地價推動下的房價上漲邏輯與影響

摘要:中國目前房價過高、上漲過快的問題，從作為二線城市的哈爾濱近年來房價異常的走勢也能夠得到印證。形成高房價及房價泡沫的根本原因在于地方政府基于“土地財政”利益的幕后推手，并由此形成了地價推動下的房價內(nèi)生上漲機制。高房價的負(fù)面影響很嚴(yán)重，尤其在民生和潛在政治危害等方面。徹底治理高房價及其泡沫的出路是改革現(xiàn)行土地出讓金分配方式，由中央財政統(tǒng)籌安排。

關(guān)鍵詞:地價;房價;土地財政

中圖分類號:F293.2 文獻標(biāo)識碼:A

Logic and Effect of Rising Housing Price Driven by Rising Land Prices

SUN Bo1，LI Hui2

(1. Research Center for Economic and Human Development， Peking University， Beijing 100871，China;

2. School of Economics， Harbin University of Commerce ，Harbin 150028，China)

Abstract:China′s housing price is too high and rises rapidly， which can be confirmed from abnormal price movements in second-tier cities as Harbin. The primary cause of high prices and the housing bubble is local government′s driving force based on “l(fā)and finance” interest， and thus form a rising system that house prices is driven by land price. The negative impact of high prices is very serious， especially in the people′s livelihood and the potential political hazards. The solution is to let central government arrange land transfer funds.

Key words:land price; housing price; land finance

一、引言

住房貨幣化制度改革以來，我國的城市房價經(jīng)歷了一個先抑后快的上漲過程，其分水嶺大約出現(xiàn)在2003年初左右。根據(jù)周京奎(2006)的研究，我國房價的異常值約在2003年2月以后出現(xiàn)，之前城市房價雖然也漲，但漲速非常平緩;之后便開始加速上漲，且漲速由慢到快。根據(jù)劉民權(quán)、孫波(2009)的研究，1998到2002年中國商品住宅①平均銷售價格增長平緩，速度約在4%左右，2003年攀升到5%，2004、2005年該指標(biāo)就躥升到16%和15.2%，以后各年度至少也保持在6%以上。其中2003年房價開始攀升是在2002年5月國土資源部頒發(fā)實施土地出讓“招拍掛”制度的11號文，即國家出臺《實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的規(guī)定》之后2004年城市新建住宅價格突然上漲16%也是在2004年4月監(jiān)察部與國土資源部共同發(fā)布全面推行“招拍掛”出讓土地的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即所謂的71號令或“8#8226;31大限”)之后。促使人們更深入思考地價對房價影響的一個最新事件是2010年“兩會”之后第一天北京地產(chǎn)市場即涌現(xiàn)三位新“地王”，而且距兩會上各界對高房價的一片討伐聲浪僅一天之遙。據(jù)媒體報道，2010年3月16日上午，北京大望京地塊和亦莊地塊分別以27 529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價刷新了北京市土地成交的歷史紀(jì)錄，成為新的“單價地王”和“總價地王”。然而，僅時隔6個小時，其中大望京的“單價地王”就被下午競價的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，該地塊的實際樓面價格已超過30 000元/平方米。②這就相當(dāng)于說，房子還沒開始建，攤到樓面的地價成本一項就是30 000元/平方米左右。那么房子該賣價多少呢?

房地產(chǎn)市場發(fā)生的這一連串經(jīng)濟事件表明，中國目前的高房價與地價可能存在某種內(nèi)在聯(lián)系。如果這種猜想得到證實，我們就不僅能夠解釋目前高房價形成的內(nèi)在機理，預(yù)言今后房價的基本走向，還可以提供科學(xué)的治理方法。本文將以哈爾濱城市商品住宅價格的變動為背景案例來分析我國地價推動房價上漲的內(nèi)在機制，房價惡性上漲的經(jīng)濟、社會后果，并提供一個基本治理路徑。

