面利益:一方面分流了經(jīng)濟適用房申請者，減少了經(jīng)濟適用房土地出讓及投入成本;另一方面也起到了繁榮普通住宅市場的作用。然而，這勢必會增大普通商品房市場需求，其后果就是會繼續(xù)推高普通商品房市場價格，并擠出部分需求，即產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。對于這一點，筆者從圖1分析并加以解釋。

假定商品房市場均衡點在E0，市場價格為P0，成交量為Q0。假定部分符合經(jīng)濟適用房條件的家庭選擇貨幣補貼，設(shè)這部分需求為Q補，這部分需求進入普通商品房市場后拉動普通住房需求增長，需求曲線由D0右移至D1，水平方向上Q補=E0E3。由于住房供給受到土地等多種因素制約，短時期內(nèi)供給量不會有大的變動，因此供給曲線基本保持不變。因此，在需求增加、供給不變的情況下，價格必然上升，新的均衡點不是E3，而是E1。在E1點上可以看到:不但價格被推高至P1，而且銷售量也并不是Q0+Q補=Q3，而是較小的Q1。從圖1中可以看出，由于供給短期內(nèi)不變，價格提高，CE3就是“擠出效應(yīng)”，即相當于CE3的需求量被“擠出”。擠出的需求既可以包含原商品房市場需求者，也可能包含擬選擇貨幣補貼的需求者。但是既然選擇了貨幣補貼，即使價格提高，選擇貨幣補貼的消費者也會盡最大努力購買普通住宅，即申請享受貨幣補貼的家庭幾乎會全部轉(zhuǎn)化為普通房市場現(xiàn)實需求。這樣，從數(shù)量上看，因價格提高以及享受貨幣補貼家庭的擠壓，原普通房需求量則會由P0E0(Q0)而縮減至P0E0-CE3，設(shè)BE0=CE3，則圖1中顯示原普通房需求量縮減至P0B。從大連市實際情況看，2009年市內(nèi)四區(qū)共計成交商品房達4.55萬套，而當年經(jīng)過搖號共有8 000戶申領(lǐng)家庭中簽，取得領(lǐng)取每戶13萬元貨幣補貼資格，若這些家庭在當年全部進入普通商品房市場，則占普通商品房成交量的17.58%，對市場的沖擊力不言而喻。

所以，從理論和現(xiàn)實情況看，可以得出如下結(jié)論:經(jīng)濟適用房貨幣補貼政策對普通房市場的沖擊是顯而易見的，它將進一步增大部分購房者的購房壓力(因為房價提高)，延緩部分購房者的購房計劃(因為擠出效應(yīng))。而且，這種方式將降低地方政府建設(shè)經(jīng)濟適用房的動力，存在地方政府通過此種方式將本該由政府解決的問題推向市場的嫌疑。

二、從微觀家庭財力與效用角度看，貨幣補貼政策穩(wěn)定性差，不具有可持續(xù)性

首先，從微觀家庭財力上分析，貨幣補貼政策對單個家庭帶來較大壓力。以大連市為例，若某家庭申請該項補貼，以2009年均價8 900元/m2、購買面積80m2計算，總房價為71.2萬元(暫不考慮各項稅費)，扣除貨幣補貼13萬元，該家庭需實際支付58.2萬元，這對于人均收入低于1.9萬元的家庭來講②，壓力是顯而易見的。即使申請貸款也會面臨因收入低而遭拒的困難。因此從財力上看，貨幣化補貼政策只能有助于經(jīng)適房申請者中一部分“高收入者”，而對于收入較低者只是“杯水車薪”。

