業主潘石屹遭遇物業管理危機

房價不斷飆升，不斷刺激著人們的神經，但對于已經買了房的人來說，是不是就不用再經受房子帶來的困擾了呢?

建外SOHO是位于北京CBD核心區的一個高檔社區，在遭遇近50年最低氣溫的北京，建外SOHO的1000多名業主正面臨著停電停暖的威脅。

SOHO中國有限公司董事長潘石屹，除了是建外SOHO的開發商之外，他本人也是這個樓盤的一名普通業主，也是1000多名業主中的一員，但是面對這樣的物業管理現狀，他卻束手無策。

潘石屹住在自己開發的樓盤里，卻要面臨停水停電的威脅，恐怕誰聽了都覺得不可思議。到底是什么原因讓這個著名的高檔小區，在半個世紀以來最冷的冬天遭受停水停電的威脅，以至于連開發商也無能為力呢?

潘石屹獲評

最窩囊的地產開發商

位于北京東三環中段的建外SOHO，位于北京CBD最核心的位置，曾被媒體稱為北京“最時尚的生活櫥窗”。

2009年，全國都普遍經歷了一輪火熱的房價上漲，但地處北京中央商務區寸土寸金核心地帶的建外SOHO的業主們卻告訴記者，他們正面臨著一個最冷的物業投資寒冬。

走進建外SOHO東區，在這些貌似光鮮亮麗的樓群中，記者看到這樣一組景象:樓道的地面上和墻面上的污跡隨處可見，踢腳線有的已經破損，一些樓道的門把手損壞卻沒人修理，電梯間的破損更加明顯，地面已經磨出了一塊塊黑色的印記。

建外SOHO現在的物業費是每平米28元錢，即使在房價飆漲的北京，這也達到了昂貴的水準。按理說，高價就應該換來高質量的物業服務，但一些業主反映這里的物業管理水平連很多普通小區都比不上。

和潘石憶同住一個小區的業主鄭學來說:“臟亂差都表現在這小區里。因為它屬于高檔社區，交費每平米28元錢，是一般小區雙倍的物業費，但就是物業沒人管。”

1000多名業主真正的噩夢，是在2009年夏天以后爆發的，由于電費欠費嚴重，電力公司對建外SOHO小區采取拉閘斷電的措施。

聽到這個消息后，作為這個樓盤一名普通業主的潘石屹大為震驚:“這里90%以上是投資類型的客戶，電力局拉上一次閘以后，這些租戶全都得跑掉。”這處22萬平方米的高檔社區，共有業主約1100戶，其中95%的業主并不居住在這里，而是將房屋出租獲利。

“賓至物業沒來之前，我的房子簽的是兩年的出租合同，一個月租金5.2萬元。賓至物業來了以后，下水道、空調壞了，租客報修始終得不到回應，社區的地面、保潔也都臟乎乎的。2009年9月新簽的出租合同，每月租金只有3萬元。”鄭學來說，“租金降了不說，業主們現在還得天天給租客去鞠躬道歉。”

但是面對這樣的物業管理現狀，潘石屹卻束手無策。網上甚至有評論說其是最窩囊的地產開發商。

潘石屹很無奈:“所有的業主都覺得窩囊，1000多名業主都覺得特別窩囊，我也是業主之一吧。”

物業經理

揭發千萬資金黑洞

小區物業糾紛已經算不上大新聞，但發生在北京著名高檔樓盤建外SOHO的物業糾紛，卻用極富有戲劇性的方式，再次讓大家關注起物業管理的混亂。

面對建外SOHO的這個慘狀，我們不得不回溯一下建外SOHO的物業管理歷史。

2003年，建外SOHO東區最初推入市場，開發商潘石屹選擇了賽特國際物業管理有限公司來為這個高檔的小區進行物業管理，之后幾年的管理一直處于相對平穩的狀態。

然而就在2008年，賽特物業整體由國營改制為民營，10月8日，賽特物業發出公函，表示要對各項目負責人，包括管理建外SOHO項目部的分公司經理肖福生，進行離職審計。這一舉動在建外SOHO遭到了強烈反對。

2008年10月13日，業主委員會突然對賽特物業提出提前解聘，而且就在當天，找來另一家物業公司——賓至物業，對建外SOHO東區進行臨時托管。一家物業公司內部的人事變動由此迅速演變成兩家物業公司的更替。

這種狀況下，物業交接工作并不順利。賽特物業不承認被“趕出局”，繼續“堅守陣地”。

隨后一年間，這樣的沖突時有發生。現在在建外SOHO東區物業管理處，仍然能夠看到兩個物業公司的保安在同時上崗的情況。

就在雙方互相指責的過程中，建外SOHO的業主們卻突然發現，他們5年多繳納的物業費高達2億多，而這一大筆物業費，在使用和監管上都存在著巨大的黑洞。

胡慶雨等業主在參加的一次庭審上，聽到了令他們更加吃驚的消息:“業委會訴賽特總公司在5年經營中一共侵吞了小區物業費1743萬元，而且是在賽特物業被解聘以后幾個月。”