二、 哈爾濱城市住宅價格變動案例研究

由于我國的房價是先從一線城市(如北京、上海、深圳)和一些沿海城市(如杭州)、中心城市(如天津、南京)開始漲起的，因此哈爾濱房價的加速上漲期稍滯后一些，但在2004年我國全面推行商業(yè)用地出讓“招、拍、掛”制度以后也出現(xiàn)了，尤以近三年漲幅最大，見表1和圖1。據(jù)該表，2009年哈爾濱商品住宅平均銷售價格已達(dá)到5 104元/㎡，而同期全國的商品住宅均價也只有4 544元/㎡，③也就是說哈爾濱的房價已經(jīng)遠(yuǎn)超全國平均水平。再向前追溯，2008年時哈爾濱的商品住宅均價還是3 615元/㎡，換句話說，2008到2009年僅一年之中哈爾濱的房價就飆升了1 500元。漲勢尤為迅猛的是2009年6-10月——此期間，哈爾濱的商品住宅成交均價由每平方米5 036.23元飆升到5 983元/平方米④，5個月就上漲了近1 000元。哈爾濱房市過熱的狀況從其二手房價格的快速上漲軌跡中也能夠得到印證。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，哈爾濱市二手住房銷售價格在幾十個上漲城市中連續(xù)多月領(lǐng)漲。以2009年3月為例，哈爾濱市二手住房銷售價格同比上漲6.6%，在32個上漲城市中僅低于三亞和南寧，排名第三;2009年12月，哈爾濱二手房價格同比增長了8.1%，不僅高于新建商品房價格5.5%的漲幅，也高于全國二手房6.8%的平均價格漲幅。⑤從這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)中我們不難嗅到哈爾濱已現(xiàn)房價過高、漲速過快、房市過熱的味道。

國際上，判斷房價水平比較科學(xué)的指標(biāo)是“房價-收入比”，即一個地區(qū)一定時期內(nèi)住房均價與家庭年均收入的比值。按照世界銀行標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家的則在3-6倍之間。以最高的房價收入比數(shù)值(6倍)作為基準(zhǔn)值來衡量哈爾濱的住宅價格水平，以確保評估結(jié)果更可信。估算的基本程序是先依據(jù)基準(zhǔn)的房價收入比數(shù)值(6倍)估算出某地在某個時間點(或期間)的合理房價水平，然后用現(xiàn)期實際房價與合理房價的差額再與該合理房價進行比較，即可算得其現(xiàn)房價與合理價值的背離程度。比值越大該城市的房價背離其合理價值的程度就越大，也就表明房市越熱。例如2009年哈爾濱的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15 887元，按三口之家的小康住房標(biāo)準(zhǔn)，他們6年不吃不喝買一套90平方米小康住房的合理價格應(yīng)為15 887*3*6=285 966元，均價則是285 966元/90m2=3 177.4元/平方米。同期市場上住宅的實際均價為5 104元/平方米，后者與前者的差額再比上前者，則2009年哈爾濱房價背離了其合理價值約61%左右，泡沫已在泛起。同理可依次估算出了2001-2009年各年度的住宅市場價格對其合理價值背離程度的序列(表1末行給出)。

觀察表1和圖1后我們還看到，雖然我國的住房貨幣化改革自1998年就開始進行了，但哈爾濱的房價卻從2004年才開始上漲，這與引言中提到的我國2004年8月開始強制、全面推行商業(yè)用地出讓“招、拍、掛”制度的政策背景絕不是一種巧合。實際上，地價內(nèi)生的推動恰恰是我國，當(dāng)然也是哈爾濱房價上漲的最根本動力之一。進一步的觀察還發(fā)現(xiàn)，哈爾濱的房價是從2006年開始加速上漲的，且增速越來越快，從2005年到2009年的四年間房價加速值分別達(dá)到約100、400、700、1 500元的上漲速率。

從各年度房價合理價值趨勢線(下方實線)看，盡管由于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)上漲的作用，使市場房價在2006年附近時曾趨近其合理價值，但由于市場房價的迅速躥升，從2007年之后哈爾濱的市場房價與其合理價值就迅速拉開了差距，這標(biāo)志著哈爾濱的房價泡沫已經(jīng)并正在大規(guī)模吹起。