其次，從微觀家庭效用上分析，貨幣補貼政策未必能提高單個家庭的效用，不具有可持續(xù)性(見圖2)。

在圖2中，橫軸表示住房需求，為方便研究筆者以住房面積表示;縱軸則表示除住房外的其他所有商品消費。AB線表示購買商品房時的預(yù)算線③，AC表示購買經(jīng)濟適用房時面臨的預(yù)算線，由于單價不同，因此斜率也不同，普通商品房價格高于經(jīng)濟適用房，因此普通商品房預(yù)算線要比經(jīng)濟適用房預(yù)算線顯得更陡。若滿足經(jīng)濟適用房的家庭購買經(jīng)濟適用房，效用最大化應(yīng)是無差異性曲線與預(yù)算線相切點(當然所對應(yīng)的面積不會超過經(jīng)濟適用房最大面積)。假定兩線相切于G點，該點即為購買經(jīng)濟適用房條件下個體家庭最大效用點。水平對應(yīng)AB線上的F點，EF則表示在其他消費不降低的情況下所能購買的最大商品房面積。假定該家庭選擇經(jīng)濟適用房貨幣補貼，根據(jù)政策他必須購買普通商品房，則他需面臨較高的市場價格。只有購買的商品房面積超過原有的經(jīng)濟適用房面積且不降低其總體效用(或不降低其他商品消費水平)的情況下，該家庭才能愿意選擇貨幣補貼。假定這一條件能夠滿足，那么他所能夠購買的普通商品房最大面積應(yīng)該到達何點呢?令KD線為獲得現(xiàn)金補貼之后的預(yù)算線，由于是以市價購買，所以KD線平行于AB。但是由于貨幣補貼不直接發(fā)放給申請者現(xiàn)金，而是直接轉(zhuǎn)給開發(fā)商，因此符合條件者的預(yù)算線并不包括KH段，而只能選擇HD，所以他面臨的完整預(yù)算線應(yīng)該是AGHD。該家庭最優(yōu)選擇應(yīng)該是點H，因為在此點上，該家庭既不會使其他消費水平下降，又可獲得大于經(jīng)濟適用房面積的普通住宅。

那么符合補貼條件的家庭是否能夠達到H點呢?這就需要滿足前面分析中提到的條件，即享受貨幣補貼政策后購買的商品房面積要超過原有的經(jīng)濟適用房面積，且不降低其總體效用。從圖2上看，就是EH必須要大于EG，或者說FH必須大于FG，否則該家庭寧可選擇購買經(jīng)濟適用房也不會去購買昂貴的普通住房。

令該家庭保證其他商品消費后剩余的現(xiàn)金財富為R，補貼額M補，經(jīng)濟適用房價格為P經(jīng)，普通房價格為P普，則家庭選擇貨幣補貼應(yīng)該滿足如下數(shù)量不等式:

■>■(1)

從式(1)可以看出，若普通住宅價格P普持續(xù)上漲，就會破壞不等式穩(wěn)定性，因為房價越高，能夠購買的商品房面積就越少，一些家庭就會覺得不劃算，進而放棄貨幣補貼而繼續(xù)申請經(jīng)濟適用房。值得注意的是，大連市目前該項政策中對普通住房單價規(guī)定為每平方米不得高于1萬元，而2009年末大連市均價已突破1萬元，且房價上漲趨勢依然不改，1萬元以下的普通住宅不斷減少，申請者即使申請到補貼也會面臨無萬元以下房可購的窘境。即使今后政府再次調(diào)高普通住宅標準，而隨著房價提高，貨幣補貼政策就會面臨兩難選擇:地方政府要么提高補貼標準以彌補房價上漲對申請補貼者效用降低的負面影響;要么采取強有力的措施控制房價過快上漲。然而，近年來，中國房價上漲趨勢并未根本改變，而且貨幣補貼政策本身也助推了高房價，因此就出現(xiàn)了房價上漲與貨幣補貼水漲船高的局面，從而進入一個怪圈。即:提供貨幣補貼，享受者進入普通住房市場，與其他因素共同推高普通住房市場價格，房價上漲到一定程度后將導(dǎo)致原有補貼標準不能彌補價格上漲的負面作用，申請補貼者減少，提高補貼標準壓力增大，為穩(wěn)定并擴大補貼人群，政府不得不提高補貼標準，新的補貼群體進入普通住房市場又會與其他因素繼續(xù)推高房價……如此循環(huán)下去(見圖3)。

從圖3中可以看出，只要房價持續(xù)攀高，申請補貼的單個家庭效用就會不斷被腐蝕，貨幣補貼政策就不牢固。可見貨幣補貼政策并不是一個有效手段，它受制于房價上漲速度，具有不可持續(xù)性。

