淺談房產權屬檔案的屬性及管理

隨著城市建設的快速發展和居民居住水平的不斷提高。房產權屬檔案服務民生的作用日漸凸顯。理清房產權屬檔案的概念和內容，科學規范地管好用好房產權屬檔案，是檔案部門服務社會、服務民生的重要職責。

一、房產權屬檔案的屬性及內容

房產權屬檔案是城市房產管理部門在房產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房產權屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。它是城市房產權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據，在城市建設和群眾產權繼承、交易等過程中起著十分重要的憑證作用。以河北省唐山市房屋產權監理處為例，庫存房產權屬檔案不僅有建國初社會主義公有制改造時期的私有房屋權屬檔案，也有文化大革命時期的房產權屬檔案，特別是1976年唐山大地震恢復重建后，重建和重組的房產檔案數量不斷增加。尤其是近20年來，伴隨國家各項房改政策的不斷出臺，個人享受國家住房補貼和購房優惠政策。出資購買自住、租賃房屋的越來越多，房產檔案的權屬歸向主流也由公產向私產轉化。加之近10年來房產市場經濟的迅猛發展，均導致了房產檔案存檔數量和管理模式方面的巨大變化。各類房產檔案數量呈激增狀態，檔案的產權歸屬關系和權利范圍也在不斷變化。房產經濟的迅猛發展及改革形勢，要求我們要進一步加強房產權屬檔案管理，保障房產權利人的合法權益，推動房產市場健康發展。

房產權屬檔案在搜集、整理和歸檔過程中必須根據《中華人民共和國城市房地產管理辦法》、《中華人民共和國檔案法》和《中華人民共和國檔案法實施辦法》等法律法規及相關的管理規定執行統一的檔案管理規范。根據不同的房產權屬登記類型，房產權屬檔案的內容主要有:

1、確定房產權利人及權屬關系范圍的證明材料及文件。如房屋權屬初始登記、房產權屬轉移及變更、設定他項權利等權屬登記類型:①房屋權利人(自然人或法人)的身份(資格)證明，授權委托書及受委托人的身份證明等。②建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、土地證使用、土地使用權證書或土地來源證明、房屋拆遷批準文件、拆遷安置協議書、聯建或統建合同、翻改擴建及固定資產投資批準文件、房屋竣工驗收有關文件等。③房屋買賣合同、繼承、贈與公證書、房產析產協議書、房產交換合同、有關房產轉移的上級批準文件(如改制企業將房產轉移給個人應收取國資委批文及相關證明)、有關房屋產權歸屬的法院判決、裁決、仲裁文書及公證文書等。④設定房產他項權利的有關合同及文件等。

2、房屋及所占用土地的土地使用權權屬界定位置圖:如房屋分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。

3、房屋產權登記工作中形成的各種文件材料，包括房產登記申請書、收件收據存根、權屬變更登記表、房產狀況勘測調查表、房屋面積計算表、房地產完稅憑證、房產登記審批表等。

4、反映和記載房產權屬狀況的信息資料及其他有關文件材料，包括房產權屬查封或凍結文件、房屋權屬代管文件、歷史形成的各種房產權證、契證、賬、冊以及房屋面積增減核算表等各類統計報表。

二、房產權屬檔案的重要作用

充分發揮房產權屬檔案的作用，為民生服務、為加快城市建設服務，是檔案管理部門的重要職責之一。一是為房產權屬登記確認服務。房產權屬檔案是合法房屋取保、變更、抵押、注銷、滅失的重要依據。唐山市房屋產權監理處每年為百姓辦理房產證上萬件，在辦理過程中邊形成檔案邊利用，件件牽著普通百姓的利益。做好房產權屬檔案登記服務是檔案工作者的義務和責任。二是為解決司法糾紛服務。改革開放30年來，我國住房改革經歷了從實物福利分配到貨幣化、商品化、市場化的轉變。伴隨著住房商品化、市場化的進程，房產糾紛案件在逐年增多，房產權屬檔案作為重要依據，為解決產權糾紛發揮著十分重要作用。唐山市一違法分子利用假房產證到典當行試圖騙取抵押款。典當行及時到產權處查閱檔案弄清了真相，揭露了欺騙行為，避免近百萬元損失。因此，規范管理利用房產權屬檔案，充分發揮房產權屬檔案的憑證作用，既能嚴厲打擊不法行為，又能維護國家利益、保護人民群眾的合法權益。三是為城市規劃、小區改造、拆遷服務。近兩年，由于城市建設規模的不斷擴大，城市規劃改造拆遷面積成倍增長。在城市規劃改造拆遷建設過程中。需對原有的住房、小區、公用建筑進行調查、測量、面積評估、地形圖繪制等工作，合理利用原有的房產權屬檔案可減少不必要的程序(工序)，避免浪費;依據房產權屬檔案，可及時對具有拆遷地面建筑物的單位或個人給予明確的補償解釋。加快城市建設的步伐。四是為政府決策、房產交易服務。市政府在制定城市建設和房地產產業宏觀發展決策時，房產權屬檔案可為其提供準確的房屋建設面積、交易量統計。對房產評估測算出房價走勢等有價值的信息數據:為政府和相關部門進行城市規劃建設、土地出讓、房地產開發等工作提供基礎資料。隨著房地產二、三級市場交易日益繁榮，在買賣房屋時，房產權屬檔案是最直接的合法依據，給房地產市場健康發展提供了保障。

三、加強房產權屬檔案管理更好地為民生服務

住房制度改革的不斷深化。要求必須按照市場經濟規律辦事，擴大權屬檔案的應用范圍，實現房產權屬檔案的社會化。檔案工作要與時俱進，跟上瞬息萬變的市場發展需求，就必須進一步解放思想，轉變觀念，貼近市場需求，讓房產權屬檔案管理工作走向市場、走近百姓，充分發揮并挖掘它巨大的社會價值，為市場競爭服務，為百姓生活服務。

首先，要加強房產權屬檔案的規范管理。提供利用房產權屬檔案必須快速、準確，這就要求檔案工作人員提高對市場反應的靈敏度，注意捕捉收集相關信息及時歸檔。已歸檔的房產權屬檔案，按照規范及時進行登記、整理、分類編目，并將檔案信息登載于房屋登記簿。隨時根據房產權屬變化情況，及時補充權屬檔案材料，使房產檔案的權屬變化狀況與實際權屬變化狀況相一致，并做到定期檢查、妥善保管，使房產權屬檔案在管理和利用上真正做到規范高效、資源共享。

其次，制定統一的規范性標準和措施，使房產權屬檔案利用工作有法可依、有章可循。房產權屬檔案具有一定的特殊性。它記載著產權人產權的來龍去脈，檔案部門不應該把檔案中涉及國家機密、開發商經營機密或個人隱私部分列入公開查詢的范圍。因此，必須以國家《檔案法》、《保密法》、《房地產權屬檔案管理辦法》和新的《物權法》等相關法規為依據界定查詢的范圍和對象。防止因管理不善造成檔案內容泄密或失密，侵犯產權人的合法權益，給社會、單位、個人造成不應有的損失。確保房產產權人、產權單位資產安全。

第三，房產權屬檔案管理和服務的社會化必須走信息化的道路。房產權屬檔案數量大，種類多，內容復雜，缺乏統一的管理。目前的封閉式保守管理，以手工為主的檔案整理和簡單機械的電腦加手工提調檔案，這種落后方式已不能適應信息化網絡時代的查詢要求。因此，房地產權屬檔案信息管理要逐步轉變為數字化管理模式，盡快實現網絡化和信息化服務方式，提高服務的效率和質量。