三、地價推動房價的機理

是什么力量促使房價如此迅猛地飆升呢?首先應(yīng)承認(rèn)，作為省會城市，哈爾濱目前的高房價一定程度上確實得到了來自消費需求的支撐，這與北京作為首都從而其高房價一定程度上得到了剛性消費需求支撐的道理是一樣的。然而即使如此，仍掩蓋不了哈爾濱當(dāng)前的高房價主要是由投機需求力量而推漲起來的事實。這部分投機需求固然有開發(fā)商等利益相關(guān)者的人為造勢因素，但若沒有地方政府基于“土地財政”利益的“托市”、“救市”等行為的支撐，投機客們?nèi)匀皇遣桓摇⒁膊豢赡馨逊績r炒到天上去的，因為伴隨而來的市場風(fēng)險會自動約束購房者的投機活動。正是由于地方政府“插足”房地產(chǎn)市場從而使房價失去了原有的市場回轉(zhuǎn)機制，才會影響購房者對房價的預(yù)期。正是因為這種預(yù)期房價高企的因素，才會出現(xiàn)目前這種即使房價再高，也會有人出于逐利動機而瘋買高價房。因此，目前房地產(chǎn)市場上的這種高房價是由投機需求的持續(xù)增長而帶動的。然而，無論投機需求還是市場預(yù)期，最終都要受到某種非市場力量的支撐才可能維系下去，否則將難逃市場規(guī)律的懲罰。這種起到支撐作用的“非市場力量”就是地方政府積極推漲地價進而拉漲房價的行為。現(xiàn)今的高房價只是其為最大程度獲取土地批租收益而同開發(fā)商、投機者等利益相關(guān)者共同演繹的一局游戲的必然結(jié)果。

為了清晰說明房價上漲背后的利益鏈條及地價推動房價上漲的邏輯過程，有必要對前文多次提及的“土地財政”制度和土地出讓“招、拍、掛”機制作簡要的背景介紹。

(一)城市土地使用權(quán)批租制度

所謂土地財政制度是指地方政府從批租城市土地獲得財政收入的一種制度安排，實際上就是目前正在執(zhí)行的城市土地使用權(quán)批租制度。我國城市土地實行全民所有的土地制度——國家代表全民擁有城市市區(qū)土地的所有權(quán)，國家是唯一的所有者。但因為土地資源在空間上的不可移動屬性，所以只能由地方政府代行城市土地所有權(quán)。城市土地批租制度的基本內(nèi)涵是由地方政府代表國家行使城市土地所有權(quán)，并通過在一級土地出讓市場批租若干年的土地使用權(quán)而一次性收取整個租期的土地出讓金。目前，我國的土地出讓金收入基本上由地方政府支配和使用。

實際上土地轉(zhuǎn)讓金收入在1994年以前由中央政府和地方政府分成，1994年以后才由地方政府獨享，成為地方政府預(yù)算外收入的重要來源。由于房改之前我國仍然沿襲著傳統(tǒng)的福利分房制度，土地交易量低，土地批租收入占地方財政收入的比重很小，所以地方政府并未把土地收入作為一個重要財源來加以挖掘和經(jīng)營，也并未導(dǎo)致土地交易價格的急劇上漲。1998年后國家取消了福利分房制度，全面推行住房貨幣化改革，這大大提高了土地需求和土地交易量，但仍未引起地價的大幅度上升。直到2002年我國開始實行土地使用權(quán)出讓的“招拍掛”制度以后，這一情況才徹底改變。實際上，我國房地產(chǎn)價格的迅猛上升和房地產(chǎn)市場泡沫的形成及日趨膨脹大致就是從那時開始的。這一段城市土地制度的變遷史實際上也是我國房價變遷和波動的歷史，二者基本上呈現(xiàn)一種一一映射的對應(yīng)關(guān)系。

(二)土地使用權(quán)出讓“招、拍、掛”制度

我國房價真正的大幅攀升是在開始實行土地使用權(quán)出讓的“招拍掛”制度以后，而且該制度自推行以來倍受非議，因為很多人都將推動地價進而房價快速上漲的板子打在“招拍掛”機制的身上。所謂“招、拍、掛”實際是招標(biāo)、拍賣、掛牌三種土地出讓機制的簡稱。招標(biāo)出讓是指地方的土地管理部門發(fā)布招標(biāo)公告，在指定時間內(nèi)由符合條件的欲取得土地使用權(quán)的用地者以書面投標(biāo)的方式參加競投，再由招標(biāo)人根據(jù)確定的評標(biāo)要求確定土地使用權(quán)的出讓方式。拍賣出讓是指出讓方發(fā)布拍賣公告，由符合條件的競買人在指定時間、地點進行公開競價，按照“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)的出讓方式。與招標(biāo)方式相比，該方式對于欲取得土地使用權(quán)的受讓人信息更加公開，也使他們獲得了更多的競爭機會。掛牌出讓是先由出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并隨時更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果來確定土地受讓者。該方式的核心要點仍在于出價最高者為競得人，但體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣兩種方式的優(yōu)點，同樣具有公開、公平、公正的特點。以上三種出讓方式中的后兩種(即拍賣和掛牌)對推動地價上漲的效果最直接、最明顯，因為其在機制設(shè)計上都是讓諸開發(fā)商在信息對稱的環(huán)境下面對面地競價和博弈，通過市場競爭規(guī)制顯示出他們各自的保留價格，這樣一來商業(yè)用地就會保證以最高價格成交了。

