住房供應結構:基于凸二次規劃投資決策模型的分析

摘要:應用凸二次規劃投資決策模型，研究了理性投資者能否接受住房供應結構，結果表明投資組合中各類住房的比例與住房供應結構確定的各類住房的供應比例沒有顯著差異。

主題詞:住房供應結構;凸二次規劃投資決策模型;實證研究

中圖分類號:F224.9 文獻標識碼:B

近些年來，國家宏觀經濟調控政策邊連續下發了要求調整住房供應結構的文件。根據我國目前情況，所謂住房供應結構是指在住房市場細分的基礎上，確定的高、中、低檔子市場住房的供應比例。住房的供應和需求之間總是處在動態的平衡之中，包括總供給與總需求之間的動態平衡，以及供給結構和需求結構之間的相互適應。將住房需求群體按收入水平分為高收入階層、中上收入階層、中等收入階層、中低收入階層和低收入階層后，可以認為高收入階層主要居住高檔住房，中上、中等和中低收入階層大多居住中檔住房，而低收入階層則多半會居住低檔住房[1]。調整住房供應結構就是要使住房供給與住房需求在結構上相適應，在總量上互相平衡。我國要調整住房供應結構，實質上是調整住房總供給和供給結構適應需求結構。住房投資是以市場為導向的住房開發企業為主體的，其在不同檔次住房市場上投資的比例，是由企業投資組合決定的。因此，要實現我國宏觀層面的住房供應結構目標，關鍵在于調控投資主體確定的住房投資組合(property investment portfolios)，使投資組合中各類住房的投資比例與住房需求結構相一致。

一、理論分析

二、研究設計

(一)研究的技術路線

(二) 研究的數據來源和數據處理說明

圍繞研究目的，本文選取了我國住房制度改革商品化取得實質性進展后江西省的各類住房開發投資和銷售額作為研究的數據，數據來源為《江西省統計年鑒》相關各期。1995年，響應國家安居工程的號召，江西省開始了規模住房開發，銷售對象是機關、事業、企業單位干部職工，銷售價格是具有實物福利分配性質的成本價、折扣價，價格形成機制不是完全依靠市場;1998年下半年開始，我國停止住房實物分配，實行貨幣分配，住房價格由市場形成。1996-1998年，商品房平均占銷售總額的30%左右[4]，據此估計江西省在1996-1998年上半年之間銷售額中，有70%左右銷售總量是只計了成本或低于成本，沒有包含利潤的。為了消除這種情況對收益率的影響，在數據處理時對這部分數據加入住房開發平均利潤率10%對售價做上調修正，以此作為實際銷售額。研究中數據的基礎處理使用了Excel軟件，統計處理使用了Eviews軟件，投資組合計算使用了Lindo軟件。

(三)各類住房投資收益率、風險及收益相關系數的確立

四、 研究結論與政策建議

從總體上而言，江西省住房供應結構確實需要調整，存在不和諧的一面，但同時也應該看到，需要實現的目標并不太遠。尤其是相對政府財力而言，實現住房供應結構目標、達到市場均衡，不需要花費太多的財力。各級政府可以從巨大的財政壓力下釋放背負保障性住房建設任務重擔。

參考文獻:

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[10]國務院關于嚴格按制高檔房地產開發項目的通知[Z].國發[1995]13號，1995.

(責任編輯:關立新)