為什么直到解聘了賽特物業，才發現他們挪用了巨額的物業費呢?建外SOHO原業委會的委員盧彤說:“審計的事也是肖福生揭發的，肖福生在明確知道要被解雇的時候，就向業委會揭發，說賽特無緣無故從物業費的賬上拿走1300多萬元。”

盧彤認為，要靠業委會來監管物業費的使用是非常困難的。“不僅沒有能力監管每一分錢，而且也不可能每一筆都去監管，因為每天都要買東西、修東西等。賽特作為一個賬戶的管理人，他拿走什么錢，業委會也是很難發覺的。”

新舊物業

帶來的連環噩夢

建外SOHO業主委員會與賽特物業的官司咬出了一個1000多萬元的資金黑洞。這似乎給業委會解雇賽特物業，引進新的賓至物業提供了更充分的理由。

老物業令業主們失望，建外SOHO東區的業主們只好期待剛引進的新的物業公司能做點什么，但他們沒想到，更加失望的結局在等待著他們。

業主們發現新物業賓至國際只是一家三級資質的物業公司，并沒有管理建外SOHO這樣大型社區的資格。而當記者采訪主管部門的時候，工作人員告訴記者，賓至物業現在連三級資質都達不到了。

北京朝陽區房管局物業科科長秦國華表示:“賓至國際物業管理有限公司的物業管理資質是三級暫定，有效期到2009年的9月21號。那么它在2009年9月22號開始就屬于無資質經營。”

2010年1月11日，記者從北京市朝陽區房屋管理局得知，由于未取得資質證書從事物業管理，賓至國際物業被認定違法事實清楚，于2009年12月21日對該公司的違法行為作出了處以10萬元罰款的行政處罰決定。2010年1月7日，賓至國際物業繳納了10萬元罰款。

這樣一家物業公司，當初并沒有經過招投標，怎么就以閃電般的速度接替了老物業，這對很多建外SOHO東區的業主都成了一個謎，而更讓他們難以接受的是越來越差的服務。

一位業主說:“之前的好多費用是在我們大家都不知情的情況下欠下的，包括水電費和供暖費。”

根據記者了解的數字，到2009年11月份，建外SOHO東區單單是能源費、保潔費的欠費已經超過了2000萬元，其中電費520萬元、熱費873萬元、保潔費700萬元。

面對這么大筆的欠費，賓至國際中國區總裁范希俊解釋:“有些費用可能就是有些業主沒有交費。”究竟有多少業主欠費，對于物業費的實際支出，賓至物業拒絕向外透露。

在賓至物業和建外SOHO東區業委會簽訂的物業管理托管協議中約定，財務支出應由雙方的書面確認方可執行。但實際上，建外SOHO東區上一屆業委會已經到期，目前并沒有選出新的業委會。

在沒有新的業主委員會監督的情況下，賓至國際中國區總裁范希俊表示，物業費的使用是物業公司自己在監督。

業主自救

探索新型管理模式

建外SOHO東區的業主發現自己完全無法監督物業費的使用，也無法換掉這個前業委會請來的管家，不得已之下，他們自發地組建起一個應急保障繳費平臺。

事實上，因為2008年10月以來的物業爭端，該社區未繳物業費的業主曾經高達70%以上，而鄭學來等11人則是第一批被提起訴訟的業主，盡管鄭學來和潘石屹一樣，已在2009年11月都把欠繳的物業費交到了應急平臺上。

“應急平臺是由該社區的一些業主倡議、潘石屹擔保、我們監督的一個臨時繳費平臺。”建外街道永安里東社區建外SOHO居委會副主任楊寧說，欠費業主繳費給應急平臺并轉給熱力、供電公司之后，社區的停電停暖威脅才可能解除。

2009年11月25日，這個平臺一共收到了350多萬元的物業費，其中的200萬元繳納了電費，幫建外SOHO東區暫時度過了斷電的危機。但是，就在一些業主把錢放到這個平臺的同時，他們卻發現自己被物業公司告上法庭，讓應急繳費平臺又陷入了尷尬的境地。 不是建外SOHO的業主不愿交錢，一個是已經被解雇了的老物業還在堅守;一個是沒有資質的新物業要收錢;而到業主們自發成立的收費平臺繳費，又可能要吃上官司。事態的發展已經亂成了一鍋粥。

專家認為，在建外SOHO發生的糾紛看似紛繁復雜，其實是一個普遍問題，在目前的這種物業管理模式下，類似問題在每個小區都可能重演，要堵住物業管理的黑洞，只有賦予每個業主監督的權利。

“實際上賦予每個業主相應的監督權利，而不要由業主委員會單獨擁有監督的權利。小區1000多個業主當中，隨便有一個人下班了，就跑到物業公司那里要求看賬，這些就足夠威懾物業公司的。”從事物業管理維權有10年、同時為北京多個小區業主顧問的物業管理專家舒可心說。

交物業費是業主的責任，查物業費是業主的權利，但缺乏成熟的監管體系，出現資金黑洞也就在所難免。怎樣讓監管權回歸到業主手上，這是我們在探索新管理模式的時候，必須要找到的答案。