我國商業(yè)用地出讓的“招拍掛”制度正式實施于2002年，之前則一直使用協(xié)議出讓的方式——有意取得某塊土地的受讓人直接向國家土地管理部門提出有償使用土地的意愿，然后由土地管理部門的代表與土地受讓人談判協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜。這種出讓方式透明度低，弊端較多，無法實現(xiàn)土地資源的市場化配置，還容易導(dǎo)致“暗箱操作”和“幕后交易”。2002年5月，國土資源部頒布了《實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的規(guī)定》的11號文，規(guī)定從2002年7月1日開始正式實行土地出讓的招拍掛制度。該制度取消了經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓方式，揭開了土地交易市場化、公平化和透明化的序幕。然而，我國全面推行“招拍掛”的出讓方式則是于“8#8226;31大限”之后。2004年4月，監(jiān)察部與國土資源部共同發(fā)布了71號令，即《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年6月底前全國各市縣必須建立“招拍掛”制度，8月31日前必須將經(jīng)營性土地的歷史遺留問題處理完畢，8月31日以后不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地的使用權(quán)，這就是著名的“8#8226;31大限”。

“8#8226;31大限”成為中國經(jīng)營性土地出讓制度變遷的一個分水嶺，它標(biāo)志著商業(yè)用地的供應(yīng)從此走向了更加公開和透明的進程。從實際執(zhí)行情況看，“8#8226;31大限”后我國95%以上城市住宅用地的出讓均采用了拍賣和掛牌兩種方式，少有采用價格適中的招標(biāo)方式(王嚇忠，2007)。同時，自2002年5月國土資源部推出“招拍掛”政策以后，尤其是“8#8226;31大限”之后，我國城市土地價格即迅速上揚，2002-2007年的地價上漲指數(shù)分別為7.7%、12.4%、11.6%、10.3%、6.0%和13.7%。這個結(jié)果與前文周京奎所預(yù)測的房價異常值出現(xiàn)在2003年的結(jié)論前后映照，互為因果，形成一個時間上繼起的鏈條，從而證明地價上漲確實引發(fā)了其后的房價上漲。

(三)地方政府“第二財政”利益

作為城市土地使用權(quán)批租制度和土地出讓“招拍掛”制度共同作用的結(jié)果，地方政府?dāng)孬@的土地出讓金收入也在迅猛增長。據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，2007年全國土地出讓金收入總額近13 000億元，即便在房地產(chǎn)市場低迷的2008年也達(dá)到9 600億元。另據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅2009年一年全國土地出讓的總價款就達(dá)到了15 910.2億元，比2008年增長63.4%，這是一個非常驚人的數(shù)字。在住房貨幣化改革前的1998年，這個數(shù)字只有區(qū)區(qū)67億元。之后，僅從2001到2003年間，全國各地方政府收獲的土地出讓金總額就迅速達(dá)到9 100億元之多，而我國房地產(chǎn)價格的迅猛上漲和泡沫形成恰恰就是在這時開始的。從相對規(guī)模上看，土地批租收入一般要占到地方政府財政總收入的35%左右，有些地方甚至達(dá)到60%，成為地方政府名副其實的“第二財政”。

值得肯定的是，這些巨額土地出讓金收入在客觀上填補了分稅制改革以來中央和地方因財力和事權(quán)不對等所造成的地方政府預(yù)算內(nèi)財政收入缺口。此外，滾滾而來的土地出讓金還給地方帶來了諸多其它方面的好處——增援地方經(jīng)濟建設(shè)、提高地方GDP增長率、增加城市公共品投資、提升地方就業(yè)水平、提高地方基礎(chǔ)教育投資，等等。由于這些積極效應(yīng)均是地方政府及其官員的“政績”，因此圍繞土地財政利益目標(biāo)而進行的“經(jīng)營城市”運動便得到了地方的全力支持和實施。然而，在地方政府“經(jīng)營城市”方針成功實施、地方經(jīng)濟欣欣向榮、城市建設(shè)面貌日新月異的背后，是地價、房價的快速上漲，民生問題日益緊迫，經(jīng)濟發(fā)展“泡沫化”的危險日益加深。那么，來自于土地批租的財政利益激勵如何促發(fā)地方政府積極推漲地價并拉升房價呢?我們來繼續(xù)研究其背后的內(nèi)生傳遞機制。