三、從信息對稱角度看，貨幣補貼政策未能有效規(guī)避原經(jīng)濟適用房政策中所固有的逆向選擇和道德風險問題

原有的經(jīng)濟適用房政策雖然設(shè)定了許多申請標準及回購條款以規(guī)避逆向選擇和道德風險問題，但是實際上仍然未能明顯規(guī)避這些問題。如一些高收入者入住經(jīng)濟適用房(逆向選擇問題)，一些獲得經(jīng)濟適用房者將經(jīng)濟適用房出租而非自住(道德風險問題)。那么貨幣補貼政策是否能規(guī)避原有經(jīng)濟適用房的逆向選擇和道德風險問題呢?答案是否定的。這可從以下幾方面看出。

1. 認定標準無異。貨幣補貼的對象是符合經(jīng)濟適用房申購條件且欲購買普通住宅的居民，因此其認定標準與購買經(jīng)濟適用房申請者沒有本質(zhì)區(qū)別，也就杜絕不了經(jīng)濟適用房所固有的逆向選擇問題，一些收入較高的家庭就會有蒙混過關(guān)的企圖。

2. 沒有設(shè)立回購條款，存在套利或套取產(chǎn)權(quán)的機會。貨幣補貼政策規(guī)定:“通過貨幣補貼購買住房的，如上市交易該住房或再購買其他住房，必須全額退回貨幣補貼，購房人全額退回貨幣補貼后可擁有完全產(chǎn)權(quán)。”這雖然在一定程度上減少了道德風險，但是規(guī)定只是強調(diào)退回“貨幣補貼”，然而房價持續(xù)上漲會帶來額外收益，若新增值部分超過貨幣補貼，由于沒有回購條款，難免會出現(xiàn)一部分家庭通過出售住房進行套利或通過歸還貨幣補貼套取完全產(chǎn)權(quán)的道德風險。

四、政策建議

從以上分析可以看出，經(jīng)濟適用房貨幣補貼政策雖然能夠在較短時間內(nèi)解決一部分低收入家庭的購房需求，但地方政府也面臨更大的調(diào)控房價的壓力以及不斷調(diào)高補償標準的困境，同時也不能杜絕逆向選擇和道德風險的存在。因此，筆者建議:

1. 控制補貼數(shù)量，將其控制在較小范圍內(nèi)，必要時由中央政府出臺硬性規(guī)定，避免其擴大化。這樣既能在一定程度上緩解經(jīng)濟適用房建設(shè)壓力，又不至于對普通住宅市場產(chǎn)生較大沖擊，減輕“擠出效應(yīng)”。

2. 繼續(xù)采取強有力的措施控制房價。地方政府要加大住宅土地供應(yīng)，嚴厲打擊囤地、捂盤行為;加大中小戶型普通住宅供應(yīng)力度，減少別墅等高檔住宅供應(yīng)。

3. 為減少逆向選擇，要進一步加大監(jiān)督檢查力度，增強對貨幣補貼申請者的甄別工作，對購房者購房后實行跟蹤調(diào)查制度，發(fā)現(xiàn)騙取資格者一律收回所購房屋;為減少道德風險，應(yīng)建立貨幣補貼所購住房的回購制度，規(guī)定獲得貨幣補貼購買普通住宅須在一定年限后準予出售，且由政府以原價或增加少量補償進行回購。

注釋:

①困難群體即使能夠購買一定面積的商品房，但是由于收入低，購買面積較小，市場上可能根本就沒有這一面積的普通住宅。

②貨幣補貼政策基本條件規(guī)定:家庭人均年收入低于上一年度居民人均可支配收入水平。2009年，大連市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19 093元。

③這里仍假定經(jīng)濟適用房家庭能購買一定面積商品房，即將其財力折算成對應(yīng)的普通房面積，而實際上該家庭并不足以購買整套房屋，理由同注解①。

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責任編輯:張增強

責任校對:武玲玲

On the Deficiency of Monetary Subsidy Policy in Economy House Areas from Economics View

Yin Yanhai

(Dalian Central Sub-branch， The People's Bank of China， Dalian 116001， China)

Abstract: From the economics view， the monetary subsidy policy in economy house areas can strike the common house market， has no durative effect on the sole family， and cannot avoid adverse selection and moral hazard. Because this policy has little advantage， but more disadvantage， so we should limit this policy.

Keywords: monetary subsidy;crowding out;utility