長沙二手房價格模糊綜合評估模型

摘要:二手房價格評估是當前房市場中一個有待解決的突出問題。將模糊數學理論引入二手房價格評估中，建立二手房的模糊綜合評估模型，同時結合實例進行計算，結果表明該模型與實際情況相符，可為政府制定政策、開發商決策和消費者購房等提供可借鑒和參考的分析方法和工具。

關鍵詞:二手房;價格評估;模糊綜合評估;層次分析法

中圖分類號:F293.30 文獻標識碼:A

Fuzzy Synthetic Evaluation Model of the Price of Second-hand House in Changsha

ZENG Zhao-fa1，TANG Hai-bin1，WANG Yi2

(1.College of Statistics，Hunan University; Changsha 410079，China;

2. Center Branch in Huizhou City， The People′s Bank ， Huizhou 516001，China)

Abstract:Evaluation of the price of the second-hand house is an outstanding problem in the second-hand house market. The paper introduces the fuzzy mathematical theory into the evaluation of the price of the second-hand house to set up the fuzzy synthetic evaluation model of the price of the second-hand house. Results of calculation show that the model is consistent with the actual situation，so it can provide reference for government policy-making， developers and consumers buying house.

Key words:second-hand house; evaluation; fuzzy synthetic evaluation; analytic hierarchy process

根據住房參與流通的時序結構，住房市場可以分為一級市場和二級市場。一級市場是指新建住宅流量的權屬首次讓渡的市場，如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級市場是以存量住宅為交易對象的市場，即住宅權屬的轉讓或再轉讓的市場，俗稱二手房市場[1]。自2002年底我國政府出臺房改房、公房上市等政策，全面放開全國35個城市的二手房交易市場后，二手房市場成交量以每年30%左右的速度快速增長。雖然目前我國的二手房市場已經初具規模，但與成熟的房地產市場相比，仍具有巨大的發展空間[2]。目前我國的二手房市場總體上還處于探索階段，還有很多需要研究和進一步完善的地方，特別是如何合理確定二手房的價格，是當前迫切需要解決的問題。二手房的價格評估，涉及的不確定因素眾多。評估的準確性與評估所采用的方法以及評估人的經驗和資料豐富程度密切相關。“估價難”一直是交易過程中存在的一個突出問題。影響二手房價格的因素主要有區域因素、個體因素、市場因素以及消費者的心理因素等[3]。因此，確定科學合理的價格評估模式，準確地估算二手房的價格，是當前二手房市場中一個亟待解決的突出問題，對二手房的價格進行客觀科學準確地預先綜合評估顯得十分重要。

本文將模糊數學理論引入二手房價格評估中，提出了二手房價格模糊綜合評估模型。首先確定了二手房價格評估指標體系的構成，并對各項定性指標進行定量化的處理，建立了二手房的模糊綜合評估模型，然后通過實例對該模型進行了檢驗，驗證了該模型的正確性。本文可為政府制定政策、開發商決策和消費者購房等提供可借鑒和參考的分析方法和工具。

一、二手房價格綜合評估體系

二手房價格是由該住房的各特征變量綜合決定的。通過對相關文獻的查閱，發現前人往往把住房特征分為三大類，即建筑特征、鄰里特征以及區位特征[1]。其中，住房價格與其建筑物本身的特征密切相關。目前對建筑特征的選取集中在建筑面積、房齡、樓層、總層數、住宅間隔等。鄰里特征主要集中在住宅區周邊提供公共服務的便利程度以及居住環境，如居住區本身服務設施狀況，周圍學校、醫院、購物中心的規模及可達性、道路等級、景觀視線、噪音、污染水平等。區位特征對住房價格的影響也非常大，其中包括了交通狀況和行政區域等。以前人對住房特征變量的選取為參考，并對長沙市部分房地產評估公司和廣大住戶進行了調查，考慮到二手房價格評估具有綜合性、復雜性的特點，建立了如圖1所示的二級綜合評估體系結構。從圖1中可以看出，第一級評判指標有建筑特征、鄰里特征和區位特征3項。而3項指標再細分為14項二級指標。它們之間構成一個遞進層次結構，綜合全面地反映出二手房價格的決定因素。

三、實例分析

針對長沙市芙蓉區某套欲出售二手房，按照上述模型，請了10位長沙市房地產評估公司的專家對該二手房的各價格評估因素進行了打分，利用Matlab軟件分析處理后得到了表3的數據。

從初級評價結果可以看出，對該二手房的建筑特征和鄰里特征評估較好，區位特征很好，因為其位于市區繁華地段，因而其最終綜合評估結果為較高，與賣主的期望值相符，驗證了該模型的正確性。

四、結論

本文將模糊數學理論引入二手房價格評估中，提出了二手房價格模糊綜合評估模型，并通過實例對該模型進行了檢驗，驗證了該模型的正確性。由于二手房價格的評估本身具有模糊性，因此用模糊綜合評估法將定性問題定量化后再進行評估，很大程度上克服了評估中的主觀性。該評估模型可為政府制定政策、開發商決策和消費者購房等提供可借鑒和參考的分析方法和工具。

參考文獻:

[1] 魯海燕.廣州市住宅二級市場及其特征價格研究[D].華南師范大學碩士學位論文， 2007.

[2] 阮小健.住房二級市場經紀服務傭金與合同研究[D].清華大學碩士學位論文， 2005.

[3] 富閩魯，汪波.我國二手房估價模式探析[J].價格理論與實踐，2007(6).

[4] 賀仲雄.模糊數學及其應用[M].天津:天津科學技術出版社， 1998.

[5] 許樹柏.層次分析法原理[M].天津:天津大學出版社， 1988.

[6] 汪應洛.系統工程(第三版)[M].北京:機械工業出版社， 2003.

(責任編輯:石樹文)