(四)地方政府批租激勵下的地價、房價上漲邏輯

根據(jù)前文觀點，我國目前的高房價說到底是由地方政府在“土地財政”利益的刺激下而協(xié)同開發(fā)商、投機者等相關(guān)利益者共同干預(yù)房產(chǎn)市場的必然結(jié)果。正是受到這種“非市場力量”的“托市”、“救市”等非經(jīng)濟行為對市場的持續(xù)干預(yù)，房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場就會逐漸內(nèi)生出一種房價將持續(xù)上漲的預(yù)期，進而誘發(fā)市場的“羊群效應(yīng)”。同時，市場上的這種房價上漲預(yù)期和投機行為基本上是不可逆的，如果假設(shè)所有行為人都清楚地方政府干預(yù)房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的真正動機，并且相信這種干預(yù)神話。

下面具體闡釋由地方政府的“土地財政”利益激勵最終導(dǎo)致地價、房價上漲螺旋的邏輯過程。首先，在供給層面上，為最大程度獲取土地批租收入，地方政府采取的主要手段就是提高地價⑥，而且現(xiàn)行土地批租制度下地方政府壟斷土地供給并擁有土地定價權(quán)的單邊定價機制也為其提高地價奠定了制度要件。當(dāng)然，就如前文所講，作為一種價值發(fā)現(xiàn)機制，土地出讓中所實行的“招、拍、掛”制度對地價的迅速躥升也功不可沒。但“招、拍、掛”制度本身是沒什么問題的，高地價問題的根源不在于這種價值發(fā)現(xiàn)機制，而是房價及其背后的推動機制出了問題。地價升高之后，一個自然而然的后果就是它從成本側(cè)推進了房價上漲，因為開發(fā)商會把這部分增量地價成本打入房價中，然后再轉(zhuǎn)嫁給購房者，二者屬于“后浪推前浪”的關(guān)系。然而，開發(fā)商提高房價后會得到市場需求方的響應(yīng)嗎?或者說，房價是由著開發(fā)商的意愿想漲就能漲上去的嗎?這就要分析房產(chǎn)市場上的需求側(cè)力量。

在房產(chǎn)市場上，作為賣家的開發(fā)商和為了賣而買的投機客們當(dāng)然愿意看到房價的上漲，而且會想方設(shè)法極力推動房價的上漲。然而，如果沒有類似地方政府的“攫取之手”進來，或者說在完善的市場經(jīng)濟環(huán)境下，房價是不可能只漲不跌的，因為房價會受到市場需求力量的約束，開發(fā)商一廂情愿的提價行為是一個巴掌拍不響的。即使出于偶然原因，市場上產(chǎn)生了房價上漲預(yù)期從而引誘房產(chǎn)投機需求短期內(nèi)大量增加，并進一步帶動了房價上漲，但投機者仍然是不大敢、也不可能把房價炒到比天還高，因為伴隨而來的市場風(fēng)險會自動約束購房者的投機行為。因此，如果沒有外部力量(如地方政府)干預(yù)，即使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫，市場也會在較短時間內(nèi)將其清理掉——前段時間迪拜房地產(chǎn)泡沫的破滅就是明顯例證。

之所以中國的房價高漲不止，即使2008年的國際金融危機也未對其造成根本沖擊，除了國家為應(yīng)對危機而實施的寬松貨幣政策客觀上幫了開發(fā)商們的忙，根本原因還在于地方政府在地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場的同時出手干預(yù)。因為為了實現(xiàn)通過提高地價而增加土地財政收入的目標(biāo)，地方政府必須先增加開發(fā)商對商業(yè)用地的需求強度。為了誘使開發(fā)商高價買地，就必須設(shè)法先提高房價——在這一點上，地方政府與開發(fā)商的利益是高度一致的。為了抬高房價，地方政府就要通過“托市”、“救市”等行為協(xié)助開發(fā)商制造出一種房價上漲預(yù)期，并通過其帶動的房產(chǎn)投機需求再反過來拉動房價的進一步上漲。

房價上漲對房產(chǎn)需求的增加就會帶動地產(chǎn)需求的增漲，這相應(yīng)又會拉動地價的上漲，于是地方政府的土地批租收入就得以增長。也就是說地方政府的增收目標(biāo)若得以實現(xiàn)，就必須保證房價的上漲是可持續(xù)的。然而，為了使房價上漲具有可持續(xù)性，就須地方政府不斷地干預(yù)房市，這樣久而久之市場就會產(chǎn)生系統(tǒng)性的房價上漲預(yù)期，并引誘越來越多的投機者進入，從而房價就會不斷地被推漲起來。最后，房地產(chǎn)市場只依靠投機需求就能夠?qū)崿F(xiàn)自循環(huán)——房產(chǎn)投機需求增加拉動房價上升，房價上漲帶動地價上漲，而地價又從成本側(cè)推進了房價上漲，房價的上漲又進一步強化了未來房價上漲預(yù)期，從而帶動更多的房產(chǎn)投機和地產(chǎn)投機，最終就形成了房價-地價螺旋。房價-地價螺旋無限發(fā)展下去的結(jié)果就是房地產(chǎn)泡沫的形成。

然而追本溯源，促發(fā)房價-地價螺旋和房地產(chǎn)泡沫形成的基本根源就在于市場背后的地方政府“土地財政”利益推手。雖然地方政府“托市”、“救市”行為會在多大程度上抬高房價未可知，而且也不重要，但地方政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的行為本身實際上給市場發(fā)出了一個強烈信號——有地方政府做后盾的房價只能升，不能降。如果每個行為人都產(chǎn)生這樣一種預(yù)期，那么地方政府和利益相關(guān)者的目的就達(dá)到了，因為籍此就可以引誘投機需求增加、房價上漲，這些利益相關(guān)者們設(shè)計的賺錢游戲就可以玩下去了。不過，在地方政府以“運動員”兼“裁判員”的身份進場后，我國房地產(chǎn)市場所累積的價格泡沫就失去了釋放的通道，房價和房地產(chǎn)泡沫問題的解決也將變得遙遙無期。

四、 高房價的經(jīng)濟、社會影響

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是一把雙刃劍。首先，來自房產(chǎn)和地產(chǎn)方面的巨額稅收使地方財政收入激增，這有力推動了地方公共品投資和市政建設(shè)，改善了投資環(huán)境和生產(chǎn)、生活環(huán)境，一定程度上提高了公眾的生活質(zhì)量。同時，作為地方支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展還帶動了地方經(jīng)濟增長，提高了地方就業(yè)水平，因而其功績是不能埋沒的。其次，因房價迅速上漲而造成的經(jīng)濟、社會后果則更大，尤其是近幾年扶搖直上的房價及包藏其中的房地產(chǎn)泡沫對一系列民生問題的威脅更值得我們深切關(guān)注并設(shè)法解決。本文將重點討論因房價泡沫而引發(fā)的一組負(fù)面效應(yīng)，包括經(jīng)濟方面的影響和社會、民生方面的影響。

(一) 高房價的經(jīng)濟后果

房地產(chǎn)業(yè)的快速崛起對經(jīng)濟發(fā)展固然有諸多益處，但與其伴隨而生的高房價和房價泡沫問題卻更嚴(yán)重。首先，不斷飆升的房價和房價泡沫正在給我國的宏觀經(jīng)濟積累著越來越大的潛在風(fēng)險。房價不可能無限地漲下去，如不加以有效治理，前期累積的房價泡沫必然會在某一天突然破裂，出現(xiàn)房價暴跌。房價下跌必將引發(fā)經(jīng)濟系統(tǒng)逆向的“多米諾骨牌效應(yīng)”，如投資驟減、需求下降、通貨緊縮、經(jīng)濟衰退、增長率降低、失業(yè)上升等一系列嚴(yán)重后果。

退一步講，即使地方政府出于巨額土地出讓金的利益動機而經(jīng)常“托市”或“救市”(如2009年2月哈爾濱市推出的促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的20條意見，所謂“暖春行動”)，從而使房價短期內(nèi)不跌落，但這種以房地產(chǎn)等資產(chǎn)投機(包括股票等有價證券)和價值虛擬增長為特征的“泡沫化發(fā)展模式”的弊端要更大。因為這些資產(chǎn)價格的畸形上漲會刺激非生產(chǎn)性的投機行為，相應(yīng)削弱生產(chǎn)性投資和最終消費，導(dǎo)致經(jīng)濟資源的無效率配置，最終必然降低經(jīng)濟增長率。因此，那種意欲借助房地產(chǎn)業(yè)的虛擬繁榮來帶動地方經(jīng)濟增長的夢想至多算是一種權(quán)宜之計，長期看卻屬于一種殺雞取卵的行為，不利于地方經(jīng)濟的均衡、長期、可持續(xù)發(fā)展。不僅如此，一旦房地產(chǎn)泡沫在未來真的破裂，就極有可能演化成長期的經(jīng)濟衰退和危機。在這方面，日本從20世紀(jì)90年代一直持續(xù)到現(xiàn)在的長期經(jīng)濟蕭條就是一個最鮮活、最典型的案例。所以，無論出于地方長遠(yuǎn)發(fā)展還是國家宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，我們都不應(yīng)長期推行鼓勵高房價甚至投機的產(chǎn)業(yè)政策，更不應(yīng)積極“推市”、“托市”，助漲房價的抬升。

(二) 高房價對社會、民生的影響

目前，房價居高不下且上漲過快已不僅是個孤立的經(jīng)濟問題，還越來越演變?yōu)橐粋€嚴(yán)重的社會問題。例如，依照哈爾濱統(tǒng)計信息網(wǎng)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們能夠計算出2009年哈爾濱的房價收入比約為9.7倍。⑦這意味著哈爾濱的房價收入比不僅遠(yuǎn)超出了世界銀行規(guī)定的發(fā)展中國家房價收入比值的上限(6倍)，也越過了世界公認(rèn)的“國際房價最難承受地區(qū)”的臨界值(7倍)，快速趨近于北京、上海等一線城市的房價收入比水平。作為一個二線城市，哈爾濱的房價與收入如此不匹配，這是很不正常的。由此也可以斷定，全國所有的一線城市和相當(dāng)大一部分二線城市目前的房價已大大超出普通民眾的購房能力和承受底線，嚴(yán)重影響到民生和社會穩(wěn)定，如不及時治理，恐會累積越來越多的民怨，給社會安定和良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境制造無窮的麻煩。

除了民生問題，高房價還可能使我們在社會公平方面付出代價。顯然，虛高的房價剝奪了占社會多數(shù)的普通百姓以正常價格享用住房的權(quán)利，從而削減了多數(shù)人的普適利益和基本福利，這在哲學(xué)倫理上是非正義的，更與我們提倡的和諧社會這一社會理想背道而馳。同時，這種由房價虛高引發(fā)的社會不公又成為社會不穩(wěn)定的深層根源之一。

(三) 價博弈的政治風(fēng)險

最后，就是社會利益集團的形成問題和地方政府俘獲問題，而且，這個問題最終還可能轉(zhuǎn)化為政治問題。目前，我們對房地產(chǎn)市場上滲透在開發(fā)商、投機者、商業(yè)銀行、地方政府甚至地方官員等各方的利益關(guān)系已經(jīng)有較清楚的認(rèn)識(如劉民權(quán)、孫波，2009)。在這個利益鏈條中，開發(fā)商和投機者的利潤、商業(yè)銀行的利息、地方政府的批地收入等只有在一個前提下才能實現(xiàn)“共贏”，那就是房價的持續(xù)上漲，房價泡沫的無限吹大。這是所有利益相關(guān)者們的核心利益。在這個賺錢游戲中，每方的利益都已深深植入到共容利益中，一榮俱榮，一損俱損，形成了深深的相互依賴關(guān)系。正是由于意識到了這一點，那些利益相關(guān)方就極有可能在共同利益的訴求下自然聚集在一起，形成一個既得利益集團。房價越高，房地產(chǎn)泡沫越大，這個利益同盟就會越穩(wěn)固。國家必須警惕這種只代表資本利益的階層的形成。

然而，最糟糕的問題卻是圍繞高房價而展開的利益相關(guān)者博弈中所隱藏的政治風(fēng)險。在這個利益游戲中，以房地產(chǎn)商為代表的既得利益集團事實上設(shè)置了一個巨大利益陷阱，俘獲的對象則包括商業(yè)銀行、地方官員甚至地方政府——這個問題必須引起我們警覺!尤其地方政府可能被私人利益集團俘獲的危險不僅關(guān)系到社會公正和正義，更關(guān)系到地方政府代表誰的利益、站在哪個階層立場行動的問題，而這實質(zhì)又是一個政治問題。

五、結(jié)論

中國目前的高房價問題即使從二、三線城市房價的大幅、快速上漲中也能夠得到印證。例如作為二線城市的哈爾濱，其城市房價在近五年時間里迅速攀升，尤其2009年的城市住宅價格已漂離其市場價值60%以上，領(lǐng)跑國內(nèi)的二線城市。由此可以斷定全國的城市房價泡沫已經(jīng)并正在大規(guī)模吹起。詳究這個泡沫被不斷吹大的原因，實際上是地方政府為了獲取巨額“土地財政”收入而推漲地價所引發(fā)的結(jié)果。這種畸形漲起來的房價雖然在短期可能有些經(jīng)濟效率，但卻給國民經(jīng)濟長期發(fā)展和社會發(fā)展帶來諸多遺患，尤其對民生的沖擊以及對國家政治利益的潛在危害必須引起決策者的注意、警醒，同時更要下決心對當(dāng)前的高房價及其所包藏的房價泡沫進行徹底治理。

治理的出路在于治本。根據(jù)前文的提示，地價的內(nèi)生推動才是我國房價持續(xù)上漲的初始誘因，而地方政府來自“土地財政”收入的內(nèi)在激勵又成為地價上漲的背后推手。所以，要想徹底解決我國的高房價問題，一定要首先切斷地方政府推漲地價并托起房價的內(nèi)生利益鏈條。我們建議，國家應(yīng)改革當(dāng)前施行的土地出讓金分配方式，將地方的土地批租收入全部或部分地收繳中央財政，然后再設(shè)計某種激勵安排向地方返還這筆資金。這樣做既能削弱高房價及房價泡沫產(chǎn)生的微觀基礎(chǔ)，達(dá)到治理高房價和房價泡沫的目標(biāo)，又能支持地方經(jīng)濟發(fā)展的資金所需，還可以調(diào)動地方政府的積極性，屬于帕累托改善性的政策設(shè)計。

注釋:

① 住宅與非住宅的主要區(qū)別為前者供消費用，屬耐用消費品，一般又稱為商品住宅，后者(寫字樓、工商業(yè)用房產(chǎn)等)則屬于非消費商品。

② http://finance.qq.com/a/20100316/001438.htm

③ 這兩個數(shù)據(jù)源于真觀堂信息研究中心的《2009年哈爾濱商品房市場年報》，詳見http://news.hrb.soufun.com/2010-03-03/3127325.html。

④ 資料來源:http://bbs.hrb.soufun.com/1910105233~-1~35/43831518_43831518.htm。

⑤ 資料來源:同②。

⑥ 在土地資源供給有限的條件下，提高土地批租收入最有效的辦法就是提高地價。因為雖然也可以通過增加批地數(shù)量的途徑達(dá)到該目標(biāo)，但長期中批地數(shù)量增加必然導(dǎo)致地價下降，土地批租收入反而可能減少;反過來，由于土地要素需求彈性小，提高地價后即使需求量減少了，地方政府的土地批租收入還是可以大幅增加的。況且，在目前房產(chǎn)市場(投機)需求強勁的背景下，即使地價再高，開發(fā)商對土地的需求也不會稍有減少。所以，提高地價就成為地方政府增加批地收入的最有效手段。

⑦ 按照世界銀行算法，房價收入比的公式為:房價收入比=[SX(]商品住宅平均銷售價格×城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積[]城鎮(zhèn)居民人均可支配年收入[SX)]。依據(jù)哈爾濱統(tǒng)計信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)(詳見http://www.stats-hlheb.gov.cn/xw!detaPage.action?tid=14652)，2009年哈爾濱的城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積為20.82m2，轉(zhuǎn)化為建筑面積是30.189m2，然后將其與表1中相關(guān)數(shù)據(jù)代入上式，即可算出2009年哈爾濱的房價收入比值為9.699。

參考文獻:

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[3] 王嚇忠.中國住宅市場的價格博弈與政府規(guī)制研究[D].廈門大學(xué)博士學(xué)位論文， 2007:126-129.

[4] 萬彩娟.哈爾濱市房價收入比研究[D].哈爾濱工業(yè)大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文， 2007.

(責(zé)任編輯